המס החדש על בעלי דירות: כל הדרך לגיהנום - כללי - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המס החדש על בעלי דירות: כל הדרך לגיהנום

לא צודק, לא ישים - ומסובך: הכוונה למסות את העשירים על ההון שלהם נכונה, אבל למה רק נדל"ן ולמה רק דירה שלישית ויותר?

302תגובות
משה כחלון
עופר וקנ עופר וקנין

להלן שאלת תם: איך רשות המסים תצליח לגבות מס שמחייב אותה לבצע הערכות שמאי שנתיות ל-80 אלף דירות? השאלה הזו אינה תיאורטית. זאת בדיוק השאלה העולה מהמס החדש שמשרד האוצר, בראשות השר משה כחלון, החליט להטיל עתה: מיסוי על דירה שלישית, בשיעור של 1% משווי הדירה.

אין צורך לנסות לפתור את השאלה הזו, התשובה היא ברורה מאליה: אין כל סיכוי שרשות המסים תוכל לעמוד בנטל של הערכות שווי של 80 אלף דירות - זהו מספר הדירות השלישיות ויותר, שמחזיקים 54 אלף המשקיעים בישראל שברשותם יותר משלוש דירות. העומס שיוטל על רשות המסים בעקבות זאת יביא לסתימת המערכת. בפועל, מדובר במס בלתי ישים, משום שלא ניתן להתמודד עם העלויות התפעוליות הכרוכות בגבייה שלו.

גם רשות המסים הבחינה בכך. זה לא סוד שבתוך משרד האוצר שוררת אי-הסכמה מקצועית בנוגע למס החדש: אגף התקציבים רואה בו בייבי שלו, וגם הצליח להלהיב את השר כחלון לגביו. רשות המסים הרבה פחות מתמוגגת מהמס החדש, בלשון המעטה. הבעיות התפעוליות הקשות שכרוכה בהן גביית המס הן רק קצה הקרחון בכל הנוגע להתנגדות של רשות המסים למהלך.

נתונים המופיעים בכתבה

הרשות נזעקה להסביר שההצעה שהוגשה לביצוע עשרות אלפי הערכות שמאי בשנה היא בלתי ישימה, ולכן הוחלט לשנות את המנגנון התפעולי של החוק: במקום הערכת שווי פרטנית לכל דירה ודירה, ייקבע ממוצע אזורי. כל דירה תמוסה בשיעור של 1% מהשווי הממוצע למ"ר באותו אזור, בהתאם לנתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בכך לפחות נפתר האיום של הצפת רשות המסים בהערכות שמאות.

רק שנפתחו איומים חדשים. אגף התקציבים הוא שמקדם את המס החדש, וזאת משני טעמים עיקריים: האחד, עיקרון הצדק. מחזיקי דירה שלישית ויותר הם בדרך כלל אנשים עשירים. ההכנסה הממוצעת שלהם היא 46 אלף שקל בחודש, ואין דבר שמגדיל עושר ופערים יותר מאשר צבירת נכסים. מכיוון שהנכס הפופולרי ביותר הוא נדל"ן, ראוי למסות את העשירים באמצעות מיסוי שווי הנדל"ן שברשותם. לפי תיאוריה כלכלית מפורסמת של הכלכלן האמריקאי הנרי ג'ורג', עליית שווי נדל"ן ושווי קרקעות נובעים בעיקר מההשקעה הציבורית, ולא מיגיעה אישית של בעלי הדירה, ולכן ראוי שבעלי הדירות ישלמו את חובם לחברה וימוסו על עליית הערך של הדירות שלהם.

הטעם השני הוא עיקרון הפרקטיות. זהו מהלך נוסף של הכבדת היד על משקיעים בדירות, מתוך כוונה להרחיק את המשקיעים משוק הדיור, אלא שהפעם רק את המשקיעים הכבדים, אלה שבידם שלוש דירות ויותר - ובכך לתרום לירידת מחירי הדיור.

לשלם מס גם כשאין רווח מהדירה

הבעיה עם הכוונות הטובות של אגף התקציבים ושל השר כחלון היא שיש סיכוי טוב שהן מובילות לגיהנום. ראשית, הכוונה למסות את העשירים על ההון שלהם היא כוונה צודקת, אבל למה רק נדל"ן ולמה רק דירה שלישית ויותר? הכלכלן הצרפתי תומאס פיקטי מקדם בלהט את הרעיון של מיסוי ההון בעולם, אבל לשם כך צריך למסות את ההון כולו, כולל השקעות בחברות ובמניות, ולפי השווי המדויק - ולא איזה שווי תיאורטי של ממוצע אזורי.

שנית, גם ההצעה למיסוי העשירים אינה מתממשת, מאחר שלמס נקבעה תקרה שנתית של 18 אלף שקל, גם זאת מסיבות פרקטיות. מכך יוצא שדווקא העשירים באמת, אלה שבידם דירות בשווי של יותר מ-1.8 מיליון שקל, ממוסים בשיעור פוחת והולך ככל ששווי הנדל"ן שברשותם הוא גבוה יותר. למעשה, שאלת מיסוי העשירים דווקא מוחמצת עוד קודם לכן, כי הרי מי שמחזיק בשתי דירות יוקרה בתל אביב בשווי 10 מיליון שקל יישאר פטור מהמס, ומי שמחזיק שלוש דירות בדימונה בשווי 2 מיליון שקל יהיה חייב במס.

שלישית, לא מדובר במיסוי שווי אמיתי, כי הרי החישוב יעשה לפי ממוצע אזורי. ומה יעשה המשקיע, שבבעלותו דירה שפונה לרחוב הראשי בדיוק מעל לתחנת האוטובוסים המפויחת? במקרה שלו, השווי הממוצע האזורי עושה לו עוול, וניתן להניח שלא מעט משקיעים יעתרו על כך לבג"ץ, ובצדק רב.

רביעית, וחשוב מכל: מדובר במיסוי על רווח תיאורטי. המס מוטל על עליית ערך שנתית של הדירה, אף שמדובר בעליית ערך שאינה ממומשת. בשנים האחרונות שונו כבר כללי המיסוי על משקיעים בנדל"ן, וכיום מוטל עליהם מס שבח - מס רווח הון שהם ייאלצו לשלם עם מכירת הדירה, בהתאם לרווח שנצבר עליה.

כלומר, המדינה צפויה למסות את המשקיעים בגין הרווח שהם צברו, כאשר הרווח הזה ייהפך לאמיתי. איזה צורך יש למסות את אותם משקיעים גם בגין רווח תיאורטי שכלל לא מומש על ידם - רק משום שערך הדירה שברשותם עלה? בכך מיסוי משקיעי הנדל"ן כבר אינו מיסוי הון צודק, משום שבניגוד לכל השקעה אחרת - השקעה במניות למשל - שבה משלמים מס רק כאשר נוצר רווח, כאן נדרשים לשלם מס גם כאשר כלל אין רווח.

פסק הדין המקומם של שרגא בירן

שרגא בירן
עופר וקנין

חוסר הצדק של מיסוי תיאורטי בולט לעין משום שיכול להיות שלפחות חלק מאותן שלוש דירות של משקיעים כלל אינן נושאות תשואה. למשל, המשקיע אינו מצליח להשכיר את דירות, או שהוא נותן לבן שלו לגור בדירה. גם במקרה כזה הוא ייאלץ לשלם מס על הדירה, אף שמדובר בהשקעה שאינה מניבה לו הכנסה.

בכך מומחש האבסורד הגדול בהצעה למסות דירה שלישית: הצעה מסובכת, ספק אם ישימה, שממסה הכנסה תיאורטית. זאת בשעה שמתבקש היה להטיל מס על ההכנסה האמיתית מנדל"ן - מיסוי הכנסות משכר דירה. איש העסקים המיליונר שרגא בירן, שמחזיק ב-24 דירות להשקעה, קיבל החודש פסק דין לטובתו, שחייב אותו בתשלום מס מופחת על הכנסותיו מאותן 24 דירות.

פרדוקסלית, בירן זכה בהנחת המס דווקא משום שהוא עשיר כקורח - הוא הצליח להוכיח לבית המשפט כי 24 הדירות האלה לא עניינו אותו, והוא לא התעסק בהשכרתן, ולכן נקבע כי 24 הדירות אינן עסק מבחינתו של בירן והוא זכאי לשלם עליהן מס מופחת של 10% בלבד. פסק הדין המקומם של בירן חושף את חוסר הצדק המשווע הגלום בהשקעה בנדל"ן - העובדה שהכנסות משכר דירה כמעט ופטורות ממס. כיום, הכנסות של עד 5,000 שקל בחודש פטורות כליל ממס, והכנסות הגבוהות מ-5,000 שקל בחודש נושאות מס מופחת של 10%.

כדי למסות את בירן וחבריו עשירי הנדל"ן, כל שצריך היה לשנות את הכלל של מיסוי ההכנסות משכירות. נניח, כל מי שהכנסתו משכירות עולה על 10,000 שקל בחודש משלם מס מלא, נקודה. הצעה כזאת היתה מייתרת את הדיון ההזוי על זמנו הפנוי של בירן, היתה מטילה מס על הכנסה אמיתית ולא הכנסה תיאורטית, וגם היתה צודקת, משום שככל שהדירות הן יקרות ויותר ודמי השכירות עליהן גבוהים יותר, כך גם שיעור המס המשולם הוא גבוה יותר.

בקיצור, במקום להסתבך עם מיסוי מקורי על דירה שלישית, מתבקש היה שהאוצר היה הולך בדרך המלך וקובע תקרה לפטור מהכנסות משכר דירה - כאשר כל הכנסה מעבר לתקרה ממוסה באופן מלא, בלי הנחות. זה גם פשוט, גם צודק, וגם ישים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#