תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כל הארץ יוקרה: תל אביב בשמים, ירושלים מאבדת גובה והעיר המפתיעה שהתמלאה דירות בוטיק עם נוף לים

תגובות

נדל"ן יוקרה בישראל - העשירייה הפותחת
text text text
E
נדל"ן יוקרה בישראל - העשירייה הפותחת
text text text
E
נדל"ן יוקרה בישראל - העשירייה הפותחת
E

כל דירת שיכון משווקת עצמה כיום כמגורי יוקרה, אבל ליוקרה אמיתית יש תג מחיר כבד. השנה החולפת היתה אמנם אחת הפוריות בשוק הנדל''ן, אבל דווקא שוק היוקרה בנסיגה. מי הן 10 הערים עם מספר עסקות היוקרה הגדול ביותר? ומה היו העסקות היקרות ביותר? פרויקט מיוחד

אריק מירובסקי וכתבי TheMarker

2016 תוכתר כאחת השנים הפוריות ביותר בשוק הנדל"ן - שנייה רק לשנת 2015 במספר עסקות הנדל"ן שהושלמו בה. ואולם, שתי קבוצות של רוכשים הדירו רגליים משוק הנדל"ן השנה: המשקיעים ותושבי החוץ. שתי קבוצות הרוכשים האלה מהוות חלק נכבד מרוכשי דירות היוקרה.

אז איך נראה כיום שוק נדל"ן היוקרה הנוכחי? מיהן עשר הערים שבהן מבוצעות עסקות הנדל"ן היקרות ביותר בישראל? ומה גרם לכל אחת מהן להגיע למקום אליו הגיעה? כיצד השתנה שוק הנדל"ן היקר והיוקרתי בכל אחת מהערים האלה? ומה קורה באופן כללי עם "המאיון הגבוה" של שוק הנדל"ן למגורים? פרויקט נדל"ן היוקרה של TheMarker מוקדש לשאלות אלה בדיוק.

בסיוע של לוח האינטרנט yad2, ניתחנו את העסקות שבוצעו בשנים האחרונות בשוק הדירות, הרשומות בנתוני רשות המסים, ובודדנו מהן את העסקות שבהן נמכרו דירות ב-3 מיליון שקל ויותר, בשנה שבין 1 ביולי 2015 ל-סוף אוקטובר 2016. בדקנו גם את העסקות היקרות ביותר שבוצעו בכל עיר ועיר; את מספר העסקות במחירים אלה שנרשמו בשנים הקודמות; ואת השינויים הגאוגרפיים במיקומי הנדל"ן היוקרתי שחלו במקומות השונים.

* מספר העסקות לרכישת דירות ביותר מ-3 מיליון שקל בין יולי 2015 ליוני 2016

באופן כללי, מספר העסקות של 3 מיליון שקל ויותר בשוק הדיור הישראלי גדל והולך עם השנים. אם עד לשנים האחרונות, משקלן השנתי של עסקות בטווח מחירים כזה היה בין 2% ל-3% מכלל העסקות, ב-2014 קפץ שיעורן לרמות שמתקרבות ל-4% מכלל העסקות - וגם במחצית הראשונה של 2016, 4% מכלל העסקות שבוצעו היו במחירים של 3 מיליון שקל ומעלה. מהיקף של כ-2,800 עסקות ברמות המחיר של 3 מיליון שקל ומעלה שנרשמו ב-2013, קפץ מספר העסקות במחירים הגבוהים לכ-4,500 ב-2015 והקצב נשמר ככל הנראה גם ב-2016 למרות שטרם פורסמו הנתונים המלאים.

גל עופרים, סמנכ"לית השיווק של אתר yad2, אומרת כי "בחינת העסקות של יותר מ-3 מיליון שקל שבוצעו בשנה האחרונה, מעידה כי לא מדובר רק בדירות יוקרה. יש ערים כמו רמת השרון, תל אביב או הרצליה, שבהן שיעור העסקות של יותר מ-3 מיליון שקל מגיע לכמעט 50%. כלומר, לא מדובר רק בדירות פנטהאוז או דירות גדולות במיוחד. יש גם דירות 4-5 חדרים שנמכרות במחיר כזה.

חלק ניכר מהגידול במספר העסקות האלה מיוחס לעליות המחירים שנרשמו בשנים האחרונות, אבל גם למוכנות של הציבור לשלם יותר עבור דירות וליטול משכנתאות גבוהות יותר כדי לממן את רכישתן - מוכנות שנוצרה במידה רבה עקב אובדן האמון של הציבור ביכולת הממשלה לפעול לירידות מחירים.

עופרים מעריכה כי ככל שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, נראה יותר ערים שבהן גם דירות 5 חדרים רגילות ייכנסו לרשימת העסקות של יותר מ-3 מיליון שקל. ואכן, כבר כיום מחיר של 3 מיליון שקל אינו מעיד בהכרח על נכס יוקרתי - ובעתיד, נראה כי נצטרך להעלות את רף המחירים הזה.

ואולם, על פי נתוני השמאי הממשלתי, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים חצה ברבעון השני של 2016 את הרף של 3 מיליון שקל, והגיע ל-3.09 מיליון שקל. עם זאת, יש ערים כמו ראשון לציון, נתניה, חיפה או פתח תקוה, שבהן עסקות לרכישת דירות ביותר מ-3 מיליון שקל הן נדירות יותר, ולרוב מדובר ברכישת דירות מיוחדות, כמו דירות דופלקס, מיני־פנטהאוז או פנטהאוז. בראשון לציון מחירה הממוצע של דירת 5 חדרים חדשה הוא כיום 2.35 מיליון שקל, ובפתח תקוה 2.05 מיליון שקל.

מלכת היוקרה: תל אביב

שלא במפתיע, ככל שהיישובים קטנים והומוגניים יותר, שיעורן של עסקות היוקרה גדול יותר. בערים קטנות והומוגניות יחסית, כמו רמת השרון (152 עסקות בתקופה הנבדקת), משקל העסקות של יותר מ-3 מיליון שקל היה גבוה מאוד (51%), אבל מבחינה כמותית עדיין מדובר במספר קטן יחסית של עסקות. למרות זאת, בערים קטנות כמו רעננה ורמת השרון נסגרו יותר עסקות ב-3 מיליון שקל ויותר מאשר בערים גדולות הרבה יותר, כמו חיפה, פתח תקוה, באר שבע ואשדוד.

אבל מעל שוק דירות היוקרה הישראלי מתנשאת תל אביב - והעיר היא ליגה משל עצמה. 47% מהעסקות שבוצעו בתל אביב בשנה שנבחנה היו בסכומים של 3 מיליון שקל ויותר. רוב הדירות האלה, כמובן, לא היו דירות יוקרה, אבל רמת המחירים בעיר כה גבוהה, שגם דירות פשוטות יחסית נכללות בקריטריון זה. לכן, בבדיקה שערכנו לגבי שוק היוקרה, העלינו את הרף התחתון של שוק היוקרה בתל אביב ל-5 מיליון שקל. כפי שהתברר, גם ברף הגבוה הזה העיר הגיעה למקום הראשון בשוק היוקרה - ראיה נוספת לעוצמה הגדולה של השוק המקומי.

עסקות יוקרה ברחבי המדינה (לפרטים לחצו על הסימנים שבמפה)

תמ"א 38 תורמת ליוקרה ממצא אחר שעלה מהפרויקט שלנו הוא התרומה המשמעותית של פרויקטים מסוג תמ"א 38 לשוק היוקרה והעסקות היקרות. חלק משמעותי מהדירות היקרות שנמכרו בערים המובילות בשוק היוקרה הן דירות שהוקמו במסגרת תמ"א 38. מדובר בדירות חדשות או משופצות ומורחבות, שהוקמו בשכונות ותיקות וטובות בערים שונות - דבר שאיפשר סגירת עסקות בסכומים גבוהים, אף שבחלק גדול מהמקרים הדירות הן קטנות יחסית.

כשמדובר במחירים ממוצעים של עסקות יוקרה, דירוג הטבלה משתנה מעט. בחיפה, שבה מחירי הדירות הממוצעים הם הנמוכים ביותר באופן כללי, נמצא כי גם מחירי היוקרה הממוצעים הם הנמוכים מבין עשר הערים המובילות. שתי הערים המובילות מבחינת מחירי הדירות הממוצעים שלהן - תל אביב ורמת השרון - מובילות גם את דירוג המחירים הממוצעים של עסקות היוקרה. נתניה - העיר השלישית בדירוג המחירים הממוצעים - אמנם אינה משתייכת לצמרת מחירי הדירות בישראל, אבל המספר הגדול של דירות יוקרה שהוקמו במערבה בשנים האחרונות הוביל ליצירת שוק שמנותק משאר חלקי העיר.

נסיגה ביוקרה

כאמור, ב-2016 חלה נסיגה בעסקות היוקרה. מנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי ב-2015-2013 רכשו המשקיעים 30-26 אלף דירות בשנה. בתשעת החודשים הראשונים של 2016, לעומת זאת, הם רכשו כ-17 אלף דירות בלבד.

בשמונת החודשים הראשונים של 2016 רכשו תושבי חוץ 1,566 דירות - ירידה של 36% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר של רכישות שביצעו תושבי חוץ מאז 2003, שבה שוק הדיור הושפע עדיין מאירועי האינתיפאדה השנייה - כך שמדובר בירידה משמעותית.

המסים הגבוהים המוטלים על משקיעים ותושבי חוץ גרמו לשוק מגורי היוקרה בישראל להצטמצם ב-2016 ולחזור להיקפיו מתחילת העשור. זאת, אף שמחירי הדירות באופן כללי המשיכו לעלות - מה שאמור היה להגדיל גם את מספר העסקות היקרות ואת היקפן הכספי. בפועל, נרשמה ירידה ב-2016 גם בכמות עסקות היוקרה וגם בשיעורן מכלל העסקות שבוצעו בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

השנה החולפת גם רחוקה מלשבור שיאים מבחינת מחירי הדירות. אם ב-2015 נמכרו בתל אביב 17 דירות מגה־יוקרתיות, במחירים של 20 מיליון שקל ויותר, ב-2016 נמכרו לא יותר מעשר דירות כאלה. ב-2015 חצו שתי עסקות בעיר את רף המחיר של 50 מיליון שקל. באחת מהן רכש טלמון מרקו, מייסד ומנכ"ל חברת וייבר, שפיתחה אפליקציה למסרים מיידיים, דירת פנטהאוז בשדרות רוטשילד בכ-87 מיליון שקל. ואילו ב-2016, הדירה היקרה ביותר שנרכשה עלתה 40 מיליון שקל, והיא רחוקה מאוד מלהיכלל אפילו בעשירייה השנייה של עסקות היוקרה בעשור האחרון. נסייג ונציין כי הנתונים האלה נסמכים על מידע שמפרסמת רשות המסים, שאינו תמיד מדויק, שכן לעתים בעסקות יוקרה הרוכשים מאחדים כמה דירות ומפצלים את העסקה.

<

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות