כלכלנים: אין קיצורי דרך להורדת מחירי הדירות - דרוש תכנון לטווח הארוך

מחאת האוהלים מעלה שאלות רבות בנוגע לגורמים שהביאו לעליית מחירי הדירות ודמי השכירות בתל אביב ובערים אחרות ■ כלכלנים ומומחי נדל"ן מצביעים על הבעיות ומצביעים על דרכים לפתרונן

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל

הבעיות שעליהן מצביעים המפגינים במאהלי המחאה הן אמיתיות, וכלל הציבור סובל מהן - כך אומרים כלכלנים ומתכננים שהתבקשו להגיב על המחאה ולשרטט פתרונות אפשריים לפתרון המצוקה. לדבריהם, המענה הממשלתי שניתן עד כה אינו הולם.

אייל יצחקי

כמעט כל הכלכלנים הזכירו את מצוקת התחבורה: רכבת איטית ולא אמינה, ותחבורה פנימית בעייתית מאוד הן בתל אביב והן זו שמובילה נוסעים מגוש דן למרכז העיר, גורמת לצמצום האפשרויות של האנשים למצוא מגורים מחוץ לעיר. בנוסף, מחסור במקומות עבודה מחוץ לתל אביב מחייב אנשים - גם כאלה שלא נשבים בקסמי העיר - להישאר במרכז, גורם לכך שהמרכז הולך ומצטופף במהירות.

גם הטיפול בנושא דיור בר-השגה, חייב לשוב ולקבל את המעמד שמגיע לו - כיום הוא מוקפא.

יש תקדים מירושלים

הכלכלן ד"ר יאיר דוכין סבור כי על המדינה לסבסד את מחירי הדיור: "רוצים לסיים את המהומה ברוטשילד? צריך להבין קודם את הבעיה הבסיסית שם. המוחים במאהל טוענים שהם עובדים במרכז תל אביב ורוצים דיור בר-השגה בעיר. אם המדינה סבורה שיש לעודד צעירים להתגורר במרכז תל אביב, היא יכולה לפתוח סעיף תקציבי לצורך העניין ולסבסד אותם".

דוכין מוסיף כי "יש תקדים לנושא הזה מירושלים. העירייה רצתה לבלום מגמה של התפשטות חרדים למרכז העיר, ובעזרת משרד האוצר העניקה סיוע בשכר דירה לסטודנטים. השוק עשה את שלו, וסטודנטים אכן הגיעו לשם. השאלה, אם מישהו יגיע למסקנה דומה לגבי מרכז תל אביב ויחליט שיש לעודד צעירים להתגורר במקום הכי יקר במדינה. אני לא בטוח בזה, אם כי אישית הייתי שמח שמיליארדים שעוברים כיום לחרדים, יעשו הסבה לסיוע לסטודנטים. הבעיה, שדבר כזה לא יעבור בקואליציה.

"אני לא רואה מהלכי קסם לטווח הקצר, שייצרו יש מאין. לטווח רחוק יותר צריך לעבוד הרבה בכיוון של שיפור מערך התחבורה ויצירת מקורות תעסוקה גם במקומות אחרים", אמר דוכין.

ביקושים כבושים בשוק

דוגמה לעליות המחירים במרכז מספקת עדינה חכם, מנכ"לית רשת התיווך אנגלו סכסון: "בשנה האחרונה עלה שכר הדירה בגוש דן בכ-10% לפחות, אך עדיין אנשים מעדיפים לשכור דירה ולא לרכוש. מחירה הממוצע של דירת שלושה חדרים בתל אביב היה לפני חמש שנים 4,000 שקל בחודש, בעוד שכיום המחיר הוא 6,500 שקל בחודש. דירת ארבעה חדרים ממוצעת הושכרה לפני חמש שנים ב-5,000 שקל בחודש, וכיום מחירה הוא 8,000 שקל בחודש. מחיר דירת שלושה חדרים בהרצליה היה 2,700 שקל לחודש לפני חמש שנים ואילו כיום המחיר הממוצע הוא כ-4,000 שקל בחודש.

"לזוג צעיר קשה מאוד לרכוש כיום דירה בשל המחירים הגבוהים וההקשחה בתנאי המשכנתאות - דבר שיוצר מצב של 'ביקושים כבושים' ומוביל את אותם אנשים לשכור דירה. לא כולם יכולים להישאר לגור אצל ההורים. בנוסף, בעקבות תקנות המיסוי החדשות, אנשים ביקשו למכור את הדירות שלהם להשקעה - דבר שהביא גם הוא להקטנת ההיצע של דירות להשכרה", הוסיפה חכם.

לדבריה, "הממשלה צריכה לחשוב על פתרונות ממשיים ולא נקודתיים. למשל, מיסוי יכול להשפיע על גובה דמי השכירות - העלאת גובה הפטור ממס הכנסה, עשוי לתת תמריץ למשכירי הדירות להוזיל את שכר הדירה החודשי, ובלבד שיחסוך את תשלום מס ההכנסה. כמובן שאת הפטור כדאי לחלק לקטגוריות המתייחסות לגודל הדירה שטח הדירה ו/או מספר החדרים ולפי חלוקה קטגוריאלית לאזורים שונים בישראל שבהם גובה דמי השכירות שונה. הממשלה יכולה להעניק הטבות לשוכרי דירות בפריפריה וכך לנתב אוכלוסייה גדולה יותר לאזורים אלה".

"הפגנת מפונקים"

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן באוניברסיטת תל אביב חושבת דווקא כי האשמה לא נמצאת אצל בעלי הדירות: "זה נחמד שאנשים יוצאים למחות ברחובות, אבל נכון לעכשיו ההפגנה הזו נראית קצת כהפגנת מפונקים. הייתי שם, וראיתי כל מיני סיסמאות נגד בעלי הדירות, והם הרי לא אשמים במצב.

"יש פה גם עיוות של המונח 'דיור בר-השגה'. הוא מתייחס לאנשים שהכנסתם נמוכה בשיעורים ניכרים מרמת ההכנסה הממוצעת. ההפגנה כוללת אנשים כה צעירים, שבכלל לא נמצאים בסטטיסטיקה, הוסיפה טולקובסקי.

טולקובסקי טוענת כי הפתרון למצב לא יהיה מהיר וכי הוא כולל טיפול בכמה נושאים מקיפים. "באשר לפתרון למצב, אני לא רואה פתרון מהיר. צריך לבנות יותר וכנראה גם לשפר את התחבורה. בעניין זה צריך לומר משהו על השינויים האחרונים בקווי האוטובוסים בתל אביב. הביקורת בנושא זה מתמקדת בבעיות בתוך העיר ולא עוסק כלל בקווים שמגיעים מערי הלוויין של תל אביב. עניין שלישי שלדעתי יש לתת לו תמריץ גדול הוא בנייה בדרום תל אביב, ששם יש פוטנציאל אדיר, אבל אין כמעט בנייה".

פרופ' רחל אלתרמן מהמכון לחקר העיר והאזור בטכניון קוראת לממשלה להתעשת ולהתחיל לקדם דיור בר-השגה. "הממשלה היא זו שיצאה באופן הדרגתי מתמיכה מדיור בישראל והשאירה את תפוח האדמה הלוהט הזה לרשויות המקומיות", אומרת אלתרמן, שהעבירה עבודת מחקר בנושא דיור בר-השגה למשרד הפנים. "הרשויות המקומיות מתקשות מאוד לייצר כיום כלים להתמודד עם הנושא. משרד המשפטים עומד על רגליו האחוריות וקובע כי לא יהיה בישראל דיור בר-השגה. זו החלטה קיצונית מאוד, כי בלעדי הסמכה כזו, הרשויות המקומיות יתקשו לייצר דיור בר-השגה, היות שלרובן אין קרקע או משאבים. יכול להיות שהלחץ הציבורי יעזור לשחרר ברגים. אי אפשר לרבע את המעגל, חוסר הגמישות יכול ליצור בומרנג שהמשק כולו ייפגע ממנו".

"מחאת הדיור לא דומה לקוטג'"

עם זאת, אנשי מקצוע רבים מעריכים כי ספק אם מחאת הצעירים תגרום לשינוי אמיתי בשטח. "מחאת הדיור היא ברוכה, אבל לא דומה למחאת הקוטג' ולכן יהיה קשה מאוד לשנות באופן מערכתי בעיות וכשלי שוק שנוצרו פה בשנים האחרונות", אומר מתכנן הערים עו"ד ניר מועלם. "הערך של ההפגנה הזו כרגע הוא תודעתי, להטמיע את חוסר שביעות הרצון מיוקר מחיה. עם זאת מתמיה שמארגני המחאה בחרו דווקא את שדרות רוטשילד וכיכר רבין - הנחשבים למקומות בורגניים של תל אביב. המאבקים האלה נושאים פרי בעיקר במישור המקומי מאשר השלטון המרכזי שנאבק עם עצמו ברפורמה בחוק התכנון והבנייה, רפורמה במינהל וכל מיני הצעות חוק פרטיות השכם והערב מבלי להגיע לפסים מעשיים". עו"ד גיל גן מור ראש תחום דיור באגודה לזכויות האזרח אומר כי "המחאה וההפגנות לא הפתיעו אותנו והם מתיישבים עם הקמפיין שבו פתחנו בתחילת החודש 'הכתובת על הקיר' המציג נתונים שלפיהם הדיור במרכז נהפך ליעד בלתי ניתן להשגה למעמד הבינוני והדיור בפריפריה נהפך בלתי ניתן להשגה למשפחות מעוטות יכולת. מאז ההפגנה אנו מקבלים פניות רבות מאזרחים מדימונה עד טירת הכרמל המבקשים שלא להשאיר את נושא הדיור לחסדי כוחות השוק".

שמאי המקרקעין הממשלתי היוצא, אייל יצחקי, מציין כי מחירי הדיור עלו בכ-30% ברחבי הארץ ובכ-50% באזור תל אביב. "נדרשות כיום כ-130 משכורות כדי לרכוש דירה ממוצעת בישראל, ולכן ניתן להבין את הקושי. עם זאת, מטרת ההפגנה אינה ברורה. קצב השתנות המחירים הוא איטי מאוד ותלוי בהליכי רישוי, שיווק ותכנון שנמשכים הרבה זמן. זה לא שהרגולטור יכול ללחוץ על כפתור ולשנות את המציאות. לכן מטרת ההפגנה אינה ברורה. אי אפשר לומר שהממשלה לא עושה כלום, אחרי הכל היצע הדירות גדל בכל שנה, אמנם בקצב איטי, אבל אין כל ספק שעליות המחירים קרובות לבלימה - אם לא נבלמו כבר. אם ההפגנה קוראת לפיקוח על שוק השכירות אני יכול לומר שלא יהיה פיקוח כזה ולא נכון שיהיה. צריך להימנע ככל שניתן מרגולציה בכלכלה חופשית".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

שדות חקלאיים הוד השרון

"חשבתי שעשיתי את עסקת חיי. היום אני מבין שניצלו את התמימות ואת חוסר הידע שלי"

הווילה של משפחת סעדה ברמות מאיר

וילת ה-Airbnb של משפחת סעדה - ובריכת השחייה שמסעירה את המושב