דו"ח הדיור |

למרות הורדת הריבית, בנק ישראל אינו אחראי לעליית מחירי הדירות

מבקר המדינה מסכים כי למדיניות הכוללת והמוניטרית של בנק ישראל יש חשיבות רבה בעליית המחירים, אך מסיק כי העלייה קשורה בעיקר בטיפול הלקוי שהעניקו לנושא האוצר ורשות המסים

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

רבים רואים את עליית מחירי הדיור כפונקציה של הורדת הריבית ולא של היצע הדירות הקטן - ועל כן מאשימים את נגיד בנק ישראל הקודם, סטנלי פישר, בחלק גדול מבעיות הדיור. מבקר המדינה מסכים בדו"ח כי בנק ישראל קשור לדברים. קיימים היבטי מימון בענף הנדל"ן, שקשורים לרוכשי הדירות באמצעות משכנתאות, וליזמים באמצעות ליווי בנקאי. כך, למדיניות הכוללת והמוניטרית של בנק ישראל יש חשיבות רבה בעליית המחירים.

בנק ישראל לא התחמק מאחריות: בעבודה שביצע הבנק ב–2012 נמצא כי הורדות הריבית "מסבירות כדי מחצית מעליית מחירי הדיור בשנתיים האחרונות, ואילו החסר בדירות מסביר כחמישית בלבד מעלייתם". בדו"ח בנק ישראל ל–2011 נכתב כי העלאת הריבית ב–1.25% תביא לירידה של 7.8% במחירי הדירות.

עם זאת, המבקר מדגיש כי הריבית נקבעת מסיבות כלל משקיות, והוא אינו מצפה מבנק ישראל לשנות אותה בהתאם למצב הדיור בלבד או לשמש כ"גורם המרכזי הפועל בתחום הדיור". לפי המבקר, תוכנית ממשלתית להתמודדות עם מחירי הדיור צריכה להתחשב גם בתקופה ארוכה של ריבית נמוכה.

ממאי 2011 החל בנק ישראל להגביל את הבנקים במתן משכנתאות - תחילה באמצעות הגבלת שיעור ההלוואות בריביות משתנות ולאחר מכן הוגבל שיעור המשכנתא מסך שווי הדירה, אך הדבר לא הועיל לעליית המחירים. ב–2012 הסתכם הליווי הבנקאי לענף הנדל"ן בכ–204 מיליארד שקל, 16.4% מכלל האשראי שהבנקים נותנים לציבור. בתחילת אותה שנה התלוננו קבלנים במשרד האוצר על קשיים בקבלת אשראי. כדי שלא ייווצר מחנק אשראי, הוביל אגף התקציבים באוצר החלטה להקמת קרן להחזר מע"מ בגין ערבויות חוק מכר, שתגדיל את האשראי הבנקאי לענף הבנייה ב–6.3 מיליארד שקל, אך במועד סיום הביקורת בסוף 2013, הקרן לא הופעלה. בנוסף, נתונים שהעביר בנק ישראל למבקר העלו כי אין ממש בטענות על חוסר יכולתם של הבנקים להגדיל אשראי לקבלנים.

סטנלי פישר וקרנית פלוגצילום: מיכל פתאל

המבקר סיכם כי "לנוכח העובדה שאחד מהיסודות המרכזיים המניעים את הביקוש והיצע בשוק הדיור הוא זמינות מקורות אשראי ועלותם, על מקבלי ההחלטות בממשלה לקדם פתרונות ממשיים בתחום זה, תוך שיתוף פעולה עם בנק ישראל, במסגרת תפקידו של נגיד הבנק כיועץ לממשלה בעניינים כלכליים".

היעדר מדיניות

מסי המקרקעין (מסי רכישה ושבח) יכולים לשמש כלי ממשלתי חשוב למימוש מדיניות בתחום הדיור, אך בדו"ח נקבע כי אגף הכלכלן הראשי באוצר, אגף התקציבים ורשות המסים טיפלו בעניין באופן לקוי.

אגרות, היטלים ועלויות פיתוח תשתית, מע"מ ומסים ממשלתיים אחרים מגיעים ל–37% ממחיר הדירה, והממשלה יכולה לעשות רבות כדי לצמצם אותם. אך באוצר לא בחנו את רכיבי עלויות הבנייה ואת חלקה של המדינה במסים במחירי הדירות, דבר שהיה יכול להקל על הבחנות בין זכאים לבין משקיעים, וגם בין אזורים גיאוגרפיים בדרך לעיצוב מדיניות בתחום. ב–2001 מונתה ועדה לגיבוש רפורמה במערכת מיסוי המקרקעין בראשות יאיר רבינוביץ. בעקות המלצות אותה ועדה הופחת מס השבח במידה ניכרת, כדי להאיץ את הפעילות בשוק הנדל"ן, שבאותם ימים היה נתון במיתון. הפחתת מס השבח, במקביל להטלת מס על אפיקי השקעה בשוק ההון, עודד משקיעים להעביר כספים לענף הנדל"ן. בין 2002 ל–2007 הגיע מספר הדירות שנרכשו להשקעה ל–29 אלף, ואילו ב–2009–2010 נרכשו להשקעה יותר מ–30 אלף דירות בשנה.

ביולי 2011 יזם אגף התקציבים הצעת חוק לביטול הפטור ממס שבח למשקיעים - אך ניסיון החקיקה התברר כמסורבל וקשה ליישום. רק במאי 2013, לאחר שנרכשו 165 אלף דירות בתקופת עליית המחירים בין 2007–2012, אושר תיקון לחוק מיסוי מקרקעין ברוח זו, שנכנס לתוקף בינואר 2014. לפי המבקר, מדיניות המיסוי היא כלי מרכזי לטיפול במשבר הדיור, וכי על משרד האוצר לבחון את דרכי השימוש בו.

ממשרד האוצר נמסר: "לאחר החלת צעדי המיסוי מס רכישה וביטול הפטור ממס שבח וכן המבצע למכירת שתי דירות פטורות ב–2011–2013, ירד סגמנט המשקיעים מכ–30% ל–20%–24%. היתה לכך השפעה מצננת על רמות המחירים בשוק, ועליות המחירים לאחר ביצוע צעדים אלה התמתנו. תגובת משרד האוצר הייתה מהירה".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אלונה ודניאלה חברת SISTERS

שתי האחיות שהפכו חשבון אינסטגרם לאקזיט של מיליוני שקלים

אופן ספייס. היתרונות שלו ברורים, אבל העבודה ההיברידית מציפה את החסרונות

"כשאחפש עבודה עוד שנה־שנתיים, הדבר הראשון שאבדוק הוא שאני לא יושבת באופן ספייס"