להכביד את מס השבח למוכרי דירות

כל זמן שאנשים לא ימכרו את דירותיהם, מס השבח ישחק את הרווח שלהם, וכך יתקבל אינטרס אמיתי למכירה

דוד לגזיאל
שכונה בראש העין
בנייה בראש העיןצילום: עופר וקנין

במהלך הדיונים המרתוניים לאישור תקציב המדינה אישרה ועדת הכספים את חוק מיסוי דירה שלישית, שאושר לאחר מכן במליאת הכנסת. הדיון בחוק לווה בהתנגדויות רבות, וחברי כנסת מהאופוזיציה ומהקואליציה דרשו לבטלו או לשנות אותו בצורה ניכרת. ההתנגדויות הביאו לשינויים קריטיים בחוק — לטובת מי שמחזיקים בכמה דירות. אחד השינויים המהותיים בחוק היה הטבת מס למוכרי דירת שלישית, בצורה של פטור מוגבל ממס שבח. תיקון זה הוא כנראה הטעות הגדולה מכל.

גם לפני החוק החדש, מוכרי דירות רבים היו פטורים ממס שבח.

מיותר לציין כי זוהי הטבת מס מרחיקת לכת. העלייה המהירה של מחירי הדירות, בצירוף פטור ממס שבח, הופכת את ההשקעה בדירות לכדאית ביותר (אפילו כדירה ראשונה), שכן התשואה משכר הדירה נהפכת זניחה כשעלות השכירות נותרת מאחור ביחס למחירי הדירות המשתוללים. וזאת בדיוק הנקודה שבה יש טעות.

מדי פעם מופיעים ניתוחים של גופים שונים ובלתי־תלויים, המצביעים על כך שאין באמת בעיית היצע בדיור. הניתוח הכלכלי של פורום קהלת לכלכלה בראשות ד"ר מיכאל שראל, למשל, מצביע על השוני המהותי בין המצב הנוכחי לבין משבר הדיור בשנות ה–90. העלייה ממדינות חבר העמים באותן שנים הביאה למחסור אמיתי בדיור, ומחירי הדירות והשכירות עלו במקביל. בתקופה ההיא היתה התאמה די טובה בין המדדים של המוצרים השונים (קנייה מול שכירות), וזה ככל הנראה הצביע על מחסור אמיתי בדירות.

המצב כיום שונה מהותית. התשואה על השכרת דירה נשחקת כל הזמן, בדיוק מפני שמחירי הדירות עולים בלי פרופורציה לעליית מחירי השכירות. חשוב לציין שגם מחירי השכירות עולים, אך בצורה אטית יותר. תנועה כזאת מתיישבת היטב עם בעיה של ביקוש גדל והולך מצד אנשים שיש להם פתרון מגורים, המעוניינים לקנות דירה כעת. גם הסיבה לכך פשוטה. מחירי דירות מגלמים בתוכם ציפיות לעליית מחירים, בעוד שמחירי השכירות נגזרים בעיקר מהביקוש וההיצע הקיימים בשוק.

לכן, אם רצונה של הממשלה להוריד את הביקוש לדירות, עדיף לבטל את הפטורים ולהכביד את מס השבח. במקום לתת מתנות על מכירת דירה, המדינה יכולה למסות בעלי דירות בעת מכירת הדירה בצורה משמעותית והרבה יותר פשוטה, שכן מס שבח הוא מס קל לגבייה.

כך, אם מס השבח יגדל יחד עם עליית המחירים, התשואה האמיתית על השקעה בדיור, שנובעת מעליית המחירים, תישחק משמעותית — ועמה גם האינטרס לרכוש דירות. כל זמן שאנשים לא ימכרו את דירותיהם, מס השבח ישחק את הרווח שלהם, וכך יתקבל אינטרס אמיתי למכירה. זה אינו רעיון מושלם, והדיון בו צריך להיות יותר יסודי, אבל כדאי לשקול אותו לפני שהבועה תתפוצץ.

הכותב הוא דוקטורנט לתורת המשחקים באוניברסיטת תל אביב

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker