ההחמצה של החוק לשכירות הוגנת

החוק החדש אוסר על המשכירים להציע דירות מגורים ללא חשמל, שירותים ואוורור, אך אינו מטיל חובת הימצאות חלונות - סעיף זה מצביע על ניתוק מהמצב בשטח

דן ליברמן

ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה באחרונה את חוק השכירות ההוגנת בגרסה מרוככת מאוד שלו. החוק שאושר עוקר כמעט מכל תוכן מהותי שיש בו כדי להשפיע ולתקן את המצב. החוק לא כולל פיקוח על שכר הדירה, נעדר מרשם שכירויות, והאכיפה שלו מוטלת על גופים שעדיין לא קמו. עבור כל מי שמכיר לעומק את שוק השכירות, ברור כי מה שהיה הוא שיהיה ואין בחוק החדש, שמצטייר כחסר שיניים לחלוטין, כדי לשנות את המציאות.

חברי הכנסת שביקשו לעודד שכירות ארוכת טווח קבעו כי מי שיחתום על חוזה ארוך טווח, יזכה להנחה בביטוח הדירה. מפתיעה הקביעה כי סבסוד הביטוח הוא גורם קריטי שיביא משכירים להגיע להחלטה לשנות את ייעוד הדירה מטווח קצר לטווח ארוך. שיפוי הנמוך מ-2% מגובה דמי השכירות השנתיים לא משפיע על התשואה מהשכרה ולכן חסר ערך והשפעה. טוב אם היה נבחן מנגנון של החזר מס רכישה לדירות שהיתה בגינן אסמכתא כי הושכרו לטווח ארוך.

החוק החדש אוסר על המשכירים להציע דירות מגורים ללא חשמל, שירותים ואוורור, אך החוק אינו מטיל חובת הימצאות חלונות בנכס המיועד להשכרה. סעיף זה מצביע על ניתוק מהמצב בשטח, היות שגם כיום מי שמציע דירות ללא מענה לצרכים בסיסיים כאלה - היה זוכה לביקוש נמוך מאוד, ותשואה נמוכה המתבטאת במחיר השכרה נמוך. בעלי נכסים שלא היו מציעים נכס ברמה הבסיסית ביותר היו רושמים וודאי הפסד כלכלי ומבצעים את השינוי בעצמם, כך שניתן לראות בחוק החדש ככזה המגן דווקא על בעלי הדירות חסרי הניסיון מעצמם.

בכל הנושא של הגנה על הדייר, גם אם יחוקק חוק השכירות ההוגנת, ישראל נמצאת הרחק מאחור. למשל, באטלנטה, מחויב בעל הדירה לדאוג לתחזוקה תקינה של הנכס, וברמת האכיפה אין חובה כלל לברר את הטענות של השוכר בבית המשפט. אם בדירה נרשמה תקלה מהותית והבעלים אינו מתקן אותה עבור השוכר, רשאי השריף המקומי להטיל עליו קנס משמעותי. בישראל ניתן להטיל את אכיפת איכות הדירות על הרשויות המקומיות - שכיום מתמקדות באכיפת חניה, שלרוב נתפשת כמחלבת כספים ולא בהכרח תורמת לרווחת התושבים, כמו אכיפת תחזוקת דירות להשכרה.

בעוד שעל אכיפה נגד שוכרי דירות ניתן לטעון כי יכולה להיות אפקטיבית אך לא חפה גם מחסרונות, על חשיבות מרשם שכירויות אין באמת טיעון אמיתי להשמטתו, בייחוד לאור הנחיצות שלו לגופי הממשלה.

מרשם שכירויות היה מכניס סדר וארגון, ומאפשר לאסוף נתונים רשמיים ומסודרים ולעקוב אחר מגמות ומחירים. מרשם היה יכול לשרת את השוכר שיודע אם שכר הדירה שהוצע לו הוגן, ומשמש מדד לביצוע עסקות בקלות ופשטות. גם כיום שוכרים פוטנציאליים מצליחים ללמוד יחסית בקלות ובמהירות את מחירי השוק ויודעים מה התמורה הראויה.

צורך נוסף בהסדרת שוק השכירות, שלא עלה כלל לדיון, הוא כינון חוזה אחיד. גם כאן החוזה דווקא עוזר ומגן על המשכיר לא פחות מהשוכר. היו יכולים לפחות לקבוע תמריץ משמעותי עבור משכיר דירה שיחתום מול השוכר על חוזה אחיד, כמו הפחתת חבות במס שבח או החזרים בגין הכנסה מהשכרה.

ייתכן שהחשש נובע מעלייה של מחירי השכירות, אך עלו טענות שלא מחזיקות מים, היות ששוק השכירות בכל רחבי הארץ לא מתנהג בהכרח כמו מדינת תל אביב, גם בעלי דירות רבים שכוח המיקוח שלהם חלש, במיוחד בפריפריה, יכולים ליהנות מחוזה אחיד.

הכותב הוא מנכ"ל משותף ב–SDB ניהול נכסים ויזמות

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker