"הנדל"ן היוקרתי בת"א נוצר בעקבות חבר שהביא חבר, שהביא חבר" - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"הנדל"ן היוקרתי בת"א נוצר בעקבות חבר שהביא חבר, שהביא חבר"

אם יש לכם מספיק כסף לדירת יוקרה בתל אביב, יש סיכוי טוב שתצליחו לתקוע יתד במנהטן - כמעט באותו מחיר

5תגובות

מאי 2010, תל אביב. שוק הנדל"ן המקומי רותח והופך את המשבר הפיננסי העולמי שפרץ בסוף 2008 לזיכרון רחוק. באמצע החודש נחתמה אחת העסקות היקרות שבוצעו אי פעם בישראל עבור דירת מגורים: הרוכש הסכים לשלם 33 מיליון שקל, 8.7 מיליון דולר על פי השער של אז, תמורת דירה בת שישה חדרים בשטח של 257 מ"ר בקומה ה-33 של פרויקט מגדלי אלרוב, בקצה המזרחי של רחוב פנקס, סמוך למחלף ההלכה.

בערך באותה תקופה התנהלו במרץ המכירות בפרויקט יוקרתי בניו יורק. הפרויקט, Linden78, נמצא ברחוב 78 מערב מספר 230. ספינת הדגל של הפרויקט, הדירה הגדולה והיקרה ביותר, מתפרשת על פני כל הקומה ה-15, הקומה העליונה של הבניין, ואפשר לראות ממנה גם את סנטרל פארק וגם את נהר ההדסון. שטחה הוא 439 מ"ר, יש בה חמישה חדרי שינה ו-4.5 חדרי אמבטיה.

אבל על אף ששטחה גדול בכ-70% מזה של הדירה התל-אביבית, היא נמכרה במחיר נמוך מזה שבו נמכרה רעותה מתל אביב: 8.4 מיליון דולר. בעוד המחיר למ"ר בדירה הניו-יורקית היה 19,134 דולר, המחיר בתל אביב היה 33,852 דולר. ההשוואה הזו כמובן מאוד ספציפית, אבל בהחלט מעלה את התחושה שמחירי הדירות בתל אביב הגיעו לגבהים בינלאומיים - אולי אפילו יותר מאלה של ניו יורק.

אי אפשר לדחות את ההשערה הזו כלאחר יד. התקופה הנוכחית מוצאת את שוקי הנדל"ן של תל אביב וניו יורק ברגע יוצא דופן: הראשון מתאפיין בעליות שהביאו אותו לגבהים היסטוריים, והשני סובל מירידות חדות שהביאו אותו לשפל היסטורי גם כן.

המהפך במחירי הדירות בארה"ב בכלל ובניו יורק בפרט החל באמצע 2006, כלומר לפני יותר מחמש שנים, עם קטיעתו של עשור וחצי של עליות רצופות. במהלך 1999 הואצו העליות ונמשכו גם לאחר שבועת הטכנולוגיה התפוצצה במארס 2000. הריביות הנמוכות שהנהיג מי שהיה אז נגיד הבנק המרכזי של ארה"ב, אלן גרינספאן, יחד עם העלייה בסיכון הנתפש של הנכסים האחרים, בעיקר מניות, יצרו שוק של קונים בלבד.

לאחר השיא של יוני 2006 החלו מחירי הדירות לרדת - קודם בהדרגה ואחר כך במהירות גדולה יותר. זה היה הזמן שבו התברר שבארה"ב יש בועת נדל"ן שהונעה באמצעות חקיקה שעודדה קונים נעדרי יכולות כלכליות לרכוש בתים במחירים שהיה ברור שלעולם לא יוכלו לעמוד בהם, ובאמצעות בועת משכנתאות שנבעה ממנה. הירידות במחירי הבתים בניו יורק נמשכו ברציפות כמעט שלוש שנים - עד אפריל 2009 - והצטברו, על פי המדד המקובל ביותר למחירי דירות בארה"ב, מדד קייס-שילר, לכמעט 21%. מאז המשיכו המחירים לרדת, אבל בקצב נמוך הרבה יותר.

מתווכי הנדל"ן בעיר מעודדים מהפסקת מפולת המחירים ומנסים למכור סיפורים חיוביים על יותר עסקות, התעקשות גדולה יותר של המוכרים על המחיר ואפילו עליות במחירי הדירות - מה שבינתיים לא נתמך על ידי נתונים סטטיסטיים, אבל עשוי להיות נכון באזורים או בפרויקטים מסוימים. כך או אחרת, יציבות המחירים מספקת הזדמנות נדירה לצלם תמונת מצב בשוק הדירות בעיר, שכן היא רלוונטית לשנה האחרונה וכנראה שגם, לכל הפחות, לחודשים הקרובים.

המקווה נהפך לפרויקט יוקרה

מנהטן משתרעת על פני כ-60 אלף דונם - כ-20% יותר משטח השיפוט של העיר תל אביב, אבל מתגוררים בה יותר מ-1.6 מיליון תושבים - פי ארבעה מבתל אביב. הסיבות העיקריות להבדל הן כמובן צפיפות הבתים וגובהם. השכונות השונות של ניו יורק שונות מאוד זו מזו, אבל ישראלים רבים המתגוררים בה, או מחזיקים בה דירות, נוטים להתרכז באזור מסוים אחד: ה-Upper West Side. זה האזור שבו התמקדנו.

גבולה המזרחי של השכונה הוא סנטרל פארק, הממוקם בין רחוב 59 בדרום לרחוב 110 בצפון, וגבולה המערבי הוא נהר ההדסון. האוכלוסיה בשכונה הזו, שהיא אחת הגדולות בניו יורק, נוטה יותר לכיוונים האמנותיים והתרבותיים, גם מכיוון שבחלקה הדרומי שוכן קומפלקס תרבותי גדול - מרכז לינקולן. מוקדי משיכה חשובים נוספים בשכונה הם מוזיאון ההיסטוריה של הטבע ואוניברסיטת קולומביה, המצויה בחלקה הצפון-מזרחי ומושכת סטודנטים רבים. השכונה גם מאופיינת ברישות צפוף ונוח יותר של רשת הרכבות התחתיות בהשוואה לשכונה הגדולה שמצדו האחר של סנטרל פארק: ה-Upper East Side.

מה עמד כאן לפני כן, אנחנו שואלים את קרולין סיבא, המשווקת הראשית של פרויקט 8Linden7. "התשובה הרגילה שלי היא מרכז קהילתי לנשים", היא עונה בחיוך, "אבל אתם ישראלים, אז תבינו היטב את התשובה האמיתית: מקווה לנשים".

סיבא מקבלת את המבקרים במשרדה, הנמצא בדירה לדוגמה של הפרויקט: שטחה 214 מ"ר, יש בה שלושה חדרי שינה וכן שלושה חדרי אמבטיה. כמו בפרויקטים במקומות אחרים בעולם, הריהוט שנבחר לדירה מוכר אותה לא פחות מהדירה עצמה, מהבניין ומהמיקום. המחיר המבוקש: 3.2 מיליון דולר. הפרויקט, אומרת סיבא, מכיל 32 דירות, מהן נמכרו כבר 30.

לא כל הדירות המוצעות למכירה בעיר חדשות, וגם לא כולן ברמת גימור וברמת מחירים כאלה. בסוף נובמבר נמכרה דירה ששטחה 78 מ"ר עם חדר שינה אחד, ברחוב 66 מערב 160, בסמוך לפינת שדרת אמסטרדם, ב-995 אלף דולר, כלומר 12,750 דולר למ"ר. ממש על גדותיו של ההדסון, בריברסייד דרייב, שוכן פרויקט דירות בשם "Riverside South", שמכיל ארבעה בנייני מגורים שנבנו על ידי דונלד טראמפ, הנושאים את השם "Trump Place". בתחילת דצמבר נמכרה שם דירה בת שני חדרי שינה בבית מספר 200 בשטח כולל של 130 מ"ר, במחיר של 1.55 מיליון דולר.

אחד הבניינים היפים והבולטים ב-Upper West Side הוא בית מספר 2109 בברודוויי, פינת רחוב 73. אבל זה לא אומר שאין שם דירות במחיר סביר, כמו זו שהועמדה שם למכירה בכמעט מיליון דולר - שטחה 91 מ"ר ויש בה חדר שינה אחד. בקבוצת הדירות היקרות יותר אפשר למצוא דירה בת שני חדרי שינה בשטח של 115 מ"ר, לא הרבה יותר גדולה מהקודמת, אבל המיקום - סנטרל פארק מערב מספר 25 - הצדיק בסוף אוקטובר דרישה למחיר גבוה הרבה יותר: 2.025 מיליון דולר, או 17,550 דולר למ"ר.

כל אלה דירות ספציפיות עם מאפיינים מאוד מסוימים, אבל כדי לקבל תמונת מצב כוללת ועדכנית ככל האפשר, יש לאסוף נתונים על כמה שיותר דירות למכירה - בכמה טווחי מחירים.

מקורות המידע לגבי מחירי הדירות למכירה בניו יורק רבים ומגוונים, אבל המובילים הם הלוח האינטרנטי של "ניו יורק טיימס" ושל אתר עצמאי בשם StreetEasy. יש גם "לוחות של לוחות", כמו זה של Online Residential, אבל הוא סגור לשימושם של מתווכים בלבד, בתשלום. המידע הגלוי בו מכיל רק חלק קטן מהדירות המוצעות למכירה. השתמשנו בכל המקורות האלה כדי להרכיב בסיס מידע הכולל מידע עדכני ומפורט על 417 דירות שהוצעו למכירה ב-Upper West Side, מתוכן 326 שיש גם מידע לגבי שטחן. בסיס המידע הזה מספק בסיס טוב לניתוח.

כך לדוגמה, תקציב של כמיליון דולר יספיק לרכישת דירה של 1-2 חדרי שינה בשטח של 85-90 מ"ר; ותקציב של כ-4 מיליון דולר יספיק לרכישת דירה בת 3-4 חדרים בשטח של 200-250 מ"ר.

כמו כן, עלויות האחזקה (ראו מסגרת) יהיו במקרים האלה כ-1,500 דולר בחודש לדירה הזולה, וכ-3,000 דולר בחודש לדירה היקרה; והמסים יהיו כ-1,000 דולר בחודש לדירה הזולה, וכ-2,250 דולר בחודש ליקרה - ובסך הכל כ-2,500 דולר בחודש לראשונה ויותר מ-5,000 דולר בחודש לשנייה. את אלה יש להשוות כמובן למסי הארנונה השוטפים בישראל וכן לדמי ועד הבית, שבפרויקטי היוקרה יכולים להגיע לסכומים נכבדים.

אספני הדירות ייפגעו

ההשוואה הרלוונטית לדירות בתל אביב היא לדירות בפרויקטי היוקרה, בגלל כמה סיבות. אחת מהן היא שכולם מציעים דירות חדשות, אבל החשובות יותר הן שסטנדרט הבנייה הוא הגבוה ביותר האפשרי, המיקומים מצוינים, רמת השירות השוטפת היא גבוהה - וממילא הפרויקטים האלה מושכים את הקונים העשירים ביותר.

כך למשל, דירה בת חמישה חדרים בקומה חמישית ששטחה 114 מ"ר במגדל בזל, נמכרה ב-2010 ב-3.425 מיליון שקל, 30,043 שקל למ"ר; באותה שנה נמכרה דירה בקומה הראשונה של מגדלי YOO בפארק צמרת בשטח של 458 מ"ר ב-15 מיליון שקל, 32,751 למ"ר; ובנסים אלוני 17 נמכרה דירה בת ארבעה חדרים ששטחה 132 מ"ר בקומה ה-16 ב-3.4 מיליון שקל, 25,757 שקל למ"ר.

תל אביב נהפכת לעיר של עשירים - בכך אין בכלל ספק. לא רק בגלל מחירי הדירות הגואים, אלא בגלל היצע דירות היוקרה הגדול שקפץ במאות אחוזים בעשור האחרון. העיר, שאופנת מגדלי היוקרה שלה החלה בשנות ה-80 וה-90, התעוררה סופית למציאות של היצע אדיר של מגדלי יוקרה ברמות גימור ומיקומים שונים, ובמחירים שנעים סביב 25-30 אלף שקל למ"ר בממוצע, עם קפיצות גדולות מאוד למעלה, ברשימה מצומצמת של מגדלים שנחשבים לעלית שביוקרה.

שלושה מגדלים שמסווגים כעלית הם מגדלי אלרוב ("אקירוב"), שברחוב פנקס 62-66 בתל אביב, שמחירי הדירות בהם עלו מאז 2004 בכמעט 130%, לכ-43 אלף שקל למ"ר. מדובר בעליית מחירים מרשימה, שמקדימה בהרבה עליות מחירים שנרשמו במקומות שונים אחרים, הרבה יותר עממיים. העלייה מרשימה עוד יותר אם ניקח בחשבון, שבשש השנים האחרונות נוספו לתל אביב יותר מ-15 מגדלי יוקרה ואלפי דירות (חלקם עדיין בהקמה). רשימה חלקית: YOO, מנהטן, בארי נהרדעא, נווה צדק, רוטשילד 1, G ("השופטים"), מאייר, רוטשילד 30, סוטין, רמז, ONE ,NAM, פרישמן 46 ("הבור"), אסותא, W, BLUE ,WHITE CITY RESIDENCE, שני מגדלים חדשים בקבוצת מגדלי נאמן, שרונה, השוק הסיטונאי ועוד. ובכל זאת, על אף התחרות הגדולה, מגדלי אלרוב מחזיקים ברמות המחירים הגבוהות ביותר, וזאת לא מעט הודות למיתוג המצוין שלהם.

לדברי מתווך שמתמחה בנדל"ן היוקרתי התל-אביבי, "הנדל"ן היוקרתי בתל אביב נוצר בעקבות חבר שהביא חבר, שהביא חבר למגדל הראשון. אחר כך החבר השלישי צירף את החבר השני, שהביא את החבר הראשון למגדל השני, ואחר כך החבר השני הביא את שניהם ועוד בן דוד למגדל השלישי, וכן הלאה. תתפלא כמה שמות דומים תפגוש במגדלים של תל אביב". מנתוני מינהל הכנסות המדינה עולה כי לרוב מוחלט של רוכשי דירות שעלו יותר מ-5 מיליון שקל יש דירות נוספות. כך, למשל, בעוד שב-2009 141 מרוכשי דירות היוקרה רכשו את דירתם היחידה, ל-252 מהם היו דירות נוספות. "קשה להאמין עד כמה השיטה הזו עובדת, וכמה אספני דירות כאלה אפשר למצוא, במיוחד בקבוצות רכישה שבנו בפארק צמרת", מספר המתווך.

עם זאת, בתקופה האחרונה נרשמה רגיעה בחלק הזה של שוק הנדל"ן, כמו גם ביתר חלקיו. "אספני הדירות" אמורים להיפגע מגובה המיסוי שיושת עליהם, במסגרת החוקים שיוזם משרד האוצר כדי להרחיק משקיעי נדל"ן מהשוק; היצע הדירות הגדול עושה את שלו, וגם הוא תורם למיתון במספר העסקות ואף בעליות המחירים. מתחילת השנה לא נרשמו עליות מחירים משמעותיות, אם בכלל, בדירות היוקרה. ההערכה היא שב-2011 מספרן לא יגדל יחסית לשנה שעברה.

הפער הולך ומצטמצם

החוק המחייב פרסום נתוניהן של עסקות למכירה וקנייה של דירות מקל מאוד על איסוף המידע וניתוחו. עם זאת, יש מעט מאוד מידע היסטורי, ועדיין קיימות שגיאות רישום שהופכות כמה מהדיווחים לכאלה שאי אפשר לעשות בהם שימוש מחקרי.

אחרי ניקוי של המידע הזמין, אספנו מחירים של כמה עשרות דירות, בין השאר בפרויקטים פארק צמרת (השם הכולל לעשרה גורדי השחקים שהוקמו, שמוקמים כעת, ושבנייתם עוד לא החלה באזור מחלף ההלכה), מגדלי אלרוב, בית מגדלור, דוד המלך ועוד.

אם משווים את מחירי הדירות ב-Upper West Side בניו יורק לאלה של פרויקטי היוקרה בתל אביב על בסיס גודלן, אין כמעט מקרים שבהם הדירות בתל אביב יקרות יותר. מכאן שתל אביב לא סגרה את הפער עם ניו יורק ובוודאי שהיא לא יקרה יותר. אבל זו תהיה מסקנה חלקית. אם משתמשים בכלים סטטיסטיים (רגרסיה של מחיר הדירות על שטחן), מגלים שמחירו של מטר נוסף בדירה בתל אביב גבוה יותר מהמחיר של מטר נוסף בדירה בניו יורק. המשמעות היא שככל שהדירות גדולות יותר, כך הפער בין מחירי הדירות בניו יורק למחירי הדירות בתל אביב הולך ומצטמצם. לדוגמה, בעוד שמחירה של דירת 95 מ"ר בניו יורק גבוה פי שניים בערך ממחירה של דירה בגודל דומה בפרויקט יוקרה בתל אביב, הרי שאם שטח הדירה הוא כ-150 מ"ר, הפער מצטמצם לכ-25%.

הניתוח הסטטיסטי גם מצביע על כך שנקודת האיזון - הנקודה שבה מחיר דירה בתל אביב בגודל מסוים יהיה דומה למחיר דירה בגודל זהה בניו יורק - היא כ-280 מ"ר. שתי הדירות שאתן נפתחה הכתבה - דירות גדולות במיוחד - ממחישות את הממצא הזה. הסיבה לפער, שבכל זאת קיים ברוב הדירות, היא הפרמיה האדירה של ניו יורק בהשוואה לתל אביב - הערך המיוחס על ידי הקונים לעובדה שדירה ממוקמת בניו יורק הרבה יותר גבוה מזה המיוחס לדירה הממוקמת בתל אביב.

וזה לא רק יופיה של העיר או כוח המשיכה שלה, כי אם גם המאפיינים הכלכליים של תושביה: בעוד התוצר לנפש בישראל הוא 30 אלף דולר בשנה, התוצר לנפש בניו יורק נע סביב 80 אלף דולר בשנה - יותר מפי 2.5. "פרמיית ניו יורק" עולה עם גודל הדירה, אבל לא באופן משמעותי, והיא נעה בדרך כלל סביב 500-700 אלף דולר. מכאן גם ברור שככל שהדירה גדולה ויקרה יותר, החלק היחסי של הפרמיה הזו במחיר הכולל קטן יותר - וזה מה שמאפשר למחירי הדירות בתל אביב להתקרב לאלה של הדירות בניו יורק.

האם פער המחירים שעדיין קיים ימשיך להצטמצם? כמובן שאי אפשר לדעת, אבל אפשר לעשות ניתוח הגיוני. לפחות לעת עתה, וזה כך כבר כשנתיים, מחירי הדירות בניו יורק כבר לא יורדים במהירות. הם לא חזרו לעלות, אבל אין יותר חשש מהתחדשות הצלילה. בישראל, לעומת זאת, ההערכות הן שמחירי דירות היוקרה התייצבו. אם השוק הזה יתקרר פתאום, ירידת המחירים תהיה חדה, כמו שקורה פעמים רבות בשוק היוקרה. את המגמות ארוכות הטווח קשה יותר לחזות, אבל באופן כללי אפשר לומר שככל שקצב הצמיחה בישראל היה גבוה יותר מזה של ארה"ב בכלל ושל ניו יורק בפרט, כך הפער הזה ילך וייסגר. בתנאים האלה, שוויון המחירים אינו בלתי אפשרי, אם כי הדבר עשוי לקחת זמן.

בישראל משלמים פחות על ועד בית וארנונה

לשוק הדירות הניו-יורקי יש כמה מאפיינים המבדילים אותו מהשוק הישראלי. אחד מהם הוא שהמשכנתא בארה"ב היא הוצאה מוכרת. לכן התשלום בפועל נמוך מזה המשולם לבנק, וההפרש הוא זיכוי המס. לא כל החיסכון הזה במס נוחת בידי לוקחי המשכנתאות כמובן - הוא מתחלק בינם לבין הבנקים בהתאם לגמישות הביקוש למשכנתאות.

לבעלי הדירות בניו יורק יש הוצאות קבועות גבוהות מאוד. אחת מהן, שנקראת "Common Charges", דומה לדמי ועד הבית בישראל ונועדה לשלם עבור עלויות האחזקה השוטפת בבניין שבו הדירה שוכנת: חשמל ומים באזורים המשותפים, וכן הוצאות שוטפות ייחודיות לניו יורק, כמו שוער (Doorman) ואב בית (Superintendent).

ההוצאות האלה לא מהוות שיעור מסוים מעלות הדירה - הן נעות סביב 0.14%-0.15% ממחיר הדירה בחודש לדירות זולות יחסית, סביב מיליון דולר, וסביב 0.07%-0.08% בחודש לדירות שמחירן נע סביב 4 מיליון דולר. מדובר ב-1,500-3,000 דולר בחודש - הרבה יותר מדמי ועד הבית בישראל.

הוצאה נוספת דומה לארנונה הישראלית - מסים הנגבים על ידי הרשות המקומית. כלל האצבע הוא דולר בחודש לכל רגל רבוע בדירה. לפיכך, עבור דירה של 90 מ"ר (כ-940 רגל רבוע), המס ינוע סביב 1,000 דולר בחודש; ועבור דירה רחבת ידיים של 200 מ"ר (כ-2,150 רגל רבוע), המס יהיה כ-2,200 דולר בחודש. אם מסכמים את שני סוגי ההוצאות, הן עשויות לנוע בין 2,500 דולר בחודש לדירה רגילה ליותר מ-5,000 דולר בחודש לדירה גדולה. שוב - הרבה יותר מבישראל.

כמו כן, בניו יורק יש שני סוגים עיקריים של בעלות על דירות. הראשון, קו-אופ (Co-op), לא מוכר בישראל. בקו-אופ הדיירים הם הבעלים של הבניין ולכל דייר יש מעין מניה המייצגת את הדירה שלו. החיסרון הגדול של קו-אופ הוא התלות של כל דייר בוועד המנהל אותו. התלות הזו באה לידי ביטוי בקשיחות באישורים שהוועד יכול להפעיל במתן אישור למכירת דירה בבניין לרוכש מסוים, או בהחלטה אם לאפשר לדיירים להשכיר את דירתם.

המודל השני, קונדומיניום (Condominium) דומה יותר למודל הישראלי, ובו הדייר הוא הבעלים הישיר של הדירה ונהנה מגמישות גדולה יותר מבקו-אופ. הגמישות הגדולה יותר של קונדומיניום עשויה להביא לכך שמחיריהם יהיו גבוהים יותר. במקרים מסוימים הדבר אכן קורה, אבל בממוצע אין הבדלים משמעותיים בין שני סוגי הדירות והסיבות לכך הן שיש שיקולים כבדי משקל נוספים המשפיעים על מחירי הדירות משני הסוגים - בעיקר מיקום, וגם העובדה שבנייני קו-אופ הם בדרך כלל ישנים יותר.

מעבר להיבט הגיאוגרפי - אזורים שקטים, נופים, סמיכות למקומות בילוי, פארקים וכדומה - המיקום מהווה שיקול מרכזי נוסף גם בהיבט אחר: השתייכותו לבית ספר ציבורי כזה או אחר. דירות המצויות באזורים המשויכים למוסדות חינוך נחשקים יהיו יקרות יותר מדירות אחרות.

מאפיין נוסף הוא ההתייחסות לגודלן של הדירות. בניו יורק, כשמדברים על מספר החדרים, הכוונה היא לחדרי שינה ולא לסוגים אחרים של חדרים (כמו סלון וחדר עבודה), הנחשבים בישראל לחדרים לכל דבר. לכן אולי קל יותר לדבר על שטח הדירות. בניו יורק שטחן של הדירות נמדד ברגל רבוע - קצת פחות מעשירית מ"ר. ההמרה הזו קלה מאוד לביצוע כמובן.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#