די להבטחות - שווקו יותר קרקעות

כל פתרון שלא יגדיל את ההיצע - ימשיך את משבר הדיור

גיל עובדיה
גיל עובדיה

2014 מסתמנת כשנה של קיפאון בשוק הדיור. הציבור עודנו ממתין להשלמת הליכי החקיקה של תוכנית מע"מ 0% אותה מוליך משרד האוצר, ולאחרונה הצטרפה אליה תוכנית מחיר מטרה של משרד השיכון. שתי התוכניות מיועדות להוריד בדרך של הנחיה ממשלתית את מחירי הדיור - האחת על ידי הפחתת המע"מ לזכאים, והשנייה על ידי קביעת מחירי מטרה לדירות הנמוכים בכ–20% ביחס למחירי השוק.

המספרים מדברים בעד עצמם: מאז תחילת השנה ועד סוף אוגוסט נרשמה ירידה של 21% בביקוש לדירות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר המשמעות היא שחלק נכבד מהציבור החליט להמתין עם התוכנית לרכישת דירה, וליהנות מדירה במחיר מופחת. אולם עדיין לא ברור כיצד יתנהג השוק לאחר אישורה של הטבת מע"מ 0%, כאשר על פי ההערכות מספר הדירות החדשות המוטבות מצומצם מאוד, והמלאי הקיים של הדירות יחוסל בתוך זמן קצר, מה שיכול להביא לגל חדש של עליות מחירים.

סנונית ראשונה לעתיד לבוא ניתן לראות במחירי הקרקעות, אותם משווקת רשות מקרקעי ישראל, שמרביתם עלו מאז ההכרזה על תוכנית מע"מ אפס בעשרות אחוזים ביחס למכרזים קודמים שבוצעו באותם האזורים. המשמעות של נתונים אלה היא תמרור אדום לתוכניות המדינה להורדת מחירי הדיור, והן מצביעות על כך שהיקפי שיווק הקרקעות הנוכחיים לא מדביקים את היקפי הביקוש לדירות.

שטח חקלאי מיועד לבנייה צילום: עופר וקנין

הבעייתיות בשוק הקרקעות אינה חדשה, כאשר לאורך השנים מינהל מקרקעי ישראל, והגוף שירש אותו - רשות מקרקעי ישראל, משווק באופן קבוע כמות קרקע הפחותה מהדרוש לשוק. מחקר של המכון הישראלי לתכנון כלכלי הראה כי לאורך 20 שנה, מ–1990 ועד 2010, נוספו 910 אלף משקי בית בישראל, ובאותה עת הסתיימו בנייתן של 809 יחידות דיור. גירעון מצטבר של 103 אלף יחידות דיור נוצר, בין השאר, מכיוון שהיקף שיווקי הקרקעות ליזמים עמד על כ–60% בלבד מהכמות שנדרשה על פי החלטות הממשלה. כך, באמצעות מדיניות שיווק מצמצמת, שנמשכה כשני עשורים, הוריד המינהל את ההיצע הקיים של דירות בישראל. התוצאה של הפחתת ההיצע באה לידי ביטוי בעלייה מטאורית במחירי הדיור, ולנזק בהיקף של מאות אלפי שקלים לכל רוכש דירה.

ואולם למרות תחושת הבהילות הלאומית, עדיין קצב שיווק הקרקעות נמצא בחסר לעומת הביקוש. שר השיכון הכריז כי ב-2014–2015 יעמוד היקף שיווקי הקרקע על 80 אלף יחידות דיור, כ-40 אלף לשנה. לכאורה מדובר במספרים גבוהים, אלא שבפועל המספרים אינם מכסים את הפער שנוצר לאורך יותר מ-20 שנה. במיוחד כאשר בפועל, לפי נתוני רשות מקרקעי ישראל, מתחילת השנה ועד מחצית ספטמבר עמד השיווק בפועל על 24 אלף יחידות דיור - 60% בלבד מהיעד הממשלתי, בפרט כאשר חלק מקרקעות אלה יהיו זמינות לבנייה ולשיווק של יחידות דיור רק בעוד כמה שנים.

טיפול במחירי הדיור באמצעות הנחיה ממשלתית ייתן אולי מענה לזמן קצר בלבד ולמספר מצומצם של זוגות צעירים. כדי להביא לפתרון אמיתי של שוק הדיור נדרשת הממשלה להביא לעלייה מהירה של היצע הדירות. כדי לעשות זאת על הממשלה להציג תוכנית חומש הכוללת יעד שאפתני הרבה יותר של שיווקי קרקע, בהיקף מוערך של 60 אלף יחידות דיור זמינות לבנייה מדי שנה. כי בכלכלה, כמו בכלכלה, כל פתרון שלא יכלול את הגדלת צד ההיצע בצורה משמעותית - יגרור להמשך משבר הדיור, ואולי אף להחרפתו.

הכותב הוא מנכ"ל שותף בחברת 
ייזום ושיווק הנדל"ן היילנד

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ