המערב הפרוע של הבנייה הערבית - כללי - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המערב הפרוע של הבנייה הערבית

הטענה כי ערביי ישראל הם פורעי חוק, בשל ריבוי הבנייה הלא חוקית ביישוביהם, היא טענה צבועה ופוגענית - זוהי המדינה שלא דאגה לוודא שיהיו תוכניות מתאר תקפות, ויצרה את המציאות שבה לאזרחים הערבים אין ברירה אלא לבנות שלא כחוק

70תגובות

בנק ישראל פירסם השבוע ניתוח של שוק המשכנתאות בישראל לפי עשירונים. בכמה כלי תקשורת הזדעזעו לגלות כי העשירון התחתון בישראל מקבל רק 1.4% מהיקף הלוואות המשכנתא. קשה להבין את הזעזוע, לאור העובדה שהעשירון התחתון מורכב כמעט אך ורק מערבים ישראלים, והערבים הרי לא מקבלים משכנתאות כמעט בכלל.

היעדרן של משכנתאות לאוכלוסייה הערבית בישראל מושפע מהעוני הכבד שלה, אבל לא רק. גם החרדים עניים מאוד, והם דווקא כן מקבלים הלוואות. הסיבה העיקרית לכך שהערבים הודרו משוק המשכנתאות היא גם התעניינות מועטה בלבד של הבנקים באוכלוסייה הערבית בישראל - שוק הבנקאות הערבי הוא ריכוזי מאוד, עם שני בנקי נישה, מרכנתיל ובנק ערבי ישראלי, שמרכזים את עיקר הפעילות. סיבה נוספת היא היעדר בטוחות - כלומר, לאוכלוסייה הערבית בישראל אין רכוש שהיא יכולה לשעבד כנגד ההלוואות שהיא לוקחת, מכיוון שאין רישום מוסדר של נכסי המקרקעין ביישובים הערביים.

צוות 120 הימים להתמודדות עם מצוקת הדיור ביישובי המיעוטים, בראשות ראש אגף התקציבים באוצר אמיר לוי, שהגיש השבוע דו"ח ובו המלצותיו, נאלץ לייחד חלק נכבד מהדיון לתופעת "המערב הפרוע" של שוק הנדל"ן הערבי - קרקעות שלא קיימות, קרקעות שלא רשום מי הבעלים שלהן, קרקעות שרישום הבעלות בהן אינו קשור למציאות.

תומר אפלבאום

"בעיית היעדר הרישום במגזר הערבי רחבת היקף, ומשפיעה על האפשרות לקדם בנייה במסלולים חוקיים", כתב הצוות בעדינות בדו"ח. בעדינות רבה עוד יותר מביא הצוות את הדוגמה שלפיה בישובים הערביים מתבצעות רק 2% מעסקות הנדל"ן בישראל, בשעה שמלאי הדירות בהם הוא 18%. "לדעת הצוות", מסביר הדו"ח ברמיזה את הפער בין שני המספרים,"נתון זה נובע בין היתר מדיווח מועט לרשויות על ביצוע עסקות, וזאת בפרט על עסקות המתבצעות בין קרובי משפחה".

מי שלא הבין את הרמיזה העדינה, יכול לפתוח את הדו"ח של עמותת סיכוי - עמותה יהודית־ערבית משותפת לקידום השוויון בישראל - בנוגע לחסמי הנדל"ן ביישובים הערביים. סיכוי אינה מכסה על האמת המרה, כאשר היא כותבת בדו"ח מ–2011 כי "בחברה הערבית נפצים הסדרים תוך־משפחתיים ובין־משפחתיים להעברת קרקעות שאינם מדווחים לרשויות המס, בעיקר בשל הרצון להימנע מתשלומי מס על עסקות מקרקעין".

אז כן, העלמות מס הן אחד ההסברים לכאוס של היעדר רישום הבעלות על קרקעות ביישובים הערביים - אבל כדאי שהרוב היהודי לא יעשה לעצמו כאן הנחות לגבי משקלו של ההסבר הזה. מדובר בהסבר אחד, וחלקי בלבד, למצוקת הדיור הקשה של ערביי ישראל - מצוקה שמקבלת ביטוי בערים שלמות שאין להן תוכניות בנייה, שאין בהן היתרי בנייה, שכמעט כל הבנייה בהן לא חוקית, שאין בהן שמירה על שטחי ציבור, לרבות לא כאלה שישמשו לצורך הקמת גנים או בתי ספר, ושצפיפות הדיור בהן היא הגבוהה ביותר בישראל.

כאוס רישומי

הכאוס מתחיל, כאמור, מהיעדר רישום הקרקעות - וראשיתו בקרקעות שאינן מוסדרות. כלומר, קרקעות שכלל אינן מוכרות במפות הרשמיות. מי שאחראי על שרטוט המפות היא מדינת ישראל - שנכנסה בנעלי המנדט הבריטי, שהיה זה שניסה לעשות סדר בבלאגן התכנוני שהותירו אחריהם העותמאנים. רק שאיכשהו, כשנדרש היה להשלים את עשיית הסדר ביישובים הערביים, כשלה מדינת ישראל מלעשות כן.

"שיעור הקרקעות ביישוב המגזר הערבי שלא עברו הליך של הסדר גבוה משיעורן בשאר חלקי המדינה", כתב על כך צוות 120 הימים, ואפשר רק לנסות ולנחש אם זה קשור לכך שקרקעות לא מוסדרות הן כאלה שקל יותר למדינה להעלות טענות כלפיהן. כך, חלק גדול מההסדרים שעשה המנדט הבריטי לגבי קרקעות ערביות קולקטיביות (הנחלות החקלאיות ששויכו לכפר במשותף - בלי בעלות פרטית) בוטלו על ידי המדינה בשנות ה–50, והופקעו על ידה.

גם בקרקעות מוסדרות, עם זאת, קיים כאוס רישומי - היעדר רישום בעלות, או חוסר קשר בין הבעלים הרשומים לבעלים האמיתיים. בעמותת סיכוי מסבירים זאת באי־אמון של האזרחים הערבים בשלטון הישראלי - בעיקר אחרי ההפקעות הגדולות של שנות ה–50, כשהערבים חששו שכל מגע עם השלטון בנוגע לבעלות על הקרקע עלול להסתיים רע - וגם בריבוי היורשים, כאשר על הקרקע המשפחתית הקטנה יש כבר דורות של יורשים, וקשה מאוד להפריד מה שייך למי. התוצאה, בכל מקרה, היא שהבעלות על הקרקעות של היישובים הערביים אינה ברורה, ובהתאם לא ניתן כלל להסדיר את התכנון ואת הבנייה ביישוב.

אין תוכנית

כך, עד היום - 67 שנים אחרי הקמתה של מדינת ישראל - לא לכל היישובים הערביים יש תוכנית מתאר. לפי צוות 120 הימים, רק ל–29 מתוך 43 היישובים הערביים בגליל יש תוכנית "בתוקף, בתכנון או בהליך", ואפשר רק לנחש מה המשמעות של הניסוח המוזר הזה לגבי מספר היישובים שיש להם כבר תוכנית מתאר.

תוכנית מתאר היא הבסיס לתכנון של היישוב, ועליה צריך להוסיף תוכנית מפורטת, ורק לאחר שיש תוכנית מפורטת ניתן להגיש בקשות להיתרי בנייה. מאחר שהרוב הגדול של היישובים הערביים בגליל אין להם לא תוכנית מתאר ולא תוכנית מפורטת, הרי שברוב הגדול של היישובים הערביים כלל לא ניתן להוציא היתרי בנייה - ולכן כלל לא ניתן לבנות בהם על פי חוק. הטענה כי ערביי ישראל הם פורעי חוק, בשל ריבוי הבנייה הלא חוקית ביישוביהם, היא לכן טענה צבועה ופוגענית - זוהי המדינה, שלא דאגה לוודא שיהיו תוכניות מתאר תקפות, שיצרה את המציאות שבה לאזרחים הערבים אין ברירה אלא לבנות שלא כחוק.

בעיית הבנייה הלא חוקית הוחרפה בשל מצוקת הקרקעות הקשה ביישובים הערביים, מאחר שההפקעות הגדולות לא הותירו די שטחים בתוך היישובים, והמדינה לא דאגה במהלך השנים להרחיב את היישובים החנוקים. מה שהחריף את המצוקה הזאת היא התרבות הערבית, שרואה בקרקע נכס משפחתי לירושה - ולא נכס כלכלי שיש לפתח אותו. כך נוצרים מצבים אבסורדיים, של יישובים ערביים חנוקים, בשעה שבמרכז היישוב עומדות קרקעות פרטיות ריקות.

"מרבית הבעלות ביישובים הערביים היא פרטית", כתבה על כך עמותת אינג'אז, העוסקת בייעוץ כלכלי לרשויות המקומיות הערביות, "אבל הבעלות הפרטית אינה שווה בין התושבים. ניתן למצוא אדם שאין לו קרקע בכלל, ובאותו יישוב אדם המחזיק במאות דונמים. מאחר שההחלטה על ניצול הקרקע היא בידי בעל הקרקע, קיימים מקרים רבים בהם התוכנית התקפה מאפשרת היקף זכויות בנייה מסוים, אך בפועל בעל הקרקע ניצל שיעור קטן יותר מההיקף המותר, או שלא ניצל בכלל". הבחירה של הערבים לגור בבתים צמודי קרקע מביאה גם היא, כמעט תמיד, לניצול נמוך בלבד של זכויות הבנייה.

המדינה, בנסותה לאלץ את הערבים להתנהל אחרת, נהגה עד כה להעניש את היישוב כולו על כך. כך, עמותת קרן אברהם מביאה את הסיפור של באקה אל־גרבייה, שמינהל התכנון של משרד הפנים סירב לאשר לה תוספת של יחידות דיור - בטענה כי במרכז היישוב עומדות קרקעות ריקות. רק שהקרקעות האלה שייכות למשפחות מסוימות, וזאת בשעה שמרבית המשפחות ביישוב נותרו ללא משאבי קרקע פנויים.

שיטת הענישה הקולקטיבית הזאת, שספק אם היתה מתקבלת על הדעת ביישוב יהודי כלשהו, הביאה לכך שצפיפות הדיור בישובים הערביים היא כיום הגבוהה ביותר בישראל, ואיכות הפיתוח הנמוכה ביותר. שטחי הציבור ביישובים הערביים הם לרוב כ–25%–30%, לעומת תקן של 40% ביישובים היהודיים. בחלוף 49 שנה מתום הממשל הצבאי על ערביי ישראל, גם בממשלה הבינו כי שיטות הענישה האלה עבר זמנן. צוות 120 הימים המליץ לחדול מלהתנות את פיתוח היישובים הערביים בפיתוח הקרקעות הפרטיות בתחומן, ולפתור את הבעיה בדרך המקובלת ביישובים היהודיים - הקצאת קרקעות מדינה ליישובים. לאחר 67 שנה של כישלון השיטה הקיימת, זאת המלצה מתבקשת.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#