הממשלה לא יודעת להוריד את מחירי הדירות - נשאר לה רק פתרון אחד

הממשלה לא מוטרדת ממחירי הדירות, כל עוד הציבור לא יוצא לרחובות וקורא לה לעשות משהו ■ היא אפילו מלבה את עליות המחירים עם התבטאויות של שרים מצהירים שאין מה לעשות בנידון ■ ובכן, תודה רבה על הכנות, אבל קוראים לכם ממשלת שינוי, אז אולי תשנו?

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אתר בנייה באשקלון. הפתרונות ידועים ומוכרים, ונמצאים במגרשה של ממשלת ישראלצילום: דורון סהר
סמי פרץ

חודש שני ברציפות של מתן משכנתאות בהיקף של 11.5 מיליארד שקל נרשם ביולי. נתון זה, יחד עם נתונים אחרים, נהפך לאיתות קבוע, זמזום באוזן, שאומר לממשלה: "תתעוררי. שוק הנדל"ן רותח והמחיר בורח". אלא שהממשלה עסוקה בשלה. היא אינה מוטרדת ממחירי הדירות כל עוד הציבור לא יוצא לרחובות וקורא לה לעשות משהו. היא גם מלבה את עליות המחירים בהתבטאויות של שרים כמו שרת הפנים איילת שקד ושר השיכון זאב אלקין, שמצהירים שאין מה לעשות בנידון (שקד: "לא צפויה ירידת מחירים בשנים הקרובות"; אלקין: "אנחנו מתכוננים לעלייה משמעותית במחירי הדירות מעבר למה שכבר ראינו"). ובכן, תודה רבה על הכנות, אבל קוראים לכם ממשלת שינוי, אז אולי תשנו?

השוק מבין היטב את החזון הממשלתי — הרמת ידיים אל מול הזינוק במחירי הדירות, שעלו ב–7.6% בשנה האחרונה. זה מתורגם לזינוק בהיקף המשכנתאות, לעליית מחירי הדירות ולנסיקה מהירה במחירי הקרקעות לבנייה. הבנקים שיחררו שניים־שלושה כפתורים בחגורה והם מספקים אשראי לקבלנים בקלות ובמהירות, עם פחות ביטחונות מבעבר, וזה גרם למפקח על הבנקים, יאיר אבידן, לשלוח להם מכתב שתמציתו היא: תרגיעו. הבנקים יסתדרו ויירגעו, הם מבינים רמזים. אבל לא כדאי לטעות בסיבה שבגללה החליט המפקח להוציא להם כרטיס צהוב. היא לא קשורה לקושי הגדל והולך של צעירים לרכוש דירות, אלא לדאגה שלו ליציבות הבנקים. כל עוד הם יציבים — הוא ישן טוב בלילה. הוא לא כאן כדי לדאוג שתהיה לכם דירה.

אם השרים לא דואגים שתהיה לכם דירה וגם המפקח על הבנקים לא, מי בדיוק אמור לדאוג לזה? ההורים שלכם? כן, יש כאלה שאצלם ההורים מספקים הון עצמי ודחיפה ראשונית ואולי יותר מזה, אבל לרוב הצעירים אין דחיפה מספקת כדי לרכוש דירות ברמת המחירים הנוכחית. מה עושים?

אם הממשלה לא יודעת ולא רוצה לייצר את התנאים שיביאו להורדת מחירי הדירות, עליה לייצר פתרונות אחרים. נכון שלא כל אחד יכול וצריך לקנות דירה, וזה לא מוצר שהמדינה יכולה לספק לכולם, אבל פתרונות מגורים מגוונים הם לגמרי באחריותה, כמי שחולשת על כל שרשרת הייצור של דירות: מהשליטה ב–90% מהקרקעות, דרך ועדות התכנון ושאר הוועדות האמונות על אישורי תוכניות וכלה בעובדה שיש לה כלי רב עוצמה של מיסוי שבו היא יכולה להשתמש כדי לעודד או לדכא מהלכים מסוימים.

המפקח על הבנקים, יאיר אבידן. לא כאן כדי לדאוג שתהיה לכם דירהצילום: אוהד צויגנברג

הפתרון האלטרנטיבי לקניית דירה הוא מגורים בשכירות, וכאן ישראל היא פשוט כישלון אחד גדול. היא החזיקה בעבר בחברות משכנות שסיפקו דיור ציבורי, אך הפתרון הזה גווע עם השנים — והיה מזוהה עם שכונות עוני ומצוקה. ב–2014 החליט מי שהיה אז שר האוצר, יאיר לפיד, לקדם פתרון של בניית דירות להשכרה. הוא הקים את החברה הממשלתית "דירה להשכיר" והציב לה יעד של בניית 150 אלף דירות להשכרה במתווה של תמריצים ליזמים, כנגד שכר דירה מפוקח ותנאי שכירות מוגדרים. זה היה אמור לשנות את המשוואה בין רוכשי דירות לשוכרי דירות, ולהשפיע על שוק השכירות שנמצא כולו בבעלות פרטית ומפוזרת, אלא שבפועל נבנו רק כמה אלפי דירות — ולנוכח הביקושים הגדולים זה לא שינה את השוק בשום צורה.

זוהי החמצה גדולה. מכיוון שאין פתרונות רחבים בשוק השכירות, ומשום שבשנים האחרונות המדינה הפנתה את התמריצים והסבסוד הממשלתי לפרויקט מחיר למשתכן, אלטרנטיבת שוק מוסדר לשכירות לא התפתחה. במלאי הדירות הקיים אין כדי להשפיע על השוק. דיור להשכרה הוא פתרון הוגן וצודק יותר מסבסוד של דירות לרכישה לקבוצה מצומצמת של אנשים. ראשית, הוא מספק פתרון זמני לכמה שנים לאנשים צעירים בתחילת דרכם בשוק העבודה, כשאין להם עדיין הון עצמי והכנסה קבועה, והוא דוחה את הצורך ברכישת דירה על ההתחייבויות הכרוכה בכך, עד שהם מתארגנים ומתייצבים כלכלית.

שרת הפנים, איילת שקד. השרים רק מצהירים שאין מה לעשותצילום: אוהד צויגנברג

שנית, מדובר בהטבה שניתנת לדיירים לתקופה זמנית של כמה שנים — ולכן מהדירה הנבנית יכולים ליהנות כמה וכמה דיירים לאורך השנים. במחיר למשתכן נהנים רק מי שהצליחו לקנות דירה מסובסדת, ובעיקר אלה שעשו זאת באזורי ביקוש שבהם ההנחות היו מפליגות (למשל, בגליל ים וקרית אונו — שם ההטבה הגיעה עד מיליון שקל לדירה).

כשאין פתרון זמין של דירות להשכרה, הלחץ להיכנס לעסקת רכישה גדול יותר, וזה מביא לשוק יותר מדי קונים מול מלאי של מעט מדי דירות. בניית דירות להשכרה בהיקפים משמעותיים יכולה להוריד את הלחץ הזה, לקרר את שוק הדירות ולייצר איזון. שקד ואלקין אינם חזאים או פרשנים לענייני מחירי הדירות — תפקידם לפעול במהירות כדי לקדם מגוון פתרונות מגורים. אפשר להבין את ההתחמקות שלהם ושל הממשלה כולה מהצבת יעד של הורדת מחירי הדירות בשל החשש שהם לא יצליחו היכן שקודמיהם נכשלו. אבל יש להם יומרה להביא לשינוי ולהוריד את יוקר המחיה, ולהפחית רגולציה — והדרך הנכונה היא לעשות משהו שונה ודרמטי בשוק הדירות שקודמיהם נכשלו בו.

שר השיכון, זאב אלקין. לפעול במהירות כדי לקדם מגוון פתרונות מגוריםצילום: מארק ישראל סלם

מי שתולה תקוות בכך שהפתרונות יגיעו מבנק ישראל עלול להתאכזב. הבנק המרכזי מתעניין רק בשאלה אם הבנקים נוטלים סיכונים גדולים מדי. כשהוא מזהיר שזה אכן המצב, הוא למעשה אומר לבנקים להקטין סיכונים. זה אולי נחוץ, אך גם עלול להיות בלם בהגדלת התחלות הבנייה. הבנקים פירשו את מדיניות הממשלה, שהורידה את המס על רוכשי דירות להשקעה, ואת מדיניות בנק ישראל, שביטלה מגבלות למימון משכנתא בריבית פריים — כרישיון להתרחב במימון ענף הבנייה והמשכנתאות גם במחיר של נטילת סיכונים גדולים יותר.

המשימה של בנק ישראל היא רק לוודא שהבנקים לא מסתבכים באשראים מסוכנים. הם אולי יכולים לפעול בשוליים כדי לקרר קצת את שוק הדירות באמצעות מגבלות מימון על רכישת דירות להשקעה, אבל זה לא יספק פתרונות ארוכי טווח. זהו המגרש של ממשלת ישראל, ועושה רושם שהיא זקוקה לניעור הגון כדי להתעורר ולקדם פתרונות דיור. השערה: זה יקרה רק אחרי שאנשים ייצאו לרחובות וימחו על מחירי הדירות.

נ.ב

הדבר ששר האוצר לשעבר, משה כחלון, הכי אהב בקדנציה שלו היה לקבל סמסים מרוכשי דירות שכתבו לו: "בזכותך יש לנו דירה". 7 מיליארד שקל עלה לקופת המדינה פרויקט מחיר למשתכן, שגווע כשכחלון החליט לפרוש מהפוליטיקה. מחליפיו באוצר, ישראל כ"ץ ואביגדור ליברמן, לא מצאו לנכון להמשיך את הפרויקט היקר הזה, וגם לא ראו צורך בהגבלת המשקיעים בשוק הדירות — מהלך שכחלון נקט, ובאמצעותו ריסן לזמן מה את עליית המחירים.

הצעדים של כחלון אמנם הפכו עשרות אלפי זוגות לבעלי דירות, אך הם לא חוללו מהפך בר קיימא בשוק. הפתרונות לבעיית הדיור ידועים ומוכרים, והם נמצאים לגמרי במגרשה של ממשלת ישראל. החשש של השרים לקחת על עצמם את האחריות הזאת מלמד שהמושג "ממשלת שינוי" הוא מיתוג חלול וסתמי. כל עוד הממשלה לא פועלת לספק פתרונות דיור בני השגה — השינוי שהיא מציעה הוא התחדשות עליית המחירים.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker