מהמרפסת בחיפה רואים את תל אביב - חדשות - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מהמרפסת בחיפה רואים את תל אביב

מחירי הנדל"ן בערי הפריפריה מסתנכרנים עם מחירי המרכז

47תגובות

>> האקלים הנדל"ני משתנה, והתמונה שמציג השמאי הממשלתי - בלימת עליות המחירים במרכז והמשך עליות המחירים בפריפריה - כבר נמשכת כמה רבעונים. אלא שברבעון הראשון של 2011 נרשמו כבר ארבע ערים שבהן מחירי הדירות הממוצעים ירדו או נשארו ללא שינוי - נתניה, פתח תקוה, ראשון לציון והרצליה. האם המגמה תימשך? כנראה שכן, וייתכן שבעתיד הקרוב נמשיך לחזות בירידות קלות של מחירים בערים שונות באזור המרכז, ובהמשך העליות בבאר שבע, חיפה וחדרה.

כדאי מאוד לבחון את מה שקורה בשלוש ערי מפתח: פתח תקוה, נתניה ומודיעין. מדובר בשלוש ערים שעד לתקופה האחרונה "יועדו" לזוגות צעירים עקב הבנייה החדשה והאיכותית בהן (במודיעין מדובר ברוב העיר, בפתח תקוה בעיקר שכונת אם המושבות, ובנתניה בעיקר לקרית השרון). ואולם הזינוק במחירים גרם להזדקנותן המהירה - את מקומם של הצעירים שלא יכלו עוד לרכוש דירות תפסו משפרי דיור, שגילם הלך ועלה ככל שהמחירים המשיכו לטפס.

והנה, בפתח תקוה נרשמה ירידה מחירים של 1% ובנתניה של 2%. את הנתונים על מודיעין לא הציג השמאי הממשלתי עקב בעיות במדגם, ואולם גם שם המגמה היא של ירידת מחירים.

המשמעות היא שגם למשפרי הדיור שנכנסו לשכונות לזוגות צעירים נגמר הכסף. אם נוסיף לכך גם את עצירת המחירים בראשון לציון - עוד עיר שעד כה נהנתה מביקושים מצד האוכלוסיה הצעירה - נקבל תמונה כללית של נישה רחבה מאוד בשוק, שמחפשת לעצמה חלופו זולות. את זה ניתן למצוא בערי הפריפריה הגדולות - חדרה, חיפה, אשדוד ובאר שבע.

אם זו אכן הדינמיקה שמנחה את שוק הדירות, יש לצפות להמשך ויסות הביקושים לכיוון הפריפריה של עד 100 ק"מ מתל אביב ולהמשך עליות המחירים בערים אלה.

נתון נוסף שמחזק את המסקנה הזו הוא היחס ההיסטורי בין מחירי הדירות בערי הפריפריה למחירים בתל אביב. בשנות ה-90 מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בחיפה הגיע ל-60%-65% ממחיר דירת 4 חדרים בתל אביב. בשנות האלפיים יחס זה ירד לרמה של 55%-60%, ככל הנראה עקב היחלשותה הכלכלית של חיפה והתחזקותה של תל אביב כבירת התעסוקה והכלכלה.

בשנים האחרונות, עם עליות המחירים החדות שנרשמו בתל אביב והקיפאון המתמשך בשוק הנדל"ן בחיפה, היחס השתנה בחדות, וב-2008-2009 היה מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בחיפה כ-40% ממחיר דירה דומה בתל אביב. עליות המחירים שנרשמו בשנה האחרונה העלו את היחס ל-46%, ואולם לחיפה עדיין יש לאן לעלות, יחסית למחירי הדירות בתל אביב.

בדיקה דומה לגבי באר שבע מראה כי ב-2010 דירת 4 חדרים בעיר עלתה 27% ממחיר דירה דומה בתל אביב, וכיום היחס עלה ל-30%. גם במקרה זה נראה שלבאר שבע יש לאן לעלות.

השאלה בשני המקרים היא אם נגיע ליחסי המחירים "הנכונים" על ידי ירידות מחירים בתל אביב, או על ידי עליות מחירים בפריפריה. בטווח של החודשים הקרובים, התרחיש לפיו מחירי הדירות בתל אביב ידשדשו ומחירי הדירות בפריפריה יעלו, נראה סביר יותר מאשר התרחיש של ירידות מחירים משמעותיות בתל אביב וקיפאון במחירי הדירות בפריפריה.

סיפור שונה לגמרי, לכאורה, מגיע ממינהל הכנסות המדינה, שמדווח על ירידה חדה בשיעור המשקיעים בקרב כלל רוכשי הדירות. אם ב-2009-2010 הגיע שיעור המשקיעים לרמה של 30% ויותר מסך רוכשי הדירות, במארס 2011 הוא ירד לכ-22%.

המשקיעים סומנו על ידי הממשלה כאחד הגורמים לעליות המחירים, ולכן יש למשרד האוצר על מה לשמוח. אפשר להניח ששלל הצעדים שננקטו באחרונה - ובהם המגבלות שהוטלו על משכנתאות בריבית משתנה והעלאת הריבית - יעשו את שלהם, ויחד עם רמת המחירים הגבוהה ממילא יסייעו להרגיע את מחירי הדירות, בייחוד במרכז. עם זאת, מכאן ועד לירידות דרמטיות הדרך ארוכה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#