הקלות הבנייה שמקשות עלינו את החיים - זירת הדעות - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הקלות הבנייה שמקשות עלינו את החיים

המבקש לרכוש מגרש אינו יכול להבין מהן זכויות הבנייה הקיימות בפועל, והוועדה המקומית לא תמהר לנדב מידע בדבר ההקלות שהיא עשויה לאשר

4תגובות

עכשיו, כשההבטחות שליוו את מערכת הבחירות להורדת מחירי הדיור ולמינהל תקין עדיין מהדהדות, הגיע הזמן להציף בפני הציבור ונבחריו בעיה פחות מדוברת בתחום הנדל"ן. ההתמודדות עמה עשויה לקדם מדיניות ציבורית הגונה ושקופה יותר, לשים קץ לחלק מהאבסורדים הקיימים כיום בתחום התכנון והבנייה, ואף לתרום להוזלת הדירות.

במסגרת הליך הבקשה להיתר בנייה, על המבקש להציג תכנון המותאם להוראות של תוכנית המתאר המקומית. עם זאת, המחוקק הניח כי ישנם מקרים חריגים שבהם תנאי המגרש אינם מאפשרים לבנות מבנה ראוי, ולכן מתחייבת גמישות מסוימת. לשם כך המחוקק הותיר לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה את האפשרות לחרוג מהוראות תוכנית המתאר באמצעות אישור הקלה, שמשמעותה סטייה מהתוכנית שאינה מוגדרת על פי החוק "סטייה ניכרת". מדובר, בין השאר, בתוספת שטחי בנייה, תוספת מבנים, קומות ודירות, וכן בחריגה מקווי בניין.

דודו בכר

ואולם, במציאות שבה מרכיב הקרקע מהווה חלק מרכזי מעלויות הבנייה, והבנייה רובה ככולה היא יזמית למטרות רווח - הרי שהליך ההקלה כבר מזמן אינו מהווה פתרון למקרים חריגים בלבד, אלא נהפך לחלק בלתי נפרד מהנורמה התכנונית. היזמים מנסים לנצל את מירב ההקלות העשויות למקסם את זכויות הבנייה, והוועדות חדלו לדרוש נימוקים משכנעים.

בפועל, כוונתו הטובה של המחוקק נהפכה לאחד המקורות לתחלואי שוק הנדל"ן, כששורש הבעיה הוא במדיניות בלתי עקבית. מרבית ועדות התכנון המקומיות אינן מתנהלות בשקיפות, ואינן מחויבות להציג את סוג ההקלות שהן נוטות לאשר.

כך, למשל, המבקש לרכוש מגרש או לממש זכויות בנייה במגרש אינו יכול, באמצעות עיון בתיק המידע, להבין מהן זכויות הבנייה הקיימות בפועל, והוועדה המקומית לא תמהר לנדב מידע בדבר ההקלות שהיא עשויה לאשר. "מותר לך לבקש" יאמרו נציגי הוועדה, "הוועדה תדון בבקשה ותחליט".

למעשה, מגיש הבקשה נדרש להמר אם לבקש את מירב ההקלות ולהמתין חודשים רבים להחלטת הוועדה. לעתים, הוא ייאלץ לחזור שוב על התהליך ולאבד זמן וכסף.

גם על היטל ההשבחה, הנגזר מאישור ההקלה, לא ניתן לקבל מידע מוקדם, וכל ערעור עליו גורר עיכובים במתן היתר הבנייה. לעתים, הזכויות הנגזרות מעצם אישור ההקלה הן שיכריעו את כדאיות העסקה ואת קונצפט התכנון כולו.

בתחום הבנייה הרוויה הסיכון גדול עוד יותר. מה שמקשה על יזמים חדשים להיכנס לשוק, מצמצם את התחרות - ואף אינו מאפשר לקבוצות רכישה אותנטיות להתרומם.

אין מדובר בקריאה לבטל את ההקלות ולפגוע בזכויותיהם של המממשים העתידיים, ובכך ליצור אפליה נוספת ועלייה במחירי הדיור - אלא לקדם מדיניות עקבית, שקיפות וסטנדרטים ברורים. בשלב ראשון, יש לחייב את ועדות התכנון והבנייה לפרסם רשימה נגישה לציבור, המכילה את כל ההקלות המאושרות על ידן באופן תדיר ואת הקריטריונים לאישורן.

כמו כן, יש לבחון הענקת מעמד מיוחד להקלות ולאשרן אוטומטית. בטווח הארוך יש לכלול זכויות אלה בתוכניות המתאר, שכן הן משקפות הסכמה שהתקבלה עם השנים בין ועדות התכנון לבין הציבור.

המצב בשטח יוצר יתרון מובהק ליזמים ותיקים וגדולים, שמכירים את השיטה. הוא תורם גם לפריחתם של מאעכרים ואף יוצר התמחות חדשה באדריכלות - "מקסום זכויות בנייה". רבות מהעסקות בשנים האחרונות בין יזמים לאדריכלים מושתתות בעיקרן על מקסום זכויות הבנייה, מה שפוגע ברמת האדריכלות. כל אחד מהצדדים מנצל באופן טבעי את הידע שלו כדי לשרוד בשוק קשה ומורכב. סביר גם שרוב המעורבים פשוט מקבלים את המצב כגזירה משמים, ופשוט לא מאמינים שניתן לחולל שינוי.

השינוי המוצע נראה אולי צעד קטן. אבל הוא עשוי להיות משמעותי להגברת השקיפות, לצמצום הביורוקרטיה, להפחתת ההוצאות והסיכונים שלוקחים היזמים, להגברת התחרות בשוק הנדל"ן, וכתוצאה - גם להורדת מחירי הדיור.

הכותבת היא בעלת משרד אדריכלים העוסק בתחום המגורים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות