היפרדות קק"ל מהמדינה רק תאיץ את שיווק הקרקעות - זירת הדעות - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

היפרדות קק"ל מהמדינה רק תאיץ את שיווק הקרקעות

ייתכן שהפתרון לתחילת הליכי ההפרטה יכול לבוא גם ממימוש מבוקר של האיום מצד קק"ל להיפרדות מרשות מקרקעי ישראל ■ קק"ל מחזיקה כ-2 מיליון דונם, והיא גוף שיכול לשמש פלטפורמה נהדרת למנגנון השינוי הנדרש

תגובות

מינהל מקרקעי ישראל הוא אחד משני הגורמים המשמעותיים שחוסמים את פיתוח הבנייה. הקושי הוא תולדה של ביורוקרטיה במינהל ובוועדות התכנון, והיעדר אינטרס כלכלי של המחזיקים בקרקע חקלאית לשנות את ייעודה.

מאז הקמת המינהל (כיום רשות מקרקעי ישראל), ניהול הקרקעות ומערכת הזכויות והחובות של המחזיקים בקרקע נשלטת בידי החלטות של מועצת המינהל והוראות אגף. זהו קודקס מורכב, מנוסח באופן בעייתי ליישום, וחלק עיקרי מההחלטות אינן מבוצעות בפועל.

רשות מקרקעי ישראל, על פי סמכויותיה, אינה גוף שיוזם שינויי ייעוד, אלא רק מגיבה לבקשות לשינויים. עד פסק הדין "בג"ץ הקשת המזרחית", היוזמה לשינויי ייעוד של קרקעות חקלאיות היתה נתונה בידי המחזיקים בקרקע, בעיקר מושבים וקיבוצים. מאז ביטל בית המשפט העליון את הרווח היזמי של המחזיקים בקרקע ונקבעו בהתאמה החלטות מועצה הפוגעות באינטרסים של הקיבוצים והמושבים, נוצר תמריץ שלילי לשינוי ייעוד, וכל יוזמה נתקלת בהתנגדות של בעלי הקרקע החקלאית לנוכח הפגיעה הקניינית בנכסיהם.

ניר קידר

המפתח לשינוי המצב מחייב היערכות בשלושה מישורים: יצירת אינטרס כללי לבעלי קרקע בשינוי הייעוד, ייעול הליכי התכנון והבנייה ברשויות התכנון, ושינוי המבנה הארגוני של רשות מקרקעי ישראל.

הרשות מחולקת למחוזות, ובכל מחוז יחידות בעלות תחומי אחריות ספציפיים. מספר היחידות רב והחלוקה של תחומי האחריות ביניהן אינה ברורה. ביצועה של פעולה פשוטה כמו מכירת קרקע חקלאית מחייבת אישור של כמה יחידות, זו אחר זו. כפועל יוצא מכך, הליך ממוצע של אישור מכירה, כמו נחלה חקלאית, נמשך כשנתיים.

המערך הניהולי שנבנה לאורך השנים, והפעלתו באמצעות הוראות אגף, ביטלו לחלוטין את יכולת הפקידות המבצעת ברשות להפעיל שיקול דעת עצמאי, וכך נוצרה מפלצת ביורוקרטית, שהדרך היחידה להתגבר עליה היא לחסלה לחלוטין ולהפריטה.

למעשה, ההפרטה התחילה לפני כמה שנים, והוכיחה את עצמה. כך, למשל, המחלקה המשפטית הוציאה את התביעות המשפטיות אל עורכי דין עצמאיים חיצוניים. כך גם במחלקת התכנון. בשיטה זו של מיקור חוץ אפשר להפריט את יחידת הפיקוח וכל יחידה אחרת ברשות. בסופו של דבר יישאר מטה ניהולי שלא יהיה רשות, אלא מטה הכפוף למשרד ממשלתי שינהל את הטיפול בקרקע במכרזים לבעלי מקצוע (פקחים, עורכי דין, אדריכלים, מודדים, חשבים, מערך גבייה ועוד).

העברת הביצוע לגורמים פרטיים, המתומרצים על פי הספק השירות שהם מספקים, תייעל את המערך כולו, וכבר הוכיחו הרשויות המוניציפליות שאין חשש מלהקנות סמכויות ביצוע לגופים פרטיים. התחרות בין הגופים העצמאיים שיזכו במכרזים תיצור אינטרס להגברת התפוקה ואף תוזיל באופן מהותי את הוצאות המדינה.

בד בבד להפרטה המינהלית, יש לשנות את כל הבסיס הסטטוטורי של ניהול קרקעות המדינה. 93% מקרקעות המדינה מוחזקות בידי רשות מקרקעי ישראל, ורוב רובו של השטח הוא בייעוד חקלאי. חוק המקרקעין כמעט שאינו חל על שטחי הרשות, ובמקומו חל קודקס החלטות מועצה שמנוסח באופן המשאיר פתח נרחב לפרשנות. החלטות המועצה משתנות חדשות לבקרים וחלקן אינו מיושם. מצב זה חייב להשתנות. יש לבצע שינויי חקיקתי אגררי שיסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הקרקע החקלאית למדינה בחקיקה ראשית וחקיקת משנה. בנוסף, יש להטמיע את הזכויות והחובות בחוזי חכירה לדורות, שיגרמו ליציבות ובהירות לאורך שנות דור.

יש להשוות את זכויות המגזר העירוני לאלה של המגזר החקלאי בחלקות המגורים ובשטחי "המחנה" של המושבים והקיבוצים, ולתמרץ יזמות נדל"ן בשטחים החקלאיים. אין מה לחשוש ממהלך כזה, שכן ממילא הליכי התכנון מפוקחים על ידי רשויות התכנון. אם יסדירו מערך משפטי חקיקתי וחוזי חכירה לדורות המקנים יתרון יזמי בשינוי הייעוד, כוחות השוק ייצרו יזמות שממנה כולם ירוויחו.

ייתכן שהפתרון לתחילת הליכי ההפרטה יכול לבוא גם ממימוש מבוקר של האיום מצד קק"ל להיפרדות מרשות מקרקעי ישראל. קק"ל מחזיקה כ–2 מיליון דונם, והיא גוף שיכול לשמש פלטפורמה נהדרת למנגנון השינוי הנדרש.

הכותב הוא בעל משרד המתמחה בדיני אגודות שיתופיות 
ורשות מקרקעי ישראל



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות שאולי פיספסתם