להגביר את הפיקוח על מארגני קבוצות רכישה - זירת הדעות - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
שוק הנדל"ן

להגביר את הפיקוח על מארגני קבוצות רכישה

נדרש מודל חדש של מערך התקשרויות, שבו ירוסן כוחו של מארגן הקבוצה באופן שימנע הכתבת חוזים אחידים, המחלישים את הרוכש ומאפשרים ליזם לעשות בכספו של הרוכש כבשלו

תגובות

בשבועות האחרונים נכתבו אינספור מאמרי דעה וניתוחים על פרשת ענבל אור. קראנו על ההתרוממות המופלאה ועל הקריסה המבישה; את עמדתו הנחרצת של הנאמן בדו"ח שהגיש לבית המשפט, שלפיה אין סיכוי להבראת קבוצת החברות של אור; וגם עדויות של רוכשים מתוסכלים ושבורים, החוששים לכספם.

מי שקולן לא נשמע בשפעת הכתבות, מאמרי הדעה וים המלל, הן נציגויות הדיירים שהתמנו, או לכל הפחות אמורות היו להתמנות, בפרויקטים השונים של אור. שהרי בכל קבוצת רוכשים נורמטיבית, אמורים חברי הקבוצה, כבר בשלב ההתקשרות בהסכם שיתוף, למנות את מוסדות הקבוצה: אסיפה כללית ונציגות דיירים.

ענבל אור בבית המשפט
עופר וקנין

לא נבקש להכתים את כל הנציגויות, אך ברור שמשהו בסיסי מאוד לא עבד במערכי ההגנה שבכל אחד מאותם פרויקטים "עתירי בעיות משפטיות" (בלשונו של הנאמן). כיום, באופן מובן, החשש הגדול של רוכשי הדירות הוא שהכספים ששילמו לאור כמארגנת הקבוצה, ובמקרה החמור יותר - עבור בניית הדירות (לפני העברתם לקבלן הביצוע), לא הועברו לחשבון נאמנות נפרד המוחזק אצל עורך דין מטעמם של הרוכשים.

נזכיר שחברי הקבוצה היו אמורים להידרש לחתימה על הסכם נאמנות, שלפיו הכספים שהם מעבירים לטובת הפרויקט, ינותבו אך ורק לטובת חשבון ייעודי של הפרויקט שלהם ושלהם בלבד - לא לחשבון של חברת אחזקות ולא לטובת אף מטרה אחרת.

"עירוב נכסים" הוא סממן להתנהלות בלתי כשירה של בעל שליטה בתאגיד או בתאגידים הנשלטים על ידו. המשמעות היא שבעל השליטה משתמש בכספי החברות המנוהלות על ידו כאילו היו רכושו הפרטי. במקרה של אור, שהיתה בעלת שליטה בחברות שונות של הקבוצה וככל הנראה, הרוח החיה כמעט בכל (אם לא בכל) הפרויקטים העומדים במוקד העניינים, אזי הסכנה של אובדן הכספים היא מוחשית ונוגעת למאות רוכשים.

החלטת הפירוק שהתקבלה לגבי החברות של אור מלמדת עד כמה נחוץ שינוי מהותי במערך ההתקשרויות בין רוכש ליזם בקבוצת רכישה, ותעיד על כך הצעת החוק שמיהרה להגיש חברת הכנסת נאוה בוקר.

נדרש מודל חדש של מערך התקשרויות, שבו ירוסן כוחו של מארגן הקבוצה באופן שימנע הכתבת חוזים אחידים, המחלישים את הרוכש ומאפשרים ליזם לעשות בכספו של הרוכש כבשלו. יש להגביר את הפיקוח על מארגני הקבוצה כך שלא יוכלו להתחמק ברגע האמת בטענה שהם "רק המארגנים" (קרי, רק מתווכים). ידעו מארגני קבוצות כי כספם של הרוכשים המממנים את שכר טרחתם, אינו הפקר.

בנוסף, נדרש שינוי בחקיקה, שימנע דרישת סכומים גבוהים כדמי חיתום, כך שמארגן קבוצה לא יוכל לדרוש "דמי רצינות" בסכום העולה על, נניח, 15 אלף שקל. יש בסכום כזה כדי להעיד על רצינות הרוכש, וממילא הוא אינו אמור לשמש לצרכים שוטפים של הקבוצה או של מארגן הקבוצה. כך המטרה של מארגן הקבוצה להבטיח מקום בפרויקט תושג באופן מלא, ובתוך כך תופחת החשיפה של הרוכש הפוטנציאלי, במקרה של התמוטטות הפרויקט או פשיטת רגל של מארגן הקבוצה.

ניתן גם לאפשר בחקיקה דרישה לסכום גבוה יותר כ"דמי רצינות", ובלבד שמארגן הקבוצה ימסור לרוכש ערבות בנקאית אוטונומית כנגד הסכום ששולם על ידו. במצב כזה, שבו עוד לפני קבלת היתר לכמות דירות הגבוהה ממה שמתירה התב"ע באותו מועד, מארגני קבוצות יידרשו למסור ערבויות בנקאיות בסכומים מצטברים של מיליוני שקלים לרוכשים פוטנציאליים - הם יחשבו היטב לפני שייכנסו למהלך החתמה המוני. זאת, במיוחד בשעה שכל מטרתם של הכספים היא בסך הכל להבטיח מקום, ולא לרכוש חלק בקרקע של הפרויקט העתידי. ייתכן שאז סיפורי הזוועה שנחשפנו אליהם בשבועיים האחרונים לא יחזרו על עצמם.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית, דיני תכנון ובנייה וליטיגציה מסחרית



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פיספסתם