מה באמת קרה כשהיית שר האוצר? הדברים שלפיד שכח לספר - והטעות של כחלון

יאיר לפיד התגאה בסוף השבוע בתוכניתו לבנות 150 אלף דירות להשכרה, אף שפחות מ-5,000 מהן צפויות לקום בסופו של דבר ■ שר האוצר שהחליף אותו מעדיף לקדם את תוכנית מחיר למשתכן, שמעודדת בעלות על דירות במקום פתרונות גמישים ומשתנים - וזו טעות

סמי פרץ
יאיר לפיד ומשה כחלון
יאיר לפיד ומשה כחלוןצילום: מיכל פתאל ומרק ישראל סלם

יו"ר יש עתיד, יאיר לפיד, פירסם בסוף השבוע פוסט נרגש בפייסבוק, שבו הכריז כי הוא החליט לספר "מה באמת היה שם" כשכיהן כשר האוצר בממשלתו הקודמת של בנימין נתניהו — כהונה שהסתיימה בפיטוריו לאחר שנתיים בלבד, מבלי שהספיק להוציא לפועל כמעט שום תוכנית.

מה שמשך את תשומת הלב בפוסט הזה הוא ההתנערות של לפיד מהיוזמה שלו להנהיג מע"מ 0% ברכישת דירות חדשות — מהלך שבסופו של דבר גרם לעליית מחירי הדירות.

"מע"מ 0% מעולם לא היה תוכנית הדיור שלנו", כתב לפיד בפוסט שלו, ובהמשך פירט מה היתה תוכניתו: בניית 150 אלף דירות להשכרה בבנייה ציבורית; הקמת קבינט הדיור; חתימה על הסכמי גג עם רשויות מקומיות; והקמת ועדה לתכנון מהיר של דירות (ותמ"ל). הצעד המשמעותי היה בנייה של 150 אלף דירות להשכרה. כלומר, הוא היה משמעותי אילו באמת היתה תוכנית כזו, אך מדובר בלא יותר מהבטחת בחירות של לפיד, שבפועל יצרה ציפיות לא סבירות ביחס לחברה הממשלתית שהוקמה בתקופתו — "דירה להשכיר". לפיד מעולם לא העביר החלטת ממשלה לבנייה של 150 אלף דירות להשכרה.

ארבע שנים וחצי מאז הכרזתו של לפיד, מספר הדירות שאוכלסו, נמצאות בבנייה או בשלבי מכרז הוא כ–4,700 — כלומר, כ–3% בלבד מהמספר הפנטסטי שזרק אז לפיד. בינתיים, קרו כמה דברים אחרים בשוק הדירות. לפיד הלך, ובמקומו מונה משה כחלון, שביטל מיד את תוכנית מע"מ 0%, והעדיף להטיל את מלוא כובד משקלו על פרויקט מחיר למשתכן. כחלון מעדיף שאנשים יהיו הבעלים של הדירות שלהם, ואף שחברת דירה להשכיר ממשיכה לבנות דירות להשכרה, תשומת הלב של כחלון נתונה לבנייה לצורך מכירה.

גם אם שר האוצר היה מקדיש מאמצים מיוחדים להשכרה, עדיין היינו רחוקים מאוד היום מהמספרים שעליהם דיבר לפיד. מבין כל הפעולות והרעיונות שלו כשר האוצר, התמקדות בשוק הדירות להשכרה היתה יכולה להיות מהלך דרמטי שישנה את הנרטיב של שוק הדירות הישראלי מחלום הדירה שבה אנחנו הבעלים, לחלום על קורת גג בת השגה, שמציעה פתרונות שונים לתקופות שונות.

שיעור המתגוררים בדירה בבעלותם באיחוד האירופי

השקר שמאחורי הסטטיסטיקה

בשבוע שעבר פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) נתונים חדשים על שוק הדירות, שממחישים את הצורך העז בפתרונות של דיור להשכרה, ציבורי או פרטי.

כידוע, סטטיסטיקה היא מדע בעייתי, שיכול לעתים לספר סיפור שקרי. הנה דוגמה טובה לכך: כשבוחנים את שיעור האנשים שגרים בדירות בבעלותם, ישראל מדורגת בין המדינות שבהן השיעור הזה נמוך יחסית — לאחר ירידה רציפה מאז סוף שנות ה–90. ב–2016 היה שיעור הבעלות על דירות בישראל 67.6%, לעומת 70.2% ב–1997. שיעור הבעלות על דירות בישראל נמוך מהממוצע במדינות OECD — שהיה 69.1% אשתקד — אבל גבוה מבמדינות כמו גרמניה, דנמרק, צרפת, אנגליה ואוסטריה. ובאילו מדינות שיעור הבעלות על דירות גבוה מאוד? רומניה, ליטא, קרואטיה, סלובקיה, הונגריה ופולין.

לכאורה, ישראל נמצאת בדירוג הזה בשכנות טובה עם מדינות עשירות ומפותחות, שנהוגה בהן גם מדיניות רווחה מפותחת, אז מה יש לנו להלין? אבל זה השקר שמסתתר מאחורי הסטטיסטיקה. לירידה בשיעור הבעלות על דירות בישראל — ולכך ששיעור זה נמוך יחסית כיום — גורמים שונים לגמרי מהסיבות לכך ששיעור הבעלות על דירות נמוך במדינות המערב ובצפון אירופה. בישראל, הסיבה לכך היא הזינוק במחירי הדירות — ואילו במדינות אלה הסיבה לכך היא מערך דיור ציבורי מפותח מאוד, שבזכותו אנשים לא חייבים לקנות דירות; בישראל, חלקו של הדיור הציבורי זניח ביחס לכלל השוק — ואילו באנגליה, צרפת, דנמרק וגרמניה יש דיור ציבורי מפותח מאוד, עם הרבה מאוד הטבות לשוכרים, מחירים יציבים ונוחים וחוזים ארוכי טווח. בעוד בישראל הדיור הציבורי מהווה אחוזים בודדים מכלל השוק, באירופה המערבית והצפונית הוא מגיע ל–15%–20%, ובערים גדולות לעתים יותר מכך.

שיעור הבעלות על דירות במדינה כלשהי אינו מלמד בהכרח על רמת הפיתוח של כלכלתה. הוא משקף מצד אחד מחירים, כוח קנייה והיבטים תרבותיים — ומצד שני את קיומם או אי־קיומם של פתרונות נוספים מלבד קניית דירה.

נתוני הדיור בקרב משקי בית יהודיים בישראל לפי רמת דתיות, ב-2016

היכולת לבחור בין קנייה לבין שכירות, מעניקה גמישות גדולה לדיירים ומספקת פתרונות לתקופות שונות בחייהם. בשני העשורים האחרונים, המאמץ הממשלתי בישראל הושקע בבניית דירות לרכישה ולא להשכרה, ובצמצום דרסטי של בנייה ציבורית. במקביל, נמכרו עשרות אלפי דירות שהיו בעבר בבעלות ציבורית של חברות משכנות, וכך פחת מספר הדירות בדיור הציבורי. דבר זה נעשה על רקע הדיון בשאלת איכותו של דיור ציבורי, שנהפך שם נרדף לדירות מוזנחות ולשכונות עוני.

במחקר שנעשה לאחרונה בלמ"ס נמצא כי שיעור הבעלות על דירות בישראל גבוה יותר בקרב האוכלוסייה הדתית — בחברה היהודית וגם בחברה הערבית. הנטייה לרכוש דירות בקרב אנשים דתיים קשורה כנראה לגיל נישואים מוקדם יותר ולהתרכזות שלהם ביישובים ובשכונות דתיים. מדובר במשפחות שמתפשרות על מגורים בצפיפות הכי גבוהה, ובהתאם — המחיר שהם משלמים הוא הנמוך ביותר.

ואולם אם מסתכלים על התמונה הכוללת, שיעורי הבעלות על דירות עולים ככל שההכנסה עולה, וזה די ברור. על פי נתוני הלמ"ס, בחמישון העליון של האוכלוסייה (כלומר, שני העשירונים העליונים), ל–90.8% יש דירה בבעלותם, ומהם ל–29.1% יש שתי דירות או יותר. לעומת זאת, בחמישון התחתון רק ל–53.7% יש דירה בבעלותם, ושיעור הבעלות על שתי דירות ויותר הוא זעום — 1.6% בלבד.

מחיר למשתכן, לא על חשבון דיור להשכרה

הנתון הדרמטי ביותר בדו"ח הלמ"ס הוא הזינוק בשיעור האנשים המחזיקים בשתי דירות ויותר. ל–9.7% מהישראלים יש שתי דירות ויותר, לעומת 3.2% ב–2003. הזינוק בשיעורם של בעלי שתי דירות ומעלה החל ב–2011, והוא קשור לריבית הנמוכה ולעליית מחירי הדירות. באותה שנה, אגב, פרצה מחאת יוקר המחיה. הזעקה על מחירי הדירות הגבוהים לא מנעה ממשקיעים לרכוש עוד ועוד דירות, עד שהגיע כחלון והחליט לטפל ברוכשי הדירות להשקעה באמצעות הטלת מס על בעלי שלוש דירות ויותר. המהלך בלם את רכישת הדירות להשקעה ב–2016 וגם השנה, אף שהחוק נתקע עקב תסבוכת חקיקתית ומשפטית.

מדיניות הדיור של כחלון מושתתת על שלושה רכיבים עיקריים: הרחקת משקיעים מהשוק, מבצעי מחיר למשתכן, והגדלת ההיצע והמלאי התכנוני. אבל הבעיה הקשה במדיניות הזאת היא העידוד לרכוש דירה, במקום תפישה רחבה יותר של הגדלת ההיצע לרכישה וגם להשכרה. היעדרם של פתרונות מספקים בתחום השכירות דוחף את הזוגות הצעירים לפרויקטים של מחיר למשתכן, שבהם רק מעטים זוכים, ומפתח עוד יותר את הנרטיב של רכישת דירות. מי שמתאכזב, עובר לשוק הרגיל והלא מסובסד ומנסה לקנות דירה שם.

כחלון לא מקדם במיוחד את הפתרונות בתחום הדיור להשכרה, משום שהוא מחויב יותר לפרויקט מחיר למשתכן. זו טעות. תוכנית מחיר למשתכן מספקת לרוכשי הדירות הטבות של מאות אלפי שקלים המגיעות לקבוצה קטנה יחסית באוכלוסייה. לעומת זאת, דירות להשכרה בפרויקט שאורך חייו 20 שנה, יכולות לספק פתרונות מגורים למספר גדול בהרבה של משפחות ודיירים, וההטבות — שערכן הנוכחי נאמד בכמה מיליארדי שקלים — מגיעות לאוכלוסיות רחבות יותר. אם זה היה המצב, לא היה כאן טירוף של רכישת דירות, וגם לא עלייה עקבית במחיריהן.

נכון יותר היה לקדם פרויקטים של מחיר למשתכן בפריפריה, ופרויקטים של דירות להשכרה באזורי הביקוש במרכז הארץ. ההטבה לפרויקטים במרכז היא גדולה מזו הניתנת בפריפריה — שבה מחירי הקרקע נמוכים יחסית — ולכן רצוי לחלק אותה בין כמה אנשים למשך חיי הפרויקט, ולא להעניק אותה לבני מזל מעטים שזכו בהגרלות במקומות הנחשקים.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker