רשות ניירות ערך התערבה — וההון העצמי של חג'ג' אירופה התכווץ ב–75%

חברת הנדל"ן הפרטית, שבבעלות צחי חג'ג' ושחר מחט, נאלצה לתקן תשקיף לקראת הנפקה ראשונה בישראל — ולבטל רווח בגין שיערוך נכס שרכשה ברומניה ■ התוצאה: הנפקת האג"ח תחייב את בעליה להזרים עוד 7 מיליון שקל — כדי להגיע להון עצמי של 24 מיליון שקל

חגי עמית
חגי עמית
הדמיינת פרויקט של חג'ג' אירופה בבוקרשט
פרויקט מתוכנן בבוקרשט של חג'ג' אירופהצילום: חג'ג' אירופה
חגי עמית
חגי עמית

בימים הקרובים תנסה חברת חג'ג' אירופה הפרטית לגייס בישראל 70 מיליון שקל באג"ח, לצורך פעילות הנדל"ן שלה ברומניה. החברה מנסה לשכנע את המוסדיים הישראליים שהשוק הרומני השתנה. לפני כעשר שנים ספג הציבור הישראלי מכה כואבת ברומניה — אחרי שהנהירה למזרח אירופה הותירה את היזמים עם מגרשים ריקים בשווי נמוך ואת מחזיקי האג"ח עם הפסדים גדולים.

בתשקיף שפירסמה חג'ג' אירופה לפני עשרה ימים הוצגה לציבור חברה עם הון עצמי צנוע מאוד — פחות מ–600 אלף יורו. מה שיאלץ את בעלי החברה להזרים לקופתה עוד כמעט 24 מיליון שקל, כדי לעמוד בדרישות הבורסה להון עצמי מינימלי לצורך רישום למסחר של אג"ח.

צחי חג'ג' ושחר מחט, הבעלים של חג'ג', לא תיכננו להזרים סכום כה גדול לטובת ההון העצמי. בתשקיף המקורי שהועבר לרשות ניירות ערך לפני כמה שבועות, הוצגה חברה עם הון עצמי גבוה פי ארבעה — כמעט 10 מיליון שקל — בהתבסס על נכס בבוקרשט, שנרכש על ידי החברה ביוני 2017 ב–3.1 מיליון יורו. כמה שבועות לאחר הרכישה רשמה חג'ג' אירופה בדו"חות ליוני 2017 (שצורפו לתשקיף) רווח מעליית ערך של כ–60% על הנכס. +השערוך נומק בכך שהנכס נרכש במחיר הזדמנות שאינו משקף את שווי השוק שלו.

רשות ניירות ערך לא קיבלה את ההסבר של חג'ג' אירופה לזינוק בערך הנכס. בדיונים עם הרשות הובהר לחג'ג' כי אין זה סביר שעלות נכס לא תייצג את השווי ההוגן שלו בסמוך למועד רכישתו, וכדי לסטות ממחיר הנכס במועד הרכישה, חברה צריכה לנמק זאת — למשל, להוכיח שהנכס נמכר תחת לחץ, שהשוכרים הוחלפו או שבוצע שיפוץ משמעותי.

חג'ג' לא הצליחה לנמק את הזינוק בערך הנכס, שהיה פנוי משוכרים במועד המדובר — והחברה נאלצה לתקן את התשקיף ולהשיב את שווי ערך הנכס לערכו במועד הקנייה. בעקבות זאת בוטל בדו"חות רווח בגין שיערוך נדל"ן להשקעה בגובה 2.08 מיליון יורו. הניסיון להקפיץ את ההון העצמי של החברה נכשל — והוא התכווץ ב–1.8 מיליון יורו.

הפתרון הרומני למשבר הדיור

עוד פרט מעניין שלא נמצא בתשקיף נוגע למגרש שרכשה החברה במחוז פיפרה (Pipera Lake) מאיש העסקים הרומני ג'יג'י בקאלי — מיליארדר אקסצנטרי והבעלים של קבוצת הכדורגל סטיאווה בוקרשט, שישב בכלא לפני שנתיים בגין העלמת מס. לאחר שחג'ג' ובקאלי נפגשו כמה פעמים, החברה רכשה ממנו שטח של 20 אלף מ"ר בסמוך לאגם.

במשבר הקודם במזרח אירופה ספגו יזמים ישראלים הפסדים כבדים במחוז פיפרה. אפריקה ישראל, איל עופר, חפציבה, שפיר וטאגור — הן כמה מהחברות שרכשו במקום נכסים, ונאלצו למחוק את רוב השקעתם.

בתשקיף של חג'ג' יש נקודה שכדאי לשים לב אליה: הקבוצה פועלת בין השאר לאיתור נכסים פוטנציאליים המתאימים למיזמים עבור זכאי התוכנית של ממשלת רומניה (Casa Prima) — תוכנית שנועדה לאפשר לרומנים המעוניינים לרכוש את הדירה הראשונה שלהם ליהנות מערבות מדינה בשיעור 95%. לא מדובר על תוכנית מחיר למשתכן — על היזמים שבונים דירות במסגרת התוכנית לא הוטלה מגבלת מחיר. ועדיין, אין מדובר בדירות יוקרה שעליהן מתח הרווחים גבוה יותר.

מחג'ג' אירופה נמסר כי "לעניין השערוך בפרויקט 109, החברה חוזרת על שדיווחה בדו"חותיה, שפורסמו כחלק מהתשקיף, כי ביצעה שערוך של הנכס, בסך של כ–2 מיליון יורו, ובעקבות דיונים עם סגל רשות ניירות ערך ביטלה החברה את השערוך — והציגה בדו"חות את שווי הבניין בהתאם לעלות רכישתו.

"לגבי המגרש בפיפרה לייק, שנרכש מג'יג'י בקאלי, ככל שידוע לחברה, בקאלי ישב בכלא על תקיפה של מישהו שגנב את רכבו. לא ברור איך זה קשור לחברה ולגיוס.

"לגבי תוכנית הפרימה קאסה, לא מדובר בתוכנית הדומה ל'מחיר למשתכן. מדובר במסלול מימון ממשלתי, הנותן ערבות מדינה לרכישת דירה ראשונה ברומניה, ואין לכך שום קשר לרמת הרווחיות של היזם".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ