הערות בשולי מאבק הדיור

על ירידת מחירי הדירות, בנייה לגבוה, פינוי-בינוי ומימון הדיור הציבורי

ערן טמיר-טאוויל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ערן טמיר-טאוויל

דבר מוזר קורה לך ברגע שרכשת דירה. לפתע, ירידת מחירי הדירות כבר לא נראית אטרקטיבית כל-כך. גם אם העלייה בערך הנכס שבו אתה גר היא וירטואלית לגמרי, משום שכל הנכסים האחרים עולים בהתאמה, יש משהו שמחמם את הלב בכך שיש לך נכס שכבר שווה מיליון, לא, מיליון וחצי, לא, שני מיליון שקלים - ורק השמים הם הגבול.משום כך מאבק הדיור, שיצא מן האוהלים והפך לדו-קרב בין פרופסורים, אינו מאבק טריוויאלי, כיוון שהוא יוצא נגד האינטרס הטבעי של כל בעלי הדירות.

אף-על פי-כן, האוויר ממשיך להיות מלא בשלל הצעות לפתרון בעיית הדיור - לצד שאר תחלואי המשק והחברה בישראל. חלק מן הפתרונות משתלבים זה בזה והאחרים סותרים; חלקם מובנים מאליהם, רק שמשום מה הם לעולם לא מתממשים במציאות ואחרים מבטיחים מאוד אך דורשים מאמץ חקיקתי וביצועי לא מבוטל.

בהזדמנות זו, כאשר האדריכלים והמתכננים העירוניים פורשים את מרכולתם הרעיונית, חשוב לזכור שהאדריכלות רכבה לא פעם על מצוקת הדיור בכדי להאדיר את עצמה ואת השירותים שהיא יכולה לתת לציבור הרחב - לא פעם ולא פעמיים היא כשלה כשלון נחרץ בעמידה בכל אותן הבטחות. אמנם, מפעל השיכון שבעקבות מלחמת העולם השנייה בעולם ובישראל סיפק קורת-גג למיליונים ואין לזלזל בכך.

אלא שבתוך עשורים ספורים הפכו רבים מאותם מפעלי שיכון מפוארים למלכודות של עוני ומצוקה. אבל ייתכן שגם זו איננה המילה האחרונה, ואולי במרוצת השנים, אותם שיכונים ישתנו, ויהפכו למורשת תרבותית חשובה ולמקומות אטרקטיביים ומבוקשים. הנה עוד סיבה להיות זהירים ולחשוד בסיסמאות: הבנייה והאדריכלות משאירות חותם עמוק לשנים, עמוק מן האופנות המתחלפות של המנפנפים בעט ושל המומחים.

בנייה יעילה לתעשייה תשנה את דרום תל אביב

בלי כמה הצעות אי-אפשר, אם כי מומלץ לקחת גם אותן עם קורט של מלח. נושא ראשון שכדאי לתת עליו את הדעת הוא הקשר בין בנייה לתעשייה לבין מצוקת הדיור של אותם אלה שחייבים לגור ברדיוס מסוים משדרות רוטשילד.

הרעיון הוא שבנייה של מבנים חדשים, יעילים וצפופים יותר עבור התעשייה הזעירה בתל-אביב ובמרכז הארץ תוביל לפינוי השטחים בהם יושבים היום כל אותם מוסכים ונגריות בחוסר יעילות מרחבית משווע. השטחים שיתפנו יהיו במיקומים מבוקשים לדיור, בעוד שמבני התעשייה החדשים והיעילים יעודדו את פינוי השטח ויאפשרו לשמור את התעשיות הזעירות - ואת הארנונה שהן משלמות - בעיר.

שכונת פלורנטיןצילום: דודו בכר

כפי שתוכנית פינוי המשרדים מן הדירות שהובילו עיריית תל-אביב ואדם מזור תרמו להיווצרות לב תל-אביב כפי שאנו מכירים אותו היום, פינוי התעשייה הזעירה למתחמי מלאכה חדשניים תסייע לשכונות כמו פלורנטין, מונטיפיורי ואחרות להפוך לשכונות מגורים אטרקטיביות באמת.

פינוי-בינוי דווקא בצהלה ואפקה

בנוגע לפינוי-בינוי, פתרון הקסם שכולם מייחלים לו רחוק מלהיות קיים. יש למקד את המאמצים דווקא בשכונות של צמודי קרקע, בייחוד היוקרתיות שבהן. זאת בניגוד למדיניות משרד השיכון שמנסה לקדם פינוי-בינוי דווקא בשיכונים גוססים. חשוב לזכור שבאמצעות תכנית בינוי עיר פשוטה - אם כי כזו שתזכה להתנגדויות רבות - ניתן להניע תהליכים טבעיים ומהירים שיהפכו שכונות כמו צהלה ואפקה בתל-אביב לשכונות עירוניות צפופות ואיכותיות ויגדילו באופן משמעותי את היצע הדיור במרכז.

צמוד קרקע באפקה

הדבר נכון גם לשכונות של צמודי קרקע ברמת-השרון, ראשון-לציון ושאר ערי גוש דן. וילות ההופכות לבתים משותפים, בסופו של דבר זאת הדרך בה התפתחו הערים בישראל. משכונות כמו אחוזת בית הפרברית, ותאומותיה בירושלים וחיפה, למרכזים עירוניים אטרקטיביים ואקולוגיים.

בנייה מהירה

כאשר כבר יגיעו לבנות את כל אותם מגורים מוזלים וברי השגה, חשוב לשקול את מודל שכונת השטיח. מדובר בשכונות של בתי-קרקע החולקים קירות משותפים ובנויים לאורך שבילים להולכי רגל, לפי עקרון שכבר נוסה בישראל בשנות השישים על-ידי משרד השיכון.

שכונות מטיפוס זה הן פשוטות ומהירות לבנייה, בניגוד למגדלי המגורים הפופולאריים. הן מציעות רמה סבירה של ציפוף ומתבססות על הליכה ברגל ולא על כבישים, בכך הן מתאימות במיוחד לאוכלוסייה צעירה ובעלת הכנסה ממוצעת ומטה.

יתרונן הגדול של שכונות השטיח הוא שלכל בית חלקת אדמה משלו, כך שהן מאפשרות התפתחות עתידית וגדילה מבלי להפוך למלכודת של מצוקה בה גורלם של כל הדיירים קשור לחולייה החלשה ביותר בשרשרת.

בסופו של דבר חשוב לזכור כי זה בעיקר עניין של כסף. בין אם כסף שהמדינה מוציאה ובין אם הכנסות מקרקעות למשל, שאנחנו האזרחים - מוותרים עליו. לאדריכלות ולתכנון יכולה אמנם להיות תרומה מסוימת בצד החיסכון הכספי, אם אדריכלים ומהנדסים ידעו איך לבנות יותר בפחות ובאופן יותר יעיל.

אך כל מי שמכיר את ההיסטוריה של הדיור הציבורי יודע שהחיסכון - שלא לומר הקמצנות - של המדינה בבואה לבנות לקהל שבוי של דיירים, גרמה להידרדרותו ולכישלונו של השיכון הציבורי.

אשר-על-כן כדאי לחשוב על הגדלת העוגה, או בפשטות על העלאת המיסים. בפסיפס המיסוי הישראלי הסבוך יש מס אחד שהעדרו בולט. מס כל-כך מוצדק שגם הנוקב שבמריטוקרטים הקפיטליסטיים לא יכול להתנגד לו. מדובר כמובן במס העיזבון, מס שהיה פה פעם, מס שקיים אפילו בארה"ב, אך בוטל כדי שנזכה לחיות פה עם שרי אריסון. אז כששואלים אתכם מאיפה יבוא הכסף לכל אותן יוזמות דיור ברוכות, תחשבו שוב על מה שהשאיר לכם סבא זכרונו לברכה.

ערן טמיר-טאוויל הוא אדריכל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker