המשקיעים לא באמת נטשו את שוק הדיור

שוק הנדל"ן ממשיך לבעבע, עם עליית מחירים ושיאים בהיקף נטילת המשכנתאות, אף שלפי האוצר שיעור המשקיעים קטן

גיל עובדיה
מגדלים בהוד השרון
הוד השרוןצילום: עופר וקנין
גיל עובדיה

בדיחה נפוצה בקרב תלמידי סטטיסטיקה מספרת כי שחיין טבע בבריכה שעומקה הממוצע הוא 60 ס"מ. נזכרתי במשפט הזה כשהכלכלן הראשי במשרד האוצר פירסם באחרונה נתונים עדכניים על מצב שוק הנדל"ן לדיור. הנתונים כללו מספרים המציגים את הקטנת משקלם של המשקיעים בשוק הנדל"ן לשפל היסטורי של כ–19.5% מכלל עסקות רכישת הנדל"ן.

לכאורה מציג משרד האוצר הצלחה של מדיניותו לצינון הביקושים לנדל"ן בקרב ציבור המשקיעים. אלא שבחינה מעמיקה יותר של הנתונים מגלה תמונה מעט שונה.

במחצית הראשונה של 2016 ביצעו משקיעי הנדל"ן 11,798 עסקות לרכישת דירה, ולכאורה נראה כי מדובר בהקטנה משמעותית של פעילות המשקיעים, שהסתכמה במחצית הראשונה של 2015 ברכישה של 20,800 דירות. אלא שהחציון הראשון של 2015 אינו מייצג, שכן במהלכו היתה עלייה דרמטית בפעילות משקיעי הנדל"ן — תוצאה של קריסת תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר הקודם יאיר לפיד, והקדמת הרכישות שביצעו משקיעים לקראת העלאת מס הרכישה, שעליה הכריז בשעתו שר האוצר משה כחלון. גם החציון השני של 2015, שבו נרכשו 9,700 דירות להשקעה, אינו רבעון מייצג, והמספר הנמוך של העסקות משקף את תקופת ההפנמה של המשקיעים למציאות המיסוי החדשה, ופועל יוצא של הקדמת הרכישות שביצעו משקיעים לקראת מועד העלאת המס.

בחינה של נתוני הכלכלן הראשי באוצר אודות פעילות משקיעי הנדל"ן מאז המחצית השנייה של 2012 וב–2013–2014 מראה כי הביקושים שלהם קשיחים ונעים בין 11.5 אלף ל–13.5 אלף דירות שנרכשות להשקעה בכל חציון שנה. בראייה זו, כמות העסקות להשקעה בחציון הראשון של 2016 אינה חורגת מהגרף הרגיל של פעילות המשקיעים, ומייצגת את הכמות הרגילה של דירות שמשקיעים רוכשים בשוק — גם אם בהיבט של אחוזים מדובר על קיטון בפעילות המשקיעים, תוצאה של העלייה הכללית במספר העסקות בשוק.

דבר נוסף שניתן ללמוד מהנתונים המסכמים את פעילות המשקיעים בחציון הראשון של 2016 הוא שהם מסתגלים לעלייה במס הרכישה, ודווקא חוזרים לשוק בהשוואה לפעילותם במחצית השנה הקודמת. מדובר בעלייה של 21% ברכישת דירות להשקעה במחצית הראשונה של השנה, ביחס למספר הרכישות במחצית השנייה של 2015. המשמעות היא שהמשקיעים נמצאים בתהליך של חזרה אליו ולקצב הרכישות הרגיל שלהם. ועוד לא הבאנו בחשבון את המשקיעים שמבצעים תכנון מס לגיטימי ורוכשים דירות על שמם של קרובי משפחה שאין בבעלותם דירה, כדי להימנע מתשלום מס הרכישה המוגדל — וכלל אינם מופיעים ברשימות האוצר.

כך, כמו במשפט של הסטטיסטיקאים על השחיין שטבע, גם שוק הנדל"ן ממשיך לבעבע — עם עליית מחירים ממוצעת של 6.9% בשנה האחרונה בלבד ושיאים בהיקף נטילת המשכנתאות, אף שנתוני האוצר מדווחים על קיטון בשיעורם של המשקיעים בשוק הנדל"ן.

נראה כי השמחה במשרד האוצר מוקדמת. הנתונים מראים על המשך מגמה של ביקוש קשיח לדירות מצד המשקיעים, וניתוח הנתונים מראה כי בפועל, פעולות האוצר לא מצליחות עדיין להשפיע על הביקוש או על המחיר בצורה דרמטית.

הכותב הוא מנכ"ל שותף בחברת E-wave נדל"ן, המתמחה בשיווק פרויקטי נדל"ן למשקיעים וקבוצות רכישה

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ