כיצד קיבלו דווקא משקיעי הנדל"ן העשירים ביותר פטור ממס מהמדינה? - כללי - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כיצד קיבלו דווקא משקיעי הנדל"ן העשירים ביותר פטור ממס מהמדינה?

ההסתבכות של מס ריבוי נכסים מובילה לאבסורד: בעוד בעלי שלוש דירות או יותר ימוסו על הדירות הנוספות, הם מקבלים במקביל פטור ייחודי ממס שבח ■ כך ביד אחת מטילים מס - וביד השנייה פוטרים

109תגובות
אישה אוחזת במפתחות מעל דגם של דירה
Dreamstime

בתקציב 2017 מופיע סעיף ייחודי. אף שהתקציב הוא דו־שנתי, הסעיף הזה מופיע רק ב–2017. למעשה, הוא מתוקצב רק עד סוף ספטמבר 2017 - והסכום הצמוד לו הוא 300 מיליון שקל. זהו האומדן של אגף התקציבים לעלות שתהיה לו בגין "מענק מס שבח", שהוא השם המכובס שנתנה המדינה לפטור דה־פקטו ממס שבח על מכירת דירות להשקעה בתשעת החודשים הראשונים של 2017.

אנחנו לא מדייקים, כמובן. ראשית, אין מדובר בפטור אלא במענק, כלומר המשקיעים שימכרו דירות ישלמו את מס השבח שלהם, אבל המדינה תחזיר להם את הסכום ששילמו באמצעות מענק. לכן, מדובר במענק ולא בפטור, אף שמבחינת המשקיעים זה היינו הך - כספי המס ימשיכו לשכון לבטח בחשבון הבנק שלהם.

שנית, אנחנו לא מדייקים בהגדרה "משקיעים", כי לא כל בעלים של כל דירה להשקעה זכאי לפטור/מענק הזה. רק מי שהוא בעל שתי דירות להשקעה לפחות, כלומר רק מי שהם בעלים של שלוש דירות לפחות (דירת מגורים ועוד שתי דירות להשקעה) זכאים ליהנות מהמענק הנדיב של המדינה.

שלישית, אנחנו לא מדייקים כי הפטור (או המענק) אינו מלא - הוא מוגבל עד לתקרה של 85 אלף שקל. מכיוון שמס שבח משולם בשיעור של 25% מהרווח (השבח) על הדירה, המשמעות היא שכל דירה שנמכרת ברווח של עד 340 אלף שקל, בעליה ייהנו עקב כך מפטור מלא. כלומר, המענק יהיה בגובה מלוא המס שהם אמורים היו לשלם.

כמתואר

לכאורה, לאחר עשור שבו המחירים זינקו ביותר מ-100%, חלק גדול מהדירות להשקעה בישראל יעברו את תקרת המענק, כך שהפטור דה־פקטו יהיה חלקי בלבד. רק שזה כנראה לא כך, מכיוון שמס שבח החל להיגבות רק החל מ–2014, ולכן המס משולם רק על הרווח שנצבר על התקופה שמתחילה משנה זאת, באופן יחסי למשך החזקת הדירה.

מנתונים שהגיעו לידי TheMarker עולה כי עד עתה, משקיעים שמכרו דירות להשקעה היו בעיקר משקיעים ותיקים, כאלה שקנו את הדירות שלהם לפני הרבה שנים, ולכן נטל מס השבח עליהם הוא נמוך. שיעור מס השבח הממוצע המשולם כיום הוא ככל הנראה רק 5%. אם הנתון הזה לא ישתנה, הרי שדירות עם רווח של עד 1.6 מיליון שקל יימכרו בתשעת החודשים הקרובים עם פטור מלא ממס - המענק יכסה את כל סכום המס שהבעלים אמורים היו לשלם.

רק משקיעים כבדים ייהנו מהפטור

1.6 מיליון שקל רווח פטור ממס - זו חתיכת מתנה שהמדינה מעניקה למשקיעי נדל"ן. הבעיה היא שהמתנה הזאת ניתנת לקבוצה מצומצמת בלבד של משקיעים בנדל"ן, ודווקא הקבוצה העשירה והחזקה ביותר. מדובר בקבוצת "מרובי הנכסים", כלומר אותן 50 אלף משפחות בישראל שמחזיקות שלוש דירות או יותר. הן, ורק הן, יהיו זכאיות למכור את הדירות להשקעה שלהן בפטור ממס שבח בסך 85 אלף שקל לכל דירה. הרוב המוחלט של המשקיעים בנדל"ן, אלה שיש להם דירה שנייה שהם ירשו מהסבתא והם משכירים אותה, לא יוכלו ליהנות מאותה הנדיבות מצד המדינה. אם הם יממשו את הדירה שלהם, הם יצטרכו לשלם מס שבח מלא.

כמתואר

איך ניתן להסביר את האפליה שקובעת כי דווקא המשקיעים העשירים ביותר בישראל מקבלים פטור ממס שבח? בכלל, איך ניתן להסביר שארבע שנים בלבד לאחר שהוטל מס שבח על משקיעים בנדל"ן, כבר המדינה עושה זיגזג ונותנת להם פטור מהמס הזה? ההסבר נעוץ במס ריבוי נכסים - המס בשיעור 1% משווי הדירה (אבל עד 18 אלף שקל בשנה לכל דירה), שהוטל השנה על המשקיעים בעלי שלוש דירות או יותר. שר האוצר, משה כחלון, שבחר להטיל את המס כדי לזעזע את בעלי הדירות המרובות ולקנוס אותם על ריבוי הדירות שבבעלותם - ביקש במקביל גם לנסות ולתמרץ אותם למכור את הדירות המיותרות שלהם בהקדם האפשרי. לכן, הוא מציע עתה למשקיעים הללו, ורק להם, ליהנות ממתנה בדמות פטור ממס שבח, ובתנאי שהדירה תימכר עד 30 בספטמבר השנה.

כך הגענו למחוזות האבסורד. אותם משקיעים, שרק לפני ארבע שנים התחילו להידרש לשלם מס שבח, מקבלים עתה פטור ממנו. מצד אחד המדינה מטילה עליהם מס (מס ריבוי נכסים), ומצד שני המדינה פוטרת אותם ממס (מס שבח). דווקא המשקיעים הכבדים ביותר בנדל"ן הם היחידים שייהנו מהפטור. בנוסף, עשינו מהלך של הגדלת היצע הדירות להשקעה, אבל באופן חלקי - כי התמריץ להקדים ולמכור את הדירות להשקעה חל רק על 50 אלף משפחות בישראל, שמחזיקות בכ-180 אלף דירות להשקעה.

הרוב הגדול של המשקיעים, שלדאבונם מחזיקים רק בדירה אחת להשקעה, אינו מקבל כל תמריץ למהר ולמכור את הדירות שלו. הדעת נותנת שמשקיעים רגילים, שהם מרבית המשקיעים בנדל"ן, יעדיפו אולי אפילו להמתין עתה עם התוכניות שלהם למכור דירות להשקעה עד יעבור זעם, כלומר עד שבעלי הנכסים המרובים יגמרו להציף את השוק בדירות שלהם, שחייבות להימכר עד ספטמבר.

כמתואר

מעלימים מס על הכנסות משכר דירה

רצף ההחלטות הממשלתי הזה — מטילים מס ובו זמנית גם פוטרים ממס, וכל זה על קבוצת המשקיעים העשירה ביותר — מעלה תמיהות לגבי השאלה מה תהיה התוצאה הסופית בשוק הנדל"ן, מבחינת היצע הדירות להשקעה. שאלה נוספת היא מה תהיה התוצאה הסופית מבחינת הכנסות המדינה ממסים. האם הממשלה תגבה יותר מס ריבוי נכסים, או תשלם יותר מענקים?

האי־ודאות המוזרה הזאת יכולה היתה להיחסך לו המדינה היתה בוחרת ללכת בדרך המלך, והיתה מתמרצת את המשקיעים כולם בשוק הנדל"ן — גדולים וקטנים — באמצעות גביית מס על הכנסות משכר דירה. הפטור המוגבל הקיים מהכנסות משכר דירה, שלפיו לא גובים מס על הכנסה משכר דירה של עד 5,000 שקל בחודש, נהפך לפטור גורף כשהרוב המוחלט של המשקיעים בנדל"ן משתמשים בו כדי לא לשלם מס כלל, גם אם הכנסותיהם משכר דירה גבוהות מ–5,000 שקל. למעשה, שאלנו את רשות המיסים איזה שיעור מתוך אותן 50 אלף משפחות המחזיקות בשלוש דירות או יותר, וניתן להניח שכמעט כולן נהנות מהכנסות של יותר מ–5,000 שקל בחודש, משלם מס על שכר דירה. לא הצלחנו לקבל תשובה, אבל לפי חלק מההערכות מדובר ב–50% בלבד.

משה כחלון ויואב גלנט
אמיל סלמן

אם ההערכות הללו נכונות, הרי שאותם בעלי נכסים מרובים, שלפחות מחציתם הם מעלימי מס כמעט בוודאות, יקבלו עכשיו מתנה מהמדינה של פטור/מענק ממס שבח על מכירת הדירות, שעליהן הם העלימו מס במשך שנים רבות. איזה אבסורד.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#