אלון טיטלבוים

באחרונה מלאו 68 להקמתה של מדינת ישראל. כבכל שנה נבחרינו משכנעים אותנו כמה אנחנו מוצלחים, ואיך בתקופה קצרה כל כך הצליחה מדינתנו הקטנה והמוקפת אויבים להגיע להישגים מרשימים בתחומי הטכנולוגיה, המדע, החקלאות והתרבות, והכל ממש בבחינת אור לגויים.

תחום הנדל"ן בישראל, בדומה לתחומים האחרים, ידוע ביצירתיות רבה. קבוצות הרכישה שהתחילו להתפתח לפני כעשור הביאו עמן בשורה חדשה ורעננה לציבור רוכשי הדירות בישראל - אפשרות אמיתית לרכישת דירה באזורי ביקוש ובמחירים הוגנים. זו היתה בשורה בעיקר לאותם זוגות צעירים המבקשים לגור קרוב להוריהם או לאנשים שחסכו בעמל רב ובמשך שנים רבות ולמרות זאת ידם אינה משגת ליהנות מהפריווילגיה של רכישת דירה בישראל.

הרעיון בבסיסו היה פשוט: התאגדות של קבוצת רוכשים לרכישת קרקע ובנייה עצמאית של דירותיהם, תוך חיסכון ניכר בעלויות הקרקע (רכישה ללא מע"מ), במס הרכישה (שישולם בגין רכיב הקרקע בלבד) וברווח היזמי של הקבלן. אלא שבמדינתו כמו במדינתו, המחוקק, במקום לקדם את היוזמה התחרותית ובמקום ללמוד מטעויות העבר באמצעות מציאת פתרונות בחוק להגנת אותם רוכשים, העדיף ראשית לדאוג להעשרת הקופה הציבורית - באמצעות תיקון אגרסיבי של חוקי המס (הטלת מע"מ ותיקון מס הרכישה), באופן המפחית משמעותית את הכדאיות הכלכלית שבהצטרפות רוכשים לקבוצה - בלי שבמקביל נעשו פעולות אפקטיביות להוזלת מחירי הדיור.

אוזלת ידו של המחוקק לאורך השנים במציאת פתרונות להוזלת המחירים (וחמור מכך - לעלייתם), היא שהובילה רוכשים לבחירה הגרועה פחות - להתקשר בקבוצות ובאפיקי השקעה נדל"ניים מסוכנים בהיעדר הגנה ראויה בחוק. ברור שהרוכשים היו מעדיפים להתקשר בעסקה בטוחה יותר שבמסגרתה יקבלו ערבויות חוק מכר על כספם.

בעקבות פירוק החברות שבשליטת ענבל אור, ממש כמו בפרשת חפציבה לפניה, עומדים כעת רוכשים רבים בפני שוקת שבורה תוך אי־ודאות סביב השאלה אם יפגשו אי פעם את כספם בחזרה. במדינת ה"אמרתי לך", קל מאוד להאשים את אותם חברי קבוצה בתמימות ובחוסר אחריות - אבל כל שביקשו הוא לרכוש דירה במחירים סבירים, בשעה שרכישת דירה מקבלן אינה מתאפשרת.

על המחוקק להבין שקבוצות רכישה הן עובדה קיימת ולא אפיזודה חולפת. לכן, וכדי למנוע הישנות מקרים דומים בעתיד, המחוקק חייב להתעשת מהר ולאפשר את היצירתיות והחדשנות באמצעות חקיקה שתגן על הרוכשים, בוודאי כשהוא אינו יצירתי דיו למציאת פתרונות הולמים לעלייה הבלתי־פוסקת של מחירי הדיור.

כפי שתוקן חוק המכר לאחר פרשת חפציבה, על המחוקק לשקול גם עתה פתרונות חקיקתיים יצירתיים שיאפשרו את המשך פעילותן של קבוצות הרכישה בבטחה. פתרונות כאלה יכולים להיות, למשל, חיוב המארגנים בהפקדת כספי הרוכשים אצל נאמן חיצוני, הטלת פיקוח בדומה לזה הנעשה כיום על עמותות, יצירת מנגנונים בחוק שיאפשרו מתן בטוחות אמיתיות ורלוונטיות לרוכשים, ופיקוח של ממונה מטעם משרד הבינוי והשיכון כמקובל כיום בעסקות מכר.

קבוצות רכישה אינן האויב, אלא נדבך נוסף ומקורי פרי היצירתיות הישראלית וכורח המציאות. לכן, למרות הקריאות הנשמעות באחרונה לא להתקשר בקבוצות, המציאות מחייבת להשאירן ואף להמשיך ולפעול למציאת פתרונות יצירתיים נוספים.

ההבנה שקבוצות רכישה ודומיהן הן נדבך חשוב ביצירת שוק חופשי, ושבאמצעות חקיקה ראויה יכולות לעזור במלחמה להורדת מחירי הדיור - יקלו על המחוקק לפעול בנחישות ולמצוא פתרונות ראויים. הכל, על מנת שביום העצמאות ה-69 למדינה לא יעמדו רוכשים נוספים בפני אותה שוקת שבורה לאחר שאיבדו את כספם בשל הניסיון לרכוש דירה ולהתקיים בכבוד במדינה.

הכותב הוא עורך דין במחלקת הנדל"ן
 במשרד רון גזית רוטנברג

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker