הצעה מהפכנית: תושבי שכונות עוני ירוויחו מפרויקטי בנייה גדולים באזוריהם - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הצעה מהפכנית: תושבי שכונות עוני ירוויחו מפרויקטי בנייה גדולים באזוריהם

עו"ד שרגא בירן ופרופ' אשר טישלר, שמקדמים הצעת חוק בנושא, מבטיחים שמהלך יקטין את מעגל העוני ואת הפערים הכלכליים בחברה

6תגובות

לעורך הדין שרגא בירן יש פתרון לבעיית העוני בישראל. "אני קורא לזה הפרטה חברתית. מהפכה לא מהפכנית", מגדיר בירן את הרעיון. "אנחנו לא ניקח נכסים מהעשירים וגם לא ניגע בתקציב של המדינה", הוא מבהיר, "אבל אפשר לחלק את הנכסים של המדינה שטרם חולקו, או למעשה טרם נוצרו - זכויות בנייה. זה ייצור סוג של עושר חדש - מחלקים מן מהשמים בלי לפגוע באיש".

העושר החדש שעליו מדובר הוא תוצאה מיוחלת של הענקת זכויות בעלות על דירות וזכויות בנייה מוגדלות מאוד לדיירי השכונות העניות בישראל. זהו העיקרון שנמצא בבסיסה של הצעת חוק שמגבשת קואליציה רצינית, הפועלת בימים אלה כדי להביאה לכנסת.

על פי החזון הזה, המדינה תיתן זכויות בנייה מופלגות על קרקעות בשכונות עוני ותעביר את זכויותיה בדירות הישנות לבעלות דיירי השכונה, כדי שהתושבים יוכלו לקדם תוכניות בנייה והתחדשות עירונית. במלים אחרות, באמצעות מתן נכסים מוזנחים של המדינה לתושבים, ובאמצעות הקניית זכויות בנייה של רשויות התכנון לאותם נכסים, יהיה ניתן להפוך את התושבים האלה לבעלי רכוש - ולהגדיל את היצע הדירות בשכונות.

איך זה יתבצע בפועל? ראשית בעלי הדירות בשכונות ייהפכו מחוכרים לבעלי זכויות קניין, מה שינתק אותם מהתלות באישורים של מינהל מקרקעי ישראל (זאת, במסגרת הרפורמה שמתוכננת ממילא במנהל מקרקעי ישראל). שנית, כל השטחים הציבוריים בשכונות - השבילים, הגינות והחצרות - יסופחו גם הם ויעברו מהמדינה לבעלות פרטית.

שלישית, התושבים יקבלו זכויות בנייה מוגדלות בשיעור של 450%-500% בממוצע לדיירי שכונות עוני (לשם השוואה, במגרשים של פארק צמרת בתל אביב מאושרות זכויות של 300%-400% והתוכניות שם נחשבות עמוסות). את זכויות הבנייה שיקבלו התושבים הם לא יוכלו למכור או להעביר, אלא יהיו חייבים לממשן רק לטובת הבנייה בשכונה.

כל שלושת המרכיבים האלה יאפשרו לתושבים להקים בניינים רבי קומות ולהפוך לבעלי נכסים.

אוטופיה? דמיון מפותח? רעיון גרנדיוזי ולא מעשי? ייתכן. ואולם בירן ושותפו, פרופ' אשר טישלר, דקאן הפקולטה לניהול בבית הספר למינהל עסקים רקנאטי באוניברסיטת תל אביב, הצליחו לעורר עניין רב ביוזמה ולרתום לא מעט תומכים, בהם המכון לרפורמות מבניות, המשנה לנגיד בנק ישראל פרופ' צבי אקשטיין, ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' יוג'ין קנדל, שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס, מנהל מינהל מקרקעי ישראל ירון ביבי ועוד מומחים רבים מאוניברסיטאות שונות בישראל. ביום שני הקרוב יקיימו הגופים האלה כנס רב משתתפים באוניברסיטת תל אביב, שבו תידון השאלה כיצד ניתן לקדם את הרעיון ולהפוך את עקרונותיו למעשיים.

תוכניות השיקום מעלות אבק

בישראל יש 150 שכונות עוני בנות 800 אלף דירות, שבהן מתגוררים כ-2 מיליון איש. השכונות האלה נוצרו עם הקמת המדינה בצריפים ובפחונים, על חורבות מעברות שפונו ונהפכו לדירות שיכון קטנות בבנייני רכבת ועל כפרים ערביים נטושים. השכונות נמצאות בכל הארץ, גם בערים גדולות: המכון לרפורמות מבניות מצא כי שכונות העוני מרכיבות כ-60% מירושלים, וכמעט כל דרום תל אביב מוגדר עני.

במהלך השנים נעשו ניסיונות לשקם את השכונות, בעיקר בתקופת ממשלת בגין, אך אלה הסתכמו בשינויים קוסמטיים יותר מאשר בשיקום אמיתי. העוני הוא מחלה חברתית-כלכלית סבוכה שמלווה בתופעות לוואי של חינוך לקוי, אלימות ופשע. מדובר במחלה תורשתית שעוברת מדור לדור וקשה מאוד להירפא ממנה. המחלה רק מחמירה והולכת, כאשר הקטבים הסוציו-אקונומיים רק מתרחקים זה מזה.

המכון לרפורמות מבניות השותף לתהליך חקר את בעיית שכונות העוני, ובאופן לא מפתיע מצא כי העוני הנכסי עומד ביחס ישיר לעוני בהכנסות. כך, ההכנסה הממוצעת ברוטו למשק בית בעשירון התחתון היא כמעט 3,000 שקל, ושיעור הבעלות על דירות הוא כ-40%, בעוד בעשירון העליון ממוצע ההכנסות הוא 37.1 אלף שקל למשק בית ושיעור הבעלות הוא כמעט 80%.

בהתאם לכך, ההוצאה לדיור בעשירונים הנמוכים מחסלת את ההכנסה של משק הבית. בעשירון התחתון ההוצאה החודשית לשכר דירה היא כ-50% מההכנסה של משק הבית - כ-1,500 שקל בחודש. לעומת זאת, ההוצאה לדיור בבעלות הוא כ-950 שקל בלבד בחודש - פחות מ-25% מהשכר.

"היעדר הבעלות על דירות מעצים את העוני כי אין נכסים, וכשאין נכסים יש רק הוצאות וחובות", מסביר בירן. הבדיקה העלתה כח בעשירונים הנמוכים שיעור הבעלות על דירה נמוך באופן מובהק, והוצאות הדיור שרובן נגזרות משכר הדירה הן מחצית מההכנסות החודשיות. במלים אחרות, העברת דירות לבעלות הדיירים תקטין במידה ניכרת את הוצאות הדיור שלהם, ותגדיל את ההכנסה הפנויה.

העבודה על יישום הרעיון נמשכת כבר כמה שנים. היא החלה כששר השיכון והבינוי לשעבר, זאב בוים המנוח, ביקש מבירן למצוא פתרון לבעיית העוני בישראל. בירן הקים ועדה שבדקה את הנושא והגישה הצעת חוק לבוים, אך אז הוחלף השלטון והצעת החוק נקברה.

לפיכך החליטו בירן וראשי אוניברסיטת תל אביב להחיות את הרעיון ולנסות לשכנע מחדש את השלטונות לסיים את גיבוש פרטיו ולהעביר אותו כחוק, הפעם בסיוע מומחים מהאקדמיה שבוחנים את הנושא על היבטיו התכנוניים, הכלכליים, החברתיים והחוקיים, כי מתברר שהדרך ליישום הרעיון צריכה לעבור בתחנות רבות, שכל אחת נושאת בחובה קשיים.

פרופ' אשר טישלר
דודו בכר

בכנס שייערך ביום שני באוניברסיטת תל אביב יוצג הרעיון, ומארגני הכנס מקווים שיוכלו לקבל רעיונות ומשוב לגבי הבעיות שעשויות לעלות בו ודרכים לפתרונן.

המחיר: שנים של תכנון וביורוקרטיה

לחזון החדש יש לא מעט בעיות. כך, למשל, החזון כולל אלמנטים של תוכניות הפינוי-בינוי המוכרות בארץ, אולם הוא נבדל מתוכניות פינוי-בינוי הקיימות כיום, בעיקר בזכויות הבנייה המוגדלות שמשמשות מנוף כלכלי למימוש הפרויקט, ובעצם העובדה שמדובר בפרויקט בבעלות של הדיירים ולא של יזם או קבלן חיצוני.

אמיל סלמן

בפרויקט פינוי-בינוי רגיל הדיירים מתארגנים עם יזם שמקדם תוכנית בניין עיר שלרוב מעניקה שתיים-שלוש דירות חדשות על כל דירה ישנה. כך, כל דייר מקבל דירה חדשה, כששאר הדירות משמשות את הקבלן למימון הבנייה ולרווח. במסגרת החזון החדש, הזכויות הן של הדיירים ולכן הם יכולים להתקשר עם קבלן בעסקת קומבינציה ולקבל בתום הפרויקט יותר מדירה אחת - אולי דירה וחצי או דירה וכסף מזומן - כך לפחות סוברים בירן וטישלר.

אבל בדומה לתוכניות פינוי-בינוי רגילות, גם התוכניות של שיקום השכונות יצטרכו לקבל את החותמות של מוסדות התכנון - ומדובר בשנים ארוכות של תכנון וביורוקרטיה. גם זכויות הבנייה המוגדלות יכולות לגרום להתנגדויות רבות כמו כל תוכניות בעלת נפח בנייה עצום. ישנה גם בעיה של צדק חלוקתי שכבר נדונה בבג"ץ הקשת המזרחית, שדן בניסיון קודם של המדינה לתת זכויות קניין וזכויות בנייה לתושבים.

כך, למשל, זכויות בנייה של תושבי שכונות התקוה ושפירא בדרום תל אביב יהיו שוות פי כמה מאלה בירוחם. "אי אפשר לעשות שוויון מוחלט בין מה שיקבלו בעין כרם בירושלים לשכונת הקטמונים או בין תל אביב לבאר שבע", אומר בירן. "זו אפליה מתקנת לעניי ישראל כי הם זכאים ליהנות מעושרה של הארץ. אבוי אם מישהו ירים את היד נגד העניין הזה. הוא יקולל - כי פירוש הדבר הוא לדון את האוכלוסייה הזו לעוני נצחי".

"אם רוצים תנאים זהים בכל מקום, דבר לא יזוז", מזהיר טישלר. "החוק לא יפתור את כל בעיית העוני בישראל, אבל אם נצליח לפתור שליש מהבעיה - עשינו הרבה".

אמריקה מגיעה לפריפריה

שווי הזכויות הוא לא רק בעיה של צדק. מדובר במכשול גדול, כי כשהפתרון מתגלגל לשוק הפרטי, הבעיה נפתרת רק כשלשוק הפרטי יש אינטרס כלכלי בפתרון. באזור המרכז יש לזכויות הבנייה ערך רב, והסיכוי של שכונות העוני להשתקם בעזרת החוק גדול יותר.

אך בפריפריה המצב שונה, ובמיוחד בעיירות פיתוח כמו דימונה ואופקים, שם אין ביקוש למאות דירות ולכן גם העמסה של מאות אלפי זכויות בנייה לא תגרום לפרויקטים האלה להיות כלכליים. דווקא הפריפריה, שהסיכוי שלה להיחלץ מהעוני נמוך יותר, נשארת מאחור.

מנסחי ההצעה ניסו לתפור חליפה מיוחדת לפריפריה ולהציע בה שטחי מגורים גדולים במיוחד: "לאפשר מכירת ראנצ'ים (חוות), כמו בארה"ב", מסביר בירן. "המאפיין של הנגב הוא שיש שטחים בלתי מנוצלים. כדי למשוך לשם אנשים צריך להציע להם שטחי מגורים גדולים, אפילו שלושה-ארבעה דונמים".

עיקרון נוסף שחיוני להצלחת השיקום הוא "השלמת קרקעות" שיגדילו את השטח שעליו ניתן לבנות את הבניינים החדשים. כך, אם החזון האוטופי לא מורכב מספיק ורצוף קשיים, עניין הגדלת הקרקע מסבך אותו עוד יותר. השלמת קרקעות פירושה הגדלת שטח התוכנית, כך שאפשר יהיה להקים לא רק מבני מגורים, אלא גם מבני ציבור שישרתו את התושבים החדשים.

המזל הוא ששיכוני רכבת רבים נבנו במודל פשוט של ארבע צלעות, שבתוכן כלוא שטח פתוח שאינו שייך לשיכון (בשונה מגינות ומשטחים ציבוריים בבניינים מודרניים), ואת השטח הזה אפשר לספח לתוך התוכנית. לדברי טישלר, צריכה להיות אופציה לחיבור מגרשים שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל הנמצאים בתוך השכונות או בסמוך להן, וגם לאחד כמה מתחמים או שכונות כדי לייצר חטיבות קרקע גדולות יותר ולמנוע בכך התנגדויות שיכולות לקום בין השכונות.

אך ברגע שנמצא פתרון לבעיה אחת - מתגלה בעיה נוספת. את השירותים הציבוריים צריכה לתת העירייה, וגם כאן למרבה הפלא יכולה לצוץ התנגדות. ראשי עיריות לא אוהבים במיוחד חקיקה של השלטון המרכזי שמתערבת להם בניהול התכנון העירוני המקומי, ויש עיריות, כמו ראשון לציון, שלא רוצות להגדיל את שטחי המגורים בתחומן. נשאלת השאלה מי יישא בעלויות ההקמה של התשתיות הציבוריות והבסיסיות של מים, חשמל וביוב, סלילת כבישים, רחובות ומדרכות, הקמת גינות ציבוריות - ורשימת המטלות הציבוריות עוד ארוכה.

סוגיה נוספת שנדרש לה פתרון היא הדיור הציבורי. דירות עמידר ועמיגור, שמיועדות לאנשי העשירונים התחתונים, נמצאות בבעלות המדינה וניתנות לזכאים כחלק מהשירות הסוציאלי. אחד המפתחות להצלחת שיקום השכונות הוא שהבעלות על הדירות וזכויות הבנייה יהיו בידיי העניים ולא בידי המדינה או שוק היזמות הפרטי. הדיור הציבורי, שמונה 80-100 אלף דירות, מצטמצם משנה לשנה בגלל מדיניות מכירת הדירות האלה במכרזים לכל המרבה במחיר - והדיירים עצמם לא תמיד יכולים להתמודד מול המתחרים ולהציע מחירים גבוהים מספיק.

בהגדרתן נמצאות הדירות האלה בשכונות עוני, ולכן הן עשויות להכשיל את שיקומן. וצריך גם לתת את הדעת על סוגיית הבעלות עליהן. בירן סבור שהן צריכות להישאר בבעלות המדינה, ואם כבר צריך להגדיל את מספרן - כדי לתמוך באוכלוסיות החלשות.

הכל תלוי בשכן

בסיכומו של דבר, מה מבטיח שאחרי כל שפע הזכויות שיקבלו הדיירים תוכניות השיקום אכן יקרמו עור וגידים? על פניו נראה שאין סיבה לפסימיות, כי כולם מרוויחים ובראשם הדיירים, שהם בעלי האינטרס הראשונים לקדם את התוכניות ובכך גם את מעמדם הכלכלי. גם כיום אנחנו עדים לתוכניות עם פוטנציאל דומה שמשום מה נשארות על הנייר, כמו תמ"א 38 (התוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה) ופינוי-בינוי. שכן סרבן, חוסר אמון בין דיירים וסכסוכים שעולים על רקע חלוקת הדירות בין הדיירים יכולים לתקוע מקל בגלגלי ההתחדשות.

"אנחנו באמת מתלבטים אם צריכה להיות מינהלת שתבדוק שהדברים באמת זזים ותיתן ייעוץ מקצועי לכל מתחם", אומר בירן. "אני מסתכל על מה שקרה לחברות ממשלתיות שנמכרו לאנשים פרטיים, והם הציפו את ערכן. אותו דבר יקרה עם השכונות - הן יעברו לבעלות התושבים, ויהיה להם כדאי לבנות אותן מחדש כי הם יקבלו בנוסף לדירה חדשה גם מזומן או חלק מדירה. מעט תושבים לא יוכלו לעצור את התהליך ועיריות לא יוכלו לעצור את התוכנית באופן שרירותי", משיב טישלר.

"התועלת של התוכנית כפולה", הוא מוסיף. "אנשים יעברו מדירות ששוות חצי מיליון שקל לדירות ששוות יותר. איכות החיים תהיה גבוהה והם יוכלו להפנות את המשאבים שלהם לדברים אחרים. אם נצליח למשוך משפחות מהעוני, הדור הבא שלהן יהיה איכותי יותר, הוא יקבל יותר לעומת המצב כיום שבו הוא לא מקבל מספיק. בשורה התחתונה, אנשים ירגישו שהם מתעשרים ויהיה להם טוב יותר".

מדוע נכשל פרויקט פינוי-בינוי?

>> מתווה פינוי-בינוי הוא רעיון נפלא, ולפחות על הנייר כולם אמורים להרוויח ממנו. אבל הדרך מהנייר לקרקע ארוכה ורצופת מכשולים ואינטרסים מנוגדים של כל העוסקים במלאכה, שמונעים קידום של תוכניות מהסוג הזה: הדיירים, היזמים והרשויות המקומיות.

הדיירים שגרים בדירות שיכון דחוקות ומתפוררות אמורים לרצות מאוד תוכניות של פינוי-בינוי. אחרי תקופת בנייה קשה שבמהלכה הם גרים בשכירות, הם אמורים לקבל דירות חדשות ומודרניות עם מעליות, מקומות חניות ומרפסות. אלא שלא כל דייר חושב בצורה מחושבת ורציונלית שממקסמת את הרווח שלו.

החשדנות הטבעית מול יזמים שבאים להרוויח "על חשבון" הדיירים מובנת. הכוח, הידע והיכולות של היזמים מציבים את הדיירים בעמדת קיפוח מאיימת. לעתים הדיירים מבוגרים ולא רוצים להיכנס לפרויקט שעשוי להימשך שנים רבות ולפעמים, לא להאמין, טוב להם בחלקת האלוהים הקטנה שלהם.

גם סכסוכים ותיקים בין השכנים ודיירים סרבנים מעיבים על התקדמות התהליך. במקום שבו יש יהודי מרוצה אחד יש שלושה שמרוצים פחות, וכל אחד מעשרות הדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי רוצה לשפר את הפוזיציה שלו ואת הדירה שיקבל.

מולם עומדים היזמים, שמחזרים אחר מתחמים עם פוטנציאל לפינוי-בינוי. אלא שלהם יש אינטרס אחד: לתת את המינימום המתחייב ולקבל את מקסימום הרווח האפשרי, והאינטרס הזה לא תמיד עולה בקנה אחד עם זה של הדיירים או הראשות המקומית. הכוח, הידע והיכולות של היזמים מציבים את הדיירים בעמדת קיפוח. הם בעלי הפרויקט, הם בעלי הזכויות, ומרגע שהדיירים חותמים אתם על הסכם התקשרות - זו חתונה קתולית. מעל לכל מתנוסס גם החשש שלהם מפני התמוטטות כלכלית של היזם.

הצלע השלישית היא הרשות המקומית, שצריכה להתמודד עם הכפלה ושילוש של מספר הדירות על כל המשתמע מבחינה ציבורית, החל בפינוי אשפה ועד הקמת בתי ספר. הרשות לא תמיד רואה בעין יפה את העומסים החדשים על התשתיות, הרחוב הפקוקים ומקומות החנייה הרבים. זו, במקרים רבים, דווקא מבקשת להפחית את מספר הדירות למינימום כדי לצמצם את היקף הטיפול בשכונה החדשה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם