כל הפתרונות הגרועים למשבר הדיור - מחאה - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כל הפתרונות הגרועים למשבר הדיור

הגזר תמיד עדיף על המקל בשוק הנדל"ן

37תגובות

מצוקת הדיור אינה דבר חדש. מדי כמה שנים עולה הנושא לסדר היום הציבורי, והממשלה עומדת תחת מתקפה רבתי של "לעשות משהו".

לפני 40 שנה, בראשית שנות ה-70, התחולל אחד הגלים הללו. מצוקת הדיור היתה חריפה ושוועת הציבור עלתה השמימה. באותם ימים היה פנחס ספיר שר האוצר. לספיר היה פנקס קטן שחור שכולם חשבו שהוא מתייק שם את ההטבות שנתן למשקיעים שונים כדי שיקימו מפעלים בפריפריה, אבל לא. ספיר רשם בפנקס כל מיני סטטיסטיקות, כדי שיידע מה קורה במשק.

ספיר רצה לבדוק כמה דירות ריקות יש באזור המרכז, לכן פנה לחברת החשמל ושאל בכמה דירות מונה החשמל לא זז. להפתעתו התברר שמדובר במספר רב של דירות. הציעו לו להכפיל את הארנונה לאותן דירות, אך ספיר אמר שהוא לא מתכוון לפגוע בבעלי הדירות הריקות, כי זה לא יעזור. הוא הלך בכיוון הפוך - והודיע שלא יגבה מס הכנסה מהכנסות הנובעות מדירה מושכרת.

זו דוגמה טובה לדרך שבה יש לפעול על כוחות השוק כדי להגדיל היצע - בעזרת גזר ולא מקל. זו צריכה להיות גם מטרת המדיניות כעת: הגדלת ההיצע. כל פטנט אחר יסתיים בכישלון, אבל יש רבים שחושבים אחרת. נבחן כמה מהם.

1. דיור בר השגה

ח"כ ניצן הורוביץ (מרצ) וראש עיריית ירושלים ניר ברקת, רואים ב"דיור בר השגה" פתרון ראוי לבעיית הדיור. ברקת אומר שבכל פרויקט חדש צריך ש-20% מהדירות יהיו עד 100 מ"ר, ושמחירן יהיה נמוך ב-20% ממחיר השוק.

אבל איך הם יקצו את הדירות הזולות? הרי במחיר הנמוך ממחיר שיווי משקל, ייווצר עודף ביקוש. כלומר, 500 זוגות צעירים יבואו לקנות את הדירה, ורק אחד מהם יזכה. מי הוא יהיה? מקורב פוליטית? בעל מספר הילדים הרב ביותר? מי ששיחד את הפקיד? לברקת יש פתרון: העירייה תקבע. כלומר, הוא עצמו.

זה הפתרון האהוב על הפוליטיקאים, כדי שכולם ישחרו לפיתחם. ואולם זה פתח ברור לשחיתות, לאפליה ולשיקולים פוליטיים. זה גם פתרון שכלל לא מגדיל את היצע הדירות. זה אפילו מעלה מחירים, כי הקבלן ירצה לפצות עצמו על ההפסד בגין דיור בר-השגה, ויעלה את מחיר שאר הדירות. כך, על כל דירה אחת שתימכר בזול יחסית לזוג מאושר, יהיה זוגות ממורמרים רבים שישלמו יותר ויאשימו את ברקת, הורוביץ והממשלה בסבל הנוסף שנוצר. לכן מדובר בפתרון רע.

2. בנייה על ידי הממשלה

ח"כ דב חנין (חד"ש) רוצה להחזיר את הגלגל אחורה, ולחזור לימים הטובים שבהם הממשלה בנתה שיכונים וחילקה אותם למקורבים. זה פתרון שגרוע יותר מההצעה של הורוביץ וברקת, כי ממשלה לא יודעת לבנות. היא תיבנה במקומות הלא נכונים, בגודל הלא מתאים, והשיכונים יעמדו כמציבות לאורך שנים. כך בדיוק קרה עם הבנייה של אריאל שרון בתחילת שנות ה-90.

מה שהממשלה כן יכולה לעשות זה לעודד בנייה באמצעות קבלנים פרטיים. היא צריכה לומר לקבלן: אם תבנה את הבית תוך שנתיים, תקבל מענק מכובד. לשם כך היא צריכה להפשיר קרקעות במהירות ולקצר את הליכי רישוי הבנייה. את שני השינויים האלה מנסה ראש הממשלה, בנימין נתניהו, לבצע כבר שנתיים, אך עד כה נכשל. רשות המקרקעין החדשה עדיין לא קמה, וגם קיצור הליך השגת רישיון הבנייה תקוע עדיין בכנסת.

אם נתניהו לא יצליח להעביר בקריאה שנייה ושלישית את שתי הרפורמות הללו עד סוף מושב הקיץ שמסתיים בעוד כשבוע, אין טעם בשאר הדיבורים, כי בלי קרקע זמינה ובלי קיצור הליכים, הבנייה תמשיך להיות תקועה וההיצע ימשיך להיות מצומצם.

3. פיקוח על שכר הדירה

זהו הפתרון הכי פופוליסטי שיש, וח"כ מירי רגב (ליכוד) אימצה אותו אל ליבה. היא מציעה שהממשלה תוציא מחירון שיקבע את שכר הדירה המקסימלי לכל דירה, לפי מיקומה וגודלה. אם השוכר יידרש לשלם יותר, הוא יפנה בתלונה לחברת עמידר או למשרד השיכון שיפעלו נגד המשכיר.

זה פתרון כה הזוי עד שקשה להחליט מהיכן לתקוף אותו. הרי דמי שכירות נקבעים לפי אינספור מרכיבים: ממצב הדירה, כיווני האוויר, הרעש הסביבתי ועד הפרצוף של המשכיר. אז איך אפשר להכניס את כל זה למחירון?

ואולם נניח שזה אפשרי. אך אז ייווצר תור אינסופי לדירות, כי דמי השכירות יהיו נמוכים ממחיר שיווי משקל. בדיוק כמו שהיה בבריה"מ לשעבר. שם המחירים היו מפוקחים ונמוכים, אך התורים היו ארוכים, ההיצע נמוך, האיכות איומה והשחיתות חגגה.

4. ביטול המע"מ

גם זה פתרון שנשמע מצוין. הוא לא עולה כלום. מורידים את המע"מ והמחיר יורד ב-16%, ובא לציון גואל. ואולם מאין יבוא הכסף החסר בקופת המדינה? ומדוע דווקא דירות?

הנה, למשל, ראש אופוזיציה, ח"כ ציפי לבני, אמרה באחרונה בוועידת התעשייה והמגזר הקיבוצי, ש"צריך לבטל את המע"מ על המים". טוב, אז יש לנו כבר שני מוצרים שראוי לבטל את המע"מ עליהם - דירות ומים. ומה עם מחשב לילד? ומוצרי חלב? הם פחות חשובים?

לעומת זאת, ראוי לקצץ את המיסוי המיוחד המוטל על דירות. יש לבטל את מס הרכישה, כי הוא מקשה על מעבר דירה, מקטין ניידות ופוגע בצמיחה.

5. פיצול דירות

זה רעיון נכון, כי מדוע אפשר שבדירה מסוימת תגור משפחה בת ארבע נפשות, אך אי אפשר יהיה לחלק את הדירה לשתיים, כך שבכל חלק יגור זוג צעיר? זה לא מגדיל את הצפיפות ולא את הנטל על השירותים.

אין סיבה שלא לאפשר פיצול של דירות גדולות, למשל בצפון תל אביב - בשיכון ל' או בשיכון בבלי - שם גרים קשישים שלא צריכים את כל הדירה הגדולה לעצמם. כך ניתן להוסיף מאות דירות בקלות ובמהירות. אבל ראשי הערים לא מעוניינים בכך, כי הם רוצים משפחות עשירות, ולא זוגות צעירים, עניים, שיכולים לשכור רק דירה מפוצלת.

בעצם, ראשי הערים לא רוצים שום דיירים נוספים. הם רוצים מפעלים, שטחי מסחר ומשרדים, שיתנו להם ארנונה ענקית אך יצרכו מעט שירותים.

6. בנייה לגובה

בנייה לגבה היא פתרון מצוין. מדוע לא איפשרו, למשל, ברמת אביב החדשה לבנות 20-30 קומות לגובה ואישרו רק שמונה קומות? וכך בשכונות המשתלה ותל ברוך צפון התל אביביות, וכך ברמת גן וגם בגבעתיים. ומדוע אי אפשר לבנות בפרויקטים של פינוי-בנוי 20 קומות לגובה? מדוע תמ"א 38 מאפשרת הוספת קומה אחת בלבד, כאשר אפשר להרוס את הבניין הישן בן השלוש-ארבע קומות ולבנות תחתיו בניין בן 20 קומות?

כלומר, יש מה לעשות. אך הממשלה צריכה לשים לב שפתרונות נכונים הם רק אלה שמגדילים את היצע הדירות. כל השאר זה רק פופוליזם זול.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#