דעה

האם מחירי הדירות בדרך למטה? על פי המדד הזה - בהחלט

הקורא שוקה צ'רנוביצקי טוען כי מחזור העליות בנדל"ן מיצה עצמו ■ היכונו לירידות המחירים

שוקה צ'רנוביצקי
משקיעי הנדל"ן הפכו לקהל שנוא בציבור הישראליצילום: Courtesy of Sony Pictures

לאחר כשמונה שנים של עליות במחירי הנדל"ן, נראה שמתחיל שינוי מגמה מהותי בשוק. האינדיקציה העיקרית לכך - מדד הרכישות נטו ע"י משקיעים הופך בחודשים האחרונים לשלילי. זהו מדד חשוב, במיוחד עקב האנומליה בשוק הנדל"ן הישראלי, אך ממעטים לדבר עליו.

לדעת רבים, מרכיב מהותי בעליית מחירי הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות נגרם בשל פעילות משקיעים. אין זה אומר, כמובן, שצריך "לשנוא" את משקיעי הנדל"ן. אלו יחידים שזיהו הזדמנות ופעלו בהתאם - זהו החינוך הקפיטליסטי. 

הריבית הנמוכה דחפה משקיעים רבים לתוך השוק משני טעמים. האחד - הם לא ראו תשואה על כספם הפנוי בבנק, והשני - הם יכלו לקבל הלוואות (משכנתאות) זולות; זולות יותר משכר הדירה, המממן את ההלוואה.

ההלוואה היתה נוחה כל כך, שניתן היה לשלם אותה באמצעות שכר הדירה, וזאת למרות תשואת שכר הדירה הנמוכה מאד בישראל (כ-3% נטו, לעומת כ-7% ויותר לדוגמה בארה"ב).

הטענה המרכזית שהועלתה בשנים האחרונות היא ששוק הנדל"ן בסך הכל מתנהג, ככל שוק, על פי שיווי משקל בין ביקוש להיצע, וזה כמובן נכון. ואולם, אם נבחן את עקומת הביקוש, נבין שהיא הוסטה חזק מאוד בשל הריבית הנמוכה, שהביאה למצב של "כסף זול", ולכן לנכונות (ויכולת) של אנשים רבים יותר, להציע סכום גבוה יותר עבור דירה.

כך, אחוז משקי הבית שמוגדר כמשקיעים (בעלי שתי דירות או יותר) זינק מרמה של כ-3% ממשקי הבית בישראל לפני כ-10 שנים, לרמה של כ-8% כיום. מדובר בתוספת של כ-5% משקי בית למועדון המשקיעים; כלומר, יותר מ-100 אלף משקי בית - ויותר  מ-100 אלף דירות שנרכשו על ידי משקיעים (נטו, בניכוי מכירות של משקיעים).

בכל חודש נמדד נתון מעניין, של רכישות נטו ע"י משקיעים, כלומר כמה דירות נרכשו ע"י משקיעים, לעומת כמה דירות נמכרו ע"י משקיעים. בכל חודש בשנים האחרונות עמד מספר זה על נתון חיובי (יותר רכישות) בגובה של קרוב ל-1,000 דירות. כך נצברו כ-10,000 דירות מדי שנה, וכך מגיעים למספר הזה, של כ-100 אלף דירות שנצברו, נטו, ע"י משקיעים בשנים האחרונות.

אז מה השתנה? המדד! המדד משתנה בימים אלו ממש. בחודשים האחרונים המדד מתאפס (כמות זהה של דירות נרכשות ונמכרות) וכעת הוא מתחיל להיות שלילי (יותר דירות נמכרות ע"י משקיעים).

ליציאת המשקיעים מהשוק יש מספר סיבות:

עלית ריבית המשכנתאות: מדובר בעלייה משמעותית בשנה האחרונה, המייקרת את עלות הכסף - ומערערת את כדאיות ההשקעה.

סנטימנט ציבורי שלילי: משקיעי הנדל"ן הפכו לקהל שנוא בציבור הישראלי.

חוקים ותקנות חדשים: מס רכישה גבוה יותר, תכנון למיסוי דירה שלישית.

וזו ככל הנראה הסיבה העיקרית: הבנה שמחזור העליות הסתיים, ולכן כדאיות ההשקעה כבר לא קיימת כמעט. בשוק הישראלי, כאמור, תשואת שכר הדירה נמוכה מאוד, ועומדת על כ-3%. לעומתה, עלות ההשקעה גבוהה, וכוללת מס רכישה של כ-8%, ועלויות נוספות - תיווך, עורך דין, שיפוץ ועוד. המשמעות היא שבמשך כ-3-4 שנים, הדירה "עובדת על ניוטרל" עבור המשקיע - ורק מכסה את עלויות הכניסה שלו לשוק.

המשקיעים הישראלים בונים בעיקר על עליית ערך הנכס, בגובה של כ-10% לשנה, כך התרגלו בשנים האחרונות, וזו סיבת הכדאיות היחידה. כעת, עם ההבנה שהעליות מיצו את עצמן, גורם זה כבר לא קיים, ואטרקטיביות ההשקעה יורדת.

באשר למס על דירה שלישית, אמנם לא מדובר בנוסחה המושלמת, אך במצב השוק כיום חשוב להמשיך ולפעול להפסקת הפעילות האינטנסיבית של המשקיעים. 

האם המס "יתגלגל" לשוכרי הדירות? לטעמי, אפשרות לא סבירה.
שוכרי הדירות משלמים את שכר הדירה מכספם השוטף, ולא מהלוואת "כסף מונופול" שנמתחת על פני 30 שנה. ולכן מדובר בביקוש שאינו קשיח כלל, אלא גמיש מאוד.
נכון שגם לצורכי תשלום שכר דירה ניתן לקחת הלוואה (בשמות שונים, ולמעשה מדובר בהלוואה לסגירת המינוס המצטבר בחשבון הבנק), אך זו ניתנת בתנאים קשים ויקרים הרבה יותר מהלוואת המשכנתא.

הכותב הוא מהנדס אלקטרוניקה, בעל תואר שני במנהל עסקים, עם התמחות בכלכלה. בעל חברה המנהלת אתרי תוכן בתחומי ההיי-טק וכנסים מקצועיים לאנשי היי-טק

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker