הכוונות הטובות של כחלון 
צועדות בשדה מוקשים

כחלון למד על בשרו שלמרות כל מה שהשיג, עדיין קיימים לא מעט משתנים בשוק הנדל"ן שאינם בשליטתו

אוהד דנוס
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אוהד דנוס

עם כניסתו לתפקיד עשה שר האוצר, משה כחלון, את מה שקודמיו רק דיברו וייחלו לו. בתבונה פוליטית ובזמן קצר יחסית הוא ליקט אל משרד האוצר הן את רשות מקרקעי ישראל והן את מינהל התכנון. גופים רבי השפעה אלה היו אמורים להבטיח את שליטת השר בשרשרת ייצור הדירות - משלב התכנון עד לשלב השיווק.

כדי להבטיח שלא יופתע לרעה ממשרדי ממשלה אחרים - ביוזמות עצמיות או בסיכול יוזמות שלו הנושקות לתחומם - דאג כחלון להעמיד ברשות המשרדים הרלוונטיים ביותר (הגנת הסביבה ובינוי ושיכון) את אנשיו. בנוסף הוא כונן בכנסת ועדה חדשה, ועדת הרפורמות בראשותו של אלי כהן הנמרץ ממפלגתו. כך גם הובטח השקט ושיתוף הפעולה גם מכיוונו של בית המחוקקים.

להשלמת השינויים הארגוניים, ולתכלול כלל המערכות המצויות תחת שליטתו הישירה והעקיפה, שלף כחלון "אס מנצח" בדמותו של אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור, שבניגוד לקודמו בתפקיד, יאיר לפיד, ממש עובד בזה, תוך שהוא מנצל את יכולותיו האישיות וניסיונו הפוליטי העשיר.

משה כחלון

המהלכים הללו הוכיחו את עצמם. אין דבר שבו רוצה כחלון בענף הנדל"ן שלא קורה באופן מיידי. הכל, למעט דבר אחד קטן - מחירי הדיור הממאנים לרדת.

גם תוכנית מחיר למשתכן טובה בבסיסה, כל עוד מטרותיה מובנות. כשהבין כחלון שפתרונות מידיים בשוק הדיור הם קשים משצפה, חזר לתוכנית הישנה, והצליח להפיג גם את התנגדות בכירי האוצר. בבסיס התוכנית הטבה מיידית למחוסרי הדיור, תוך גידור מחיר הדירה מלמעלה וחישוק הקבלנים באמצעות המפרט מלמטה. תוכנית זו אמורה להקל את הלחץ על שוק הדיור בכללותו, בהינתן שכלל תחזית השיווקים תמומש.

לטובת הטווח הבינוני והארוך, ננקטו שינויי רגולציה בתחום התכנון והבנייה והשבת קרקעות המדינה, לצד פיתוח שוק שכירות מוסדי, באמצעות חברת דירה להשכיר. בסיוע לו דאג רק באחרונה חכ כהן עם תיקון חוק הריטים, שאמורים לספק פתרון כולל ומבטיח לשוק כולו.

ואולם כחלון למד על בשרו שלמרות כל מה שהשיג, עדיין קיימים לא מעט משתנים בשוק הנדל"ן שאינם בשליטתו. חלקם לעולם לא יהיו בשליטתו, כמו מערכת הבנקאות, הקבלנים וגובה הריבית במשק. באחרים הוא פשוט לא היה יכול לקבל שליטה, כמו במשרדי הכלכלה (לעניין העובדים הזרים) והתחבורה. בכל הזירות הללו נתקל השר בקשיים, בעוד לא כולם ממהרים להתגייס לטובת האג'נדה המוצהרת שלו.

במטרה להרגיע את השוק, נהה כחלון אחר עצת אחיתופל שקיבל עם כניסתו לתפקיד, והעלה את שיעורי מס הרכישה למשקיעי הנדל"ן, תוך ביטול של כמעט כל פטור אפשרי לכל האחרים. מטרת המהלך, שכיום ברור כבר שכשל, היתה להשוות את שיעורי המיסוי לענפים אחרים במשק, צדק חברתי ושאר ירקות.

מה שקרה בפועל הוא ששוק הנדל"ן נחנק. הציבור לא מש מביתו או מפוזיציה שפתח בדירה להשקעה, משני טעמים עיקריים: הריבית האפסית במשק ועלויות השחלוף שהתייקרו. מיסוי גבוה למשקיעי הנדל"ן כבר פועל בדרך הפוכה, והדרת משקיעי הנדל"ן גורמת בהכרח להאטת קצב התחלות הבנייה.

גם עקרונות תוכנית מחיר למשתכן לקויים. ההחלטה התמוהה על הדרת משפרי הדיור ומשקיעי הנדל"ן מהתוכנית אינה במקומה. כך גם ההחלטה שכל מכרזי המדינה מעתה ועד להודעה חדשה יימכרו במסגרת התוכנית. משפרי הדיור יכלו לשחרר דירות במרכזי ערים ובמקומות שהמדינה יכולה רק לחלום על קרקע בהם, ובכך היו מרחיבים את השפעת התוכנית לכלל הציבור, בעוד משקיעי הנדל"ן הם אלה המקיימים הלכה למעשה את שוק השכירות. ההשלכה של פחות דירות להשכרה היא עלייה בלחצי ביקוש - ועליות מחירים בשוק זה.

בנוסף, מדוע עלינו לשאת בהנחות הניתנות לרוכשי דירות הגן והגג, ולילדי עשירים שקונים דירות ראשונות עם הון עצמי של 500 אלף שקל, תוך שהם זוכים להנחות בסכום דומה.

שר האוצר מקיים עם הקבלנים יחסי אהבה־שנאה. מצד אחד, הם השותפים הטבעיים לכל מהלך שעשוי לייצב את המחירים, ומצד שני, בחלק לא מבוטל מהמהלכים ניכרת ספקנות, שלא לומר חשדנות בטוהר כוונותיהם של הקבלנים. די אם נזכיר בעניין זה את היוזמה להבאת חברות בנייה זרות.

ברמת ההצהרות, מה כחלון מעוניין להשיג? הפחתה במחירי הדיור? ייצובם? ומה אמורה תוכנית מחיר למשתכן לעשות? לדאוג רק למחוסרי הדיור, או לסייע בהפחתת מחירים כללית? הזגזוג המתמשך בתשובות לשאלות אלה מלמד על בלבול, ובוודאי שאינו תורם לאי־ודאות הכללית.

כחלון נטל על עצמו משימה ואתגר לאומיים במקום שהיה לשדה מוקשים פוליטי לכל מי שדרך בו בשנים האחרונות. על אומץ לבו האישי והציבורי ראוי לשבחו. גם אם ניתן להתווכח על מניעיו, אי אפשר להתווכח על יושרו וכנות כוונותיו. אם רק יאות לקבל ביקורות בהבנה ולעמוד על תוכנן, הוא יוכל לבסוף להביא בשורה.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker