הבעיה שכחלון עדיין לא טיפל בה: 60% מבעלי שלוש דירות ויותר מעלימים מס - כללי - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הבעיה שכחלון עדיין לא טיפל בה: 60% מבעלי שלוש דירות ויותר מעלימים מס

שר האוצר חושב שמס הדירה השלישית שלו צינן את התלהבות המשקיעים משוק הדיור, אלא שניתוח של הכלכלן הראשי באוצר מראה אחרת ■ האם לא הגיע הזמן לבטל את הפטור ממס על שכר דירה, שבעטיו מרבית המשקיעים מתחמקים מתשלום מס?

171תגובות
אזור גוש דן. איחוד למטרופלין יכול לחסוך לקופת המדינה
ניר כפרי

האם שר האוצר, משה כחלון, יכול לטפוח לעצמו על השכם על כך שהצליח לשנות את מגמת ההשקעות בנדל"ן, עם מס הדירה השלישית שקידם? על פניו, הנתונים שפירסם השבוע הכלכלן הראשי במשרד האוצר תומכים בכך. הנתונים מלמדים על נטייה גוברת של משקיעי הנדל"ן לצאת מהשוק. כלומר, המשקיעים מוכרים כיום דירות להשקעה יותר מכפי שהם קונים.

הנטייה הזאת התחילה ברבעון הראשון של 2016, לפני שפורסמה כוונת האוצר להטיל מס על בעלי שלוש דירות ויותר, אבל גברה מאז בקצב מואץ. ברבעון הרביעי של 2016 הנטייה הזאת כבר נהפכה להתחלה של בריחה, כאשר המשקיעים נמצאים בהשקעה שלילית (מכרו יותר מאשר קנו) של 1,500 דירות ברבעון יחיד.

זאת ועוד, כאשר הכלכלן הראשי, יואל נוה, ניסה להבחין בין סוגי המשקיעים בנדל"ן — משקיעים שיש להם דירה יחידה להשקעה, ומשקיעים בעלי נכסים רבים (בעלי שלוש דירות ויותר, מהן שתי דירות להשקעה) — נחשף הפער הגדול בין שני סוגי המשקיעים. התברר, כי בעוד שהמשקיעים הקטנים צימצמו ב–22% את רכישת הדירות ברבעון הרביעי של 2016, בעלי שלוש דירות ויותר צימצמו את הרכישות שלהם ב–45%. הנה ההוכחה כי בעלי שלוש דירות ויותר נרתעו מהמס החדש והתחילו לצאת משוק הדיור בקצב מהיר — ולמכור דירות להשקעה, או לפחות לצמצם רכישות חדשות.

אלא שרגע לפני ששר האוצר חוגג את ניצחונו, הכלכלן הראשי שופך על החגיגה מים צוננים. ראשית, הכלכלן מציין את העובדה שיציאת המשקיעים משוק הנדל"ן התחילה כבר ברבעון השני של 2016 — עוד לפני שפורסמה הכוונה למסות בעלי שלוש דירות ויותר — כך שבכל מקרה יציאת המשקיעים משוק הדיור אינה נובעת רק מהכוונה להטיל מס על ריבוי נכסים.

כמתואר

ההערכה היא כי שילוב של ארבעה גורמים הביא להצטננות ההתלהבות של המשקיעים משוק הדיור: המיסוי הגובר עליהם (מס שבח, שהוטל בסוף 2014, והעלאת מס הרכישה באמצע 2015), עליית ריבית המשכנתאות, ההערכות הגוברות בדבר תפנית שלילית של המחירים בשוק הדיור (ברמות המחירים הנוכחיות, ייתכן שהסיכוי להרוויח מהשקעה בנדל"ן קטן מהסיכון להפסיד), וכן מס ריבוי הנכסים החדש שהכביד על בעלי דירה שלישית ויותר. השילוב של כל אלה הביא להתרחקות גוברת של המשקיעים, וקשה להעריך איזה מבין הגורמים היה בעל המשקל הגדול ביותר.

כך, העובדה שבעלי דירה שלישית ויותר הקטינו רכישות בשיעור כפול מזה של משקיעים קטנים יותר יכולה להיות מוסברת בכך שמדובר במשקיעים עשירים ומתוחכמים יותר, שיודעים להעריך טוב יותר את עליית מדרגת הסיכון בשוק הדיור.

הפטור נהפך לצינור להעלמת מס

כמתואר

גם אם למס על דירה שלישית היה משקל משמעותי בצינון התשוקה להשקעה בדירות, לא בטוח שהצינון הזה היה עדיף מנקיטת המהלך הפשוט והישיר יותר של ביטול הפטור ממס על שכר דירה. כיום, הכנסות משכר דירה פטורות ממס עד לסכום של 5,000 שקל בחודש. בפועל, הפטור הזה מביא לכך שהרוב המוחלט של משקיעי הנדל"ן פוטרים עצמם לחלוטין מתשלום מס על שכר דירה, גם אם ההכנסות שלהם גבוהות מ–5,000 שקל. במלים אחרות, הפטור נהפך לצינור שבעזרתו המשקיעים בנדל"ן מעלימים את ההכנסות שלהם משכר דירה.

הנתון המדהים שחושף עתה הכלכלן הראשי, הוא שהכלל הזה חל גם על בעלי שלוש דירות ויותר — אף שהם, כמעט בוודאות, נהנים מהכנסות משכר דירה של יותר מ–5,000 שקל בחודש. על פי הניתוח, שיעור המשלמים למס הכנסה על ההכנסות שלהם משכר דירה, מתוך בעלי שלוש דירות ויותר, הוא 40% בלבד. כלומר, 60% אינם משלמים מס, ואפשר לקבוע כמעט בוודאות שמדובר ב–60% מעלימי מס.

כך, בחיפה משקיע בעל נכסים מרובים (שתי דירות להשקעה לפחות) מחזיק בממוצע 3.7 דירות, כלומר 2.7 דירות להשקעה. בהינתן ששכר הדירה הממוצע בחיפה הוא 2,900 שקל בחודש, הרי שההכנסה הממוצעת של בעלי הנכסים המרובים בחיפה היא כמעט 8,000 שקל בחודש. למרות זאת, רק כ–33% מבעלי נכסים מרובים בחיפה משלמים מס על הכנסות משכר דירה. בתל אביב, שיעור הלא מדווחים הוא 45%. שיעור הדיווח למס הכנסה בתל אביב, מקרב בעלי ריבוי הדירות להשקעה, הוא הגבוה בישראל, ומגיע ל–55% — אבל בהתחשב בכך שגם הם בעלי 2.7 דירות להשקעה בממוצע (אלה שכן דיווחו בתל אביב החזיקו ב–4.5 דירות בממוצע) — ברור שמדובר במי שכמעט בוודאות מעלימים מסים. אפילו בטבריה הרחוקה, שבה שיעור המשלמים מס על שכר דירה הוא הנמוך ביותר — 27% בלבד מבעלי נכסים מרובים — מדובר במשקיעים שמחזיקים בממוצע 3.2 דירות להשקעה, וניתן להניח שגם שם ההכנסה שלהם גבוהה מ–5,000 שקל בחודש.

שר האוצר, משה כחלון
אוליבייה פיטוסי

מעלימי הכנסות משכר דירה מצננים את השוק

העובדה שגם בעלי שלוש דירות ויותר מעלימים ברובם את ההכנסות שלהם משכר דירה, דורשת שינוי התייחסות מצד רשות המסים. שיעורי הדיווח של בעלי שלוש דירות ויותר אמנם גדלו מאוד בשנים האחרונות, מאז התחילה רשות המסים להגביר את האכיפה עליהם, אבל ברור שיש עוד כברת דרך משמעותית לעבור לפני שאכיפת הגבייה של מס על שכר דירה תיהפך לאפקטיבית. ברור גם שביטול הפטור של 5,000 שקל, שמאחוריו מסתתרים כולם, יסייע לרשות המסים במאמצי האכיפה שלה, כי אז לא יהיו עוד ספקות, וכל משקיע נדל"ן יחויב לשלם מס על הכנסותיו.

יואל נוה
מוטי מילרוד

אפשר להניח גם שביטול הפטור על הכנסות משכר דירה יהיה אפקטיבי ביותר לא רק להכנסות ממס, אלא גם לצינון ההשקעה בשוק הדיור — ככל הנראה אפקטיבי יותר מהטלת מס על דירה שלישית ויותר.

למסקנה הזאת מגיע הכלכלן הראשי כאשר הוא בוחן את הקשר בין שיעור הציות לתשלומי המס על שכר דירה, לבין הקטנת הביקוש של בעלי שלוש דירות ויותר ברבעון האחרון של 2016. מתברר שקיים קשר מוזר כזה: ככל שיותר משקיעים מעלימים מס, כך הם מיהרו לברוח מההשקעות שלהם ברבעון האחרון (ראו תרשים). בתל אביב, שבה 55% מבעלי הנכסים המרובים משלמים מס על הכנסות משכר דירה, הקיטון בהשקעות שלהם היה של 15% בלבד. לעומת זאת, בבאר שבע (שבה הציות למס הוא בשיעור של 37%) ובטבריה (ציות למס של 27%), שיעור הקיטון בהשקעות של המשקיעים בעלי ריבוי נכסים הגיע ל–50%.

באגף הכלכלן הראשי הגיעו למסקנה כי הקשר בין הנתונים אינו מקרי, והוא נובע מחשש של המשקיעים מתשלום מס — אבל לא על דירה שלישית, אלא על הכנסות משכר דירה. המשקיעים מניחים שבד בבד עם ההגעה של רשות המסים אליהם בדרישה לשלם מס על הדירה השלישית ויותר, הרשות תבדוק את ההכנסות שלהם משכר דירה ותגבה מהם גם את המס עליהן — ואולי אפילו תאשים אותם בהעלמת מס בשנים קודמות. החשש להיכנס אל מסך הרדאר של רשות המסים, ובעיקר החשש להתחיל ולשלם מס אמת על הכנסות משכר דירה, גרם למשקיעים שמעלימים הכנסות משכר דירה להצטנן ביתר שאת.

אם המסקנה של הכלכלן הראשי נכונה — הקשר בגרף בין שיעור הציות למס לבין הצניחה בהשקעות נראה מובהק למדי — הרי שהפתרון לצינון ההשקעה בשוק הנדל"ן היה מונח מתחת לאפו של שר האוצר: לא מס על דירה שלישית, שהוא מהלך סבוך ובעייתי משפטית, אלא מס ישיר על הכנסות משכר דירה באמצעות ביטול הפטור הקיים. פשוט, לא?



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#