המיסוי הממשלתי מחריף ומנציח את משבר הדיור

זה הזמן להדוף את טענותיהן של הרשויות - שנוהגות להתנגד לתוכניות להתחדשות עירונית ולתוכניות להגדלת הצפיפות באזורם באופן עקבי - ולחשוב על האזרח הצמא לפתרון אמיתי למשבר הדיור

נעם וייס ואתי שי
בניין המיועד לעבור תמ"א 38 ברעננה, 2014
בניין המיועד לעבור תמ"א 38 ברעננה, 2014צילום: עופר וקנין

הבעיה המרכזית בענף הבנייה, הינה הימשכותם של הליכי תכנון ובנייה במשך מספר שנים. לאור הבנה זו, היינו מצפים כי יבוצעו שינויים בשוק הנדל"ן שיפשטו את תהליכי הבנייה על ידי הבהרת הוראות החקיקה ועל ידי הסרת חסמים.

למרות זאת, שינויים שהתרחשו לאחרונה ממשיכים להערים קשיים, לעכב פרויקטים למגורים ולהחריף את משבר הדיור. אחד מהשינויים נובע ממחלוקת מהותית, שהתעוררה בין האמונים על פרשנות הוראות תמ"א 38. המחלוקת מתמקדת בשאלה מהן זכויות הבנייה שיש להעניק לקבלנים המבצעים פרויקטים המבוססים על תמ"א 38.

כדי לפתור את הסוגיה, התכנסה המועצה הארצית לתכנון ובנייה במטרה להבהיר את הוראות התוכנית. ואולם בינתיים, נוצרה אי־בהירות בשוק ביחס לזכויות הבנייה, אשר מעכבת את המשכיותם של הפרויקטים הקיימים בשוק.

יודגש כי מאז ומתמיד נאלצו קבלנים להתמודד עם מורכבותם של התהליכים הנדרשים לצורך ביצוע פרויקטים על פי תמ"א 38, אך המחלוקת האחרונה פגעה באופן ממשי ביכולתם של הקבלנים לביצועם.

כמעט במקביל, בתחום אחר של בנייה למגורים, מקדמת הכנסת חקיקה חדשה שמטרתה להטיל "היטל צפיפות" על בעלי מקרקעין שייבנו דירות בצפיפות מוגברת. ההיטל החדש יצטרף להיטל ההשבחה הקיים בפרויקטים מסוג זה, ויושת בשיעור של 5%–20%. בהתאם לכך, יזמים ייאלצו לשלם היטל השבחה בשיעור של 50%, והיטל נוסף, היטל צפיפות, בשיעור של עד 20%. זאת, כאשר ברור לכולם שההיטל הנוסף יגרום לאותם יזמים להעלות את מחירי הדירות באותם פרויקטים.

מעבר לכך, היטל הצפיפות וחלק מהיטל ההשבחה נגזרים מאותן זכויות בנייה. לכן, בעת תשלום היטל ההשבחה, היזם משלם "את חובו לחברה" בגין הזכויות שניתנו לו ואין שום סיבה להטיל עליו מס נוסף. הדרישה לתשלום היטל השבחה מתעוררת כשקיימת עלייה בשוויים של מקרקעין, לאור אישור תוכניות חדשות המעניקות זכויות נוספות לבנייה.

כך לדוגמה, במקרה שהוועדה לתכנון ובנייה מאשרת תוכנית חדשה המאפשרת לבנות מבנה בן עשר קומות במקום מבנה בן שבע קומות, היזם נדרש לשלם היטל השבחה עבור הזכות לבניית שלוש קומות נוספות. אנו רואים כי היזם משלם על הזכות לבנות שלוש קומות נוספות במסגרת תשלום היטל ההשבחה. אם כן, מדוע יש צורך להטיל מס נוסף אשר גם כן נגזר מהזכות לבניית שלוש קומות נוספות?

נראה כי למרות ההכרזות על רצונה של הממשלה להוזיל את מחירי הדירות ולפתור את משבר הדיור, המדינה ממשיכה לגבות כספים שבסופו של דבר יתגלגלו לפתחם של רוכשי הדירות, ולסרבל את מיסוי שוק הנדל"ן.

יש לזכור כי עד לפתרון הסוגיות שהועלו לעיל וכן עד ללמידתם של ההליכים החדשים שייקבעו, היזמים ייאלצו להקפיא חלק מהפרויקטים שברשותם. רק לאחר שיובהר מהן זכויות הבנייה שיוענקו לאותם יזמים ומה המס שיהיה עליהם לשלם, הם יוכלו להחליט אם כדאי להם להמשיך בביצועם או שהם מעדיפים לתכנן את אותם הפרויקטים מחדש. שוב, אנו צופים כי כתוצאה מכך תהיה האטה בכניסתן של דירות חדשות לשוק.

לטעמנו, פרויקטים להריסה ובנייה על פי הוראות תמ"א 38 ופרויקטים שמגדילים את הצפיפות באזורים מסוימים - תורמים למשימה הלאומית לפתרון משבר הדיור, ולכן יש להקל על ביצועם. הדרך הנכונה לזרז תהליכים אלה איננה הטלת ביורוקרטיה ומסים נוספים, אלא הדיפת טענותיהן של הרשויות, שנוהגות להתנגד לתוכניות להתחדשות עירונית ולתוכניות להגדלת הצפיפות באזורם, באופן עקבי. תוכניות אלה היו יכולות להוסיף יחידות דיור רבות, שכעת "תקועות" בשל הבירוקרטיה.

וייס הוא שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין איתן מהולל שדות;
 שי היא עורכת דין במחלקה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker