רוני מזרחי
רוני מזרחי

שנה מעניינת, בעלת תפניות ושינויים, עליות וירידות עברה עלינו בתחום הנדל"ן מאז המחאה החברתית. אך בשורה התחתונה הרבה לא השתנה כאן. מבחינתו של התושב הממוצע, מה שהיה הוא מה שיהיה ואפילו גרוע יותר.

המחאה החברתית תרמה ועזרה לבלימת עליות המחירים ברוב המקומות, ויצרה מודעות רחבה יותר של רוכשים לצד חששות מסוימים של מוכרים, אך בשורה התחתונה השינוי המיוחל עדיין לא הגיע. בשוק הנדל"ן מתרחשים היום מספר תהליכים שאינם חיוביים, הצפויים להביא בסופו של דבר להתייקרות נוספת של הדירות בישראל.

התהליך הראשון הוא בתחום 'הגדלת היצע הדירות' שלא ממש מתרחש. על פי הצהרות משרד השיכון מלאי הדירות בשוק ההולך ונבנה כיום עומד על 20 אלף יחידות דיור. בפועל, רק 6000 יחידות דיור מתוכן נמצאות באזורי ביקוש ומלאי זה צפוי להיגמר תוך עשרה חודשים בלבד.

צילום: עופר וקנין

המשוואה ברורה: לקראת סוף שנת 2012 כבר צפוי מחסור נוסף בדירות חדשות, מה שיגרום כמובן לעליות מחירים נוספות. במשק ישנו נתון מדהים לפיו 70% מהקרקעות ששווקו ע"י מנהל מקרקעי ישראל כלל לא ניתנים לבנייה באופן מיידי ועל אף שעברו כשנתיים מאז שיווקן, ברובם עדיין לא החלו תהליכי בנייה או פיתוח ע"י משרד הבינוי והשיכון.

תהליך נוסף הוא מחסור חמור בעובדים בענף הנדל"ן. כיום עובדים בענף כ-8000 עובדים זרים בלבד. עובדים אלו צריכים לבנות על פי הצפי הממשלתי 40 אלף יחידות דיור. כל בר דעת מבין כי מצב זה הוא בלתי אפשרי, שכן כל פועל זר אינו יכול לבנות חמש יחידות דיור חדשות בשנה. כתוצאה מכך עלויות המימון לפרויקט צפויות להתייקר בכ-6%-8%, זאת בנוסף לעמלות וחיובים שונים שלא היו ידועים קודם ליזמים.

לכך צריך להוסיף את צמצום האשראי לענף הבנייה ע"י הבנקים, כאשר המצב כיום הוא שנדרשת העמדת הון עצמי גבוה של כ-30%-40% לאחר שהמימון ניתן לחברות יציבות וותיקות בלבד. כמות הפרויקטים החדשים קטנה ב-34% ומגרשים טובים באזורים המבוקשים עדיין חסרים.

בנוסף, מדיניות המיסוי הממשלתית מענישה רוכש דירה להשקעה במס רכישה של 7% הגורמת למחסור בשוק השכרת הדירות. בנוסף, המדינה מענישה קבלן שלא יצליח למכור דירה תוך שנתיים בסכום של 10% משווי הדירה.

לצרות אלה ניתן לצרף את הבירוקרטיה הייחודית של מדינת ישראל הנחשבת לאחת הבעייתיות בקרב המדינות המפותחות. מחיר הדירה אותו משלם האזרח הישראלי הממוצע הוא סופו של תהליך ארוך בו מעורבים גורמים רבים, החל מהממשלה ומשרדיה השונים, מינהל מקרקעי ישראל, הבנקים, הרשויות המקומיות ועד אנשי המקצוע בתחום הנדל"ן.

הבירוקרטיה כיום משתקת את הענף - אם יזם רוכש מגרש ממינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, אתה מקבל אותו במקרה הטוב אחרי שנתיים של תהליכי אישור שונים. הוצאת היתר בנייה, היתר רגיל ע"פ התב"ע הקבועה מראש, ללא שינויים, זהו תהליך של שנתיים תמימות לפחות.

כל אלו מייצרים מגמה ברורה: עליית מחירים. כוחות השוק חזקים מהשאיפה לצדק חברתי, וכל העלויות של מגמות אלו מתווספות בסופו של דבר למחירי הדירות בשוק. הממשלה לא מממשת החלטות ולא עושה שינויים אמיתיים לטיפול בשוק הנדל"ן, ולכן לציבור הישראלי לא תישאר אף אפשרות אחרת מלבד לחזור לרחובות ולבקש מהשלטון טיפול ושינוי אמיתי.

בסופו של דבר הבירוקרטיה טבועה עמוק בנשמתנו, כפי שהשקרים והבטחות הסרק טבועות בפוליטיקה הישראלית.

הכותב הוא מנכ"ל קבוצת מזרחי

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker