האם הממשלה משלמת שוחד של יותר מ-8 מיליארד שקל כדי להוריד את מחירי הדירות?

הממשלה הוציאה יותר מ-8 מיליארד שקל על הסכמי גג עם הרשויות המקומיות, שבהם היא מעבירה כספים לרשויות בתמורה להסכמתן לבנות בתחומן שכונות חדשות ■ אך בהסכמים אלה מתעלמת המדינה מהסיבה שבגללה הרשויות לא רוצות לבנות שכונות חדשות

מירב ארלוזורוב
בנייה
צילום: עופר וקנין
מירב ארלוזורוב

האם ממשלת ישראל משחדת את הרשויות המקומיות? אמנם זהו ניסוח בוטה, אך בקרב הגורמים המקצועיים בממשלה יש רבים שרואים כך את גל הסכמי הגג שהמדינה חותמת עם השלטון המקומי בישראל. בהסכמים האלה מחזרת המדינה אחר הרשויות ומבטיחה להן הבטחות תקציביות, בתמורה להסכמתן לבנות אלפי יחידות דיור חדשות בתחומן.

עד כה נחתמו עשרה הסכמי גג כאלה בישראל. לפי הדו"ח הכספי שפירסמה הממשלה בקיץ, סך ההתחייבויות של הממשלה בגין הסכמי הגג הגיעה ליותר מ-8 מיליארד שקל, ומאז נוספו עוד התחייבויות. בתמורה, התחייבו הרשויות המקומיות שחתמו על הסכם לבנות כ-134 אלף יחידות דיור בתחומן.

בדו"ח הכספי ציינה בזהירות החשבת הכללית באוצר, מיכל עבאדי-בויאנג'ו, כי "אגף החשב הכללי פועל לשיפור הסטנדרטיזציה של ההסכמים ולעריכת ביקורות כספיות, כדי לוודא ביצוע תקין של המרכיבים הכספיים בהסכמים". האם ניסוח זה רומז כי דעתה של החשכ"לית אינה נוחה ממיליארדי השקלים שהממשלה מתחייבת לשלם לרשויות המקומיות, בהסכמים פרטניים נטולי־שקיפות ושלא נקבעו להם קריטריונים ברורים?

ככל הידוע, הסכמי הגג מיטיבים עם הרשויות המקומיות בשני אופנים. הראשון הוא הקדמת מימון: כדי לבנות שכונות חדשות של 5,000 יחידות דיור ויותר (התנאי לחתימה על הסכם גג), נדרשת השקעה עצומה בתשתיות. הבעיה היא שהקמת תשתיות אלה כמעט תמיד יקרה יותר מהסכומים שגובה הרשות מהיזמים למימון הפיתוח (הוצאות פיתוח או היטל השבחה). במקרה של הסכמי גג, נוצר גם פער זמנים בין הכנת התשתיות לבין הגעת התשלום מהיזמים.

העובדה שהסכמי הגג עוסקים בפיתוח שכונות חדשות מהיסוד, כלומר 18-5 אלף יחידות דיור שצומחות בבת אחת מן החולות, מחייבת פרישת תשתיות בשכונות אלה עוד לפני שהיזם הראשון התחיל לבנות בה. פער הזמנים הזה מטיל עול כבד על הרשויות - והן לא מסוגלות ולא רוצות לעמוד בו.

לכן, הסכמי הגג עם המדינה מסייעים לרשויות בשני היבטים חריגים לפחות. הראשון הוא הקדמת המימון לפיתוח התשתיות - הממשלה משלמת עוד לפני שהכסף מגיע מהיזמים, והיא שתגבה אותו מהם בהמשך. לפי הדו"ח הכספי מהקיץ, מתוך 8 מיליארד שקל של הסכמי הגג, 1.26 מיליארד שקל הם כספי הקדמת מימון.

ההיבט השני הוא מימון ממשלתי של תשתיות-העל - שהן הבסיס להקמת השכונה החדשה, ולרוב אמורות לשמש אוכלוסיות נוספות ולכן לא ברור מי אמור לשאת בעלויות הקמתן. קביעת זהות המממן של תשתית-העל נתונה למשא ומתן בין הרשות המקומית לממשלה, ונראה כי המימון לתשתיות-העל זולג גם לתשתיות פנימיות - כמו הקדמת ההקמה של בתי ספר, גנים ופארקים.

מהנימה המסויגת ניתן ללמוד כי עדיין לא לגמרי ברור מהם גבולות הגזרה של הסכמי הגג, ועד כמה הסיכומים התקציביים בין המדינה לבין הרשויות גמישים ונתונים לכוח המיקוח של כל רשות.

10 הסכמים - 130 אלף דירות

הכל לפי כוח המיקוח

האם ייתכן שבמסגרת ההגדרה של תשתיות־על תממן המדינה גם תשתיות שאמורות להיות משולמות על ידי הרשות עצמה? האם השיקום של שכונות ישנות בעיר - כדי שלא ייווצר פער בלתי־נסבל בין רמת התשתיות בשכונה החדשה לבין חלקי העיר הוותיקים - נעשה גם הוא לפי קריטריונים מקובלים? האם יש רשויות שהצליחו, במסגרת המשא ומתן, לחלץ מהממשלה גם תמיכה בתקציבן השוטף?

כאשר הסכמים פרטניים ב-8 מיליארד שקל נחתמים בין המדינה לבין גורמים פוליטיים (השלטון המקומי), הרחק מהעין הציבורית, נוצרות שמועות שלפיהן ההסכמים אינם שוויוניים וכל רשות מצליחה "לסחוט" מהממשלה הטבות אחרות.

מאחר שהסכמי הגג מוצעים רק לרשויות מקומיות המחזיקות בעתודות קרקע ל-5,000 יחידות דיור ויותר, התוצאה היא שהחותמות על ההסכמים הן לעתים קרובות דווקא הרשויות החזקות והמבוססות ביותר, כמו ראש העין, הרצליה, ראשון לציון, באר שבע ומודיעין. מנגד, נחתמו הסכמי גג בקרית גת, אשקלון, קרית ביאליק ורמלה. בינתיים, אף רשות ערבית לא ברשימה - אך ייתכן שטמרה תהיה הראשונה לעשות זאת.

בניגוד לתפישה המסורתית שלפיה המדינה מסייעת בתקציבים גדולים לרשויות החלשות, בפועל התקציבים הענקיים של הסכמי הגג נחלקים באופן אקראי בין רשויות חזקות וחלשות, במרכז או בפריפריה, בלי שום יד מכוונת - פרט לציפייה של המדינה שהרשות תסכים לבנות כמה שיותר יחידות דיור, וכמה שיותר מהר.

אין ספק שהפתרון בדמות הסכמי הגג מעלה תהיות ובעיות קשות מאוד - וזאת בשעה שהוא מתחמק מעיסוק בשורש הבעיה: בנייה למגורים אינה כדאית לרשויות המקומיות, משום שתקציבי הפיתוח לא מכסים את העלויות, ועוד יותר מכך משום שהארנונה למגורים לא מכסה את ההשקעה של הרשויות בשירותי החינוך, הרווחה, התרבות או הניקיון המוצעים לתושבים.

למעשה, כל יחידת דיור חדשה יוצרת לרשות המקומית גירעון מבני, ולכן הרשויות בישראל מסרבות לאשר בנייה למגורים בתחומן - אלא אם המדינה משחדת אותן בהסכמי גג. כל זמן שהכשל המבני הזה לא ייפתר, יהיה קשה מאוד לפתור את בעיית יוקר מחירי הדיור.

לכאורה, הפתרון ברור מאליו: אם הארנונה למגורים לא מכסה את עלות המגורים, היא גירעונית באופן מובנה ויש לייקר אותה. אבל ייקור הארנונה פירושו הטלת עוד מסים על הציבור בישראל, ואין כיום בנמצא אף פוליטיקאי שמוכן לקחת על עצמו את ההחלטה הלא פופולרית הזאת.

שר הפנים, אריה דרעי, העז להקים ועדה לבחינת מבנה הארנונה. הוועדה עוסקת בשלל העיוותים הקיימים בחישוב הארנונה בישראל - אך היא עוקפת באלגנטיות את העיוות היסודי ביותר: שאלת גובה תעריף הארנונה, ומדוע תעריף זה מוקפא כבר יותר מ-20 שנה על ידי הממשלה מבלי שלרשויות המקומיות ניתנת הזכות לשנותו.

"אנחנו לא רוצים לתרום את חלקנו ליוקר המחיה בישראל באמצעות העלאת הארנונה", אמר בשבוע שעבר ל-TheMarker ממלא מקום מנכ"ל משרד הפנים, מרדכי כהן.

החשש מנגיעה בארנונה הוא עיוות בפני עצמו, כי הוא הוביל לעליית מחירי הדיור בישראל לגבהים בלתי־אפשריים. הישראלים נדרשים לשלם, בדרך כלשהי, על היותם תושבים גירעוניים. השאלה היא רק אם התשלום יהיה ישיר - ארנונה - או עקיף, כלומר דרך מחירי הדיור.

חוסר הנכונות של הממשלה לגעת בשורש הבעיה והעובדה שלרשויות המקומיות פשוט לא משתלם לבנות למגורים ולקלוט אליהן עוד תושבים, הופכים את כל הפתרונות המוצעים למשבר הדיור למעוותים ולא־אפקטיביים.

במקום להעביר 8 מיליארד שקל לשלטון המקומי בדרך-לא-דרך ובלי שקיפות או שוויון, האם לא עדיף כבר להסדיר את כל מבנה ההכנסות של הרשויות המקומיות - ובדרך גם לתרום לחיזוק השלטון המקומי ולעצמאותו?

במחשבה שנייה, ייתכן שזה בדיוק הדבר שהשלטון המרכזי בישראל לא רוצה לעשות.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ