האם השכרת דירות היא עסק? - זירת הדעות - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם השכרת דירות היא עסק?

הדיון בסוגיה מתחלק לשתי שאלות: אם נכון לסווג השכרה של מספר רב של דירות כהכנסה פסיבית, והאם מבחינה כלכלית וחברתית - הוגן להטיל מס מופחת על השכרה של מספר רב של דירות ■ התשובות, באופן לא מפתיע - אינן חד-משמעיות

מודעה על דירה להשכרה
אסף עברון

פסק הדין האחרון בעניינו של עו"ד שרגא בירן בקשר לסיווג הכנסה מהשכרת דירה למגורים, פותח מחדש את הדיון על סיווג ההכנסה מהשכרת דירה למגורים, כהכנסה אקטיבית או פסיבית. שאלת הסיווג היא בעלת משמעות רבה מבחינת חישוב המס. הכנסה אקטיבית מחויבת במס בהתאם לסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, כהכנסה מעסק. במקרה זה המס יחושב בהתאם למדרגות המס, והוא עשוי אף להגיע לשיעור המס המקסימלי (במקרה של יחיד). לעומת זאת, במקרה של הכנסה פסיבית בהתאם לסעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה, ניתן לבחור בתשלום מס מופחת בשיעור של 10%.

מבחנים רבים מאפשרים לקבוע אם מדובר בהכנסה אקטיבית או פסיבית. כך למשל, נקבע כי הכנסה אקטיבית נובעת מפעילות ממשית, מתמשכת ושיטתית, וכן נדרשת יגיעה אישית מצד בעל העסק, עובדיו או שלוחיו להפקתה. לעומתה, הכנסה פסיבית מהווה תשואה על ההון המושקע ולא נדרשת כל יגיעה אישית להפקתה.

הדיון בסוגיה מתחלק לשתי שאלות: אם נכון לסווג השכרה של מספר רב של דירות כהכנסה פסיבית, בדומה להחלטה שהגיע אליה בית המשפט המחוזי בעניינו של בירן; וכן, אם מבחינה כלכלית וחברתית הוגן להטיל מס מופחת על השכרה של מספר רב של דירות.

לגבי השאלה הראשונה, קשה לקבוע באופן חד־משמעי כי השכרה של מספר רב של דירות לבדה, משמעותה הכנסה אקטיבית, ולכן לדעתי צדק השופט בהחלטתו. אמנם יש לדון בשאלה תוך התייחסות לפרמטרים כמו אופי הנכס, דרכי המימון והסיכון העסקי הטמון בו, אך יש לתת משקל גדול יותר גם למספר הדירות המושכרות. זאת מכיוון שככל שברשותו של המשכיר יש יותר דירות, כך נדרשים ממנו מאמצים גדולים יותר להפיק מהן הכנסה.

שרגא בירן
אמיל סלמן

גם בשאלה השנייה ההכרעה אינה חד־משמעית. מתן הטבה למי שמשכירים כמה דירות, מיטיבה עם בעלי ההכנסות הגבוהות. אלא שמטרת המחוקק בהטלת מס מופחת היתה שונה ונועדה להגדיל את היצע הדירות להשכרה. הדבר היה נחוץ ביותר בתקופת העלייה הגדולה מבריה"מ בשנות ה–90, והוא נחוץ גם כיום. זאת מכיוון שצעירים רבים נוטים לשכור דירה בתחילת חייהם הבוגרים, עד שיהיה ברשותם ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה. הגדלת שיעור המס באפיק זה עלולה לגלגל את המס על השוכר ולפגוע באוכלוסייה החלשה שידה אינה משגת לרכוש דירה.

בנוסף, החוק מעניק את ההקלה לשיעור מס מופחת ללא הגבלת תקרה. זאת בשונה, למשל, ממסלול הפטור על השכרת דירה למגורים כשהמחוקק הגביל את תקרת הפטור. מחלוקות רבות בעניין זה מגיעות לדיון בבתי המשפט ומה שמאפיין אותן הוא עמדתה של רשות המסים לסיווג הכנסה מהשכרת מספר רב של דירות כהכנסה אקטיבית שאינה זכאית לשיעור מס מופחת בשיעור 10%.

לכן טוב תעשה רשות המסים אם תגביל את שיעור המס המופחת לתקרה שנתית כלשהי ותאפשר קיום היצע של דירות להשכרה במחיר סביר. כמו כן, קביעת מבחנים ברורים תסיר את האי־ודאות ותאפשר לקבוע באילו מקרים הכנסה מהשכרת דירה היא הכנסה מעסק, ובאילו מקרים מדובר בהכנסה פסיבית הזכאית לשיעור מס מופחת.

הכותב הוא רואה חשבון ומרצה במכללה האקדמית ספיר ובאוניברסיטת בן גוריון בנגב



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות