איך אפשר לקנות דירה עם משכורת של 3,000 שקל בחודש? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך אפשר לקנות דירה עם משכורת של 3,000 שקל בחודש?

באוצר חושבים שחלק גדול מהדירות נקנות כיום על ידי הורים בעבור ילדיהם - ובפועל מדובר בדירות להשקעה בתחפושת

88תגובות

במשרד האוצר הבחינו בשנה האחרונה בתופעה משונה - התברר שצעירים עם משכורת של 3,000 שקל בחודש קונים דירות בפריפריה. נראה בלתי־סביר שצעיר בתחילת דרכו, עם משכורת נמוכה, יצליח לקבל משכנתא מהבנק לרכישת דירה, אפילו אם מדובר בדירה זולה יחסית. לכן, ההנחה במשרד האוצר היא שהצעירים כלל אינם רוכשים את הדירות האלה, אלא שהרוכשים הם ההורים שלהם, שקונים את הדירה עבור עצמם ורושמים אותה על שם ילדיהם - כי בכך רכישת הדירה נותרת פטורה ממס.

ב-2014 נקבעה הבחנה מהותית בין מיסוי על דירות להשקעה (דירה שנייה ויותר) למיסוי של דירת מגורים (דירה יחידה). דירה יחידה של אדם פטורה כמעט ממס רכישה, שמתווסף למחיר הדירה עם רכישתה. מס רכישה של דירה יחידה משולם רק על דירות במחיר של יותר מ-1.6 מיליון שקל - ו-80% מהדירות בישראל אינן מגיעות לרף הזה. בנוסף, דירה יחידה בשווי של עד 4.5 מיליון שקל פטורה כליל ממס שבח, שהוא מס רווח הון המשולם עם מכירת הדירה על הרווח שנוצר.

עופר וקנין

לעומת זאת, מי שמשקיע בדירה שנייה ויותר כבר רואה את המיסוי עליה מזנק פלאים - הוא משלם מס רכישה של 5% על מחיר הדירה (10% כשמדובר בדירות יקרות), כלומר מחיר הדירה גבוה עבורו ב–5% לפחות. בנוסף, החל ב–2014 הוא נדרש לשלם מס שבח של 25% עם מכירת הדירה. פרט לכך, המדינה מטילה גם מיסוי מינימלי על הכנסות משכר דירה, אבל רק על הכנסות של יותר מ–5,000 שקל בחודש, כך שהמס הזה כמעט שאינו משולם.

פערי המיסוי מביאים לכך שדירה להשקעה היא כיום עסק יקר הרבה יותר (פער של 5%–10% כבר במחיר הרכישה) מדירה למגורים, והיא גם משתלמת הרבה פחות בשל מיסוי הרווח ב–25%. למעשה, דירה להשקעה כיום ממוסה ככל הנראה בשיעור דומה לזה של כל השקעה אחרת במשק - יש מס רווח הון של 25% (מס שבח), ובמקום מס על דיווידנד של 25% יש מס רכישה של 5%–10%. באוצר מעריכים כי מס הרכישה פחות או יותר מקביל למיסוי הדיווידנד, וכך יוצא שלמשקיעים לא כדאי יותר להעדיף רכישת דירה על פני השקעה במניות רק בשל הבדלי מיסוי.

ואכן, מאז שהועלו המסים על משקיעים, הנתונים מעידים על ירידה משמעותית ברכישת דירות על ידי משקיעים - נתח הרכישות שלהם ירד מכ-29% ב-2010 לכ-23%–25% בשנתיים האחרונות. רק שירידת הביקוש מצד משקיעים לא הביאה לירידה המקווה במחירי הדירות, בעיקר בגלל גידול מקביל בביקוש מצד זוגות צעירים ושאר רוכשי דירה ראשונה. כאמור, ניתוח של האוצר העלה שבתוכם יש גם רבים שלא אמורים להיות מסוגלים לקנות דירות, מה שהעלה את הסברה שההורים קונים בשמם — ובפועל מדובר בדירות להשקעה בתחפושת.

מכאן נולד המהלך החדש שנשקל בימים אלה במסדרונות האוצר — לחייב את כל הדירות בישראל, גם את דירות המגורים, במס שבח. החיוב לא יהיה רטרואקטיבי, ולפי רמות המחירים הגבוהות כיום בשוק הנדל"ן אפשר להניח שמרבית הרווח שנצבר בשוק הזה בשנים האחרונות יישאר לפיכך פטור ממס. ובכל זאת, מהיום ואילך באוצר שוקלים להתייחס לדירה כאל השקעה — ולא משנה אם מדובר בדירת מגורים יחידה או בדירה עשירית להשקעה.

יעל אנגלהרט

אפליית המס 
מחריפה את הבעיה

לאוצר יש את הטיעונים שלו בעד המהלך. ראשית, כאמור, באוצר טוענים כי חלק לא קטן מהדירות שנרכשות למגורים הן בעצם דירות להשקעה בתחפושת. שנית, הפטור ממס שבח על דירות מוערך בסכום עצום של 4.2 מיליארד שקל בשנה בהבשלה מלאה — כלומר גם התרומה להכנסות המדינה עשויה להיות משמעותית (מדובר על הכנסות שאמורות להגיע רק בעתיד הרחוק, כשיחלפו מספיק שנים מביטול הפטור, ויצטבר מספיק רווח על הדירות).

שלישית, באוצר מאמינים בנייטרליות ההשקעה - כלומר משקיעים צריכים לבחור היכן הם משקיעים את כספם מסיבות כלכליות ולא בגלל המיסוי. לכן, בבחירה בין לקנות לילד דירה בבאר שבע ובין לקנות לו קרן נאמנות, ההורים צריכים לבחור לפי תוחלת התשואה - ולא להיות מוטים בשל כך שההשקעה בקרן נאמנות מחויבת במס מלא, ואילו ההשקעה בדירה פטורה. אגב, קרן נאמנות לאורך שנים היא השקעה משתלמת יותר מדירה.

רביעית, מאחר שאפליית המס מטה את ההורים לרכוש דירות במקום קרנות נאמנות, הרי שבכך אפליית המס מחריפה את בעיית מחירי הדיור - במו ידיה המדינה מנפחת את המחירים דרך ניפוח הביקוש. חמישית, וחשוב לא פחות, הורים שמסוגלים לקנות לילדים שלהם דירות - מן הראוי שישלמו מס מלא על כך.

אין מחלוקת בין מומחים שהגידול בפערים החברתיים, בעולם ובישראל, עובר דרך צבירת ההון של העשירים - ובישראל מוקד צבירת ההון נמצא בשוק הנדל"ן. לכן, במקום להעלות את מס רווחי ההון על עשירים (או להטיל עליהם מס ירושה), אפשר להתחיל בלמסות את כל הדירות בשיעור שווה לכל השקעה אחרת, וכך ההון הנצבר בשוק הנדל"ן ייהפך לשוויוני יותר.

הבעיה עם ההצעה היא שבמסגרת השוויון ממסים את כולם - לרבות את מי שמתגוררים בבאר שבע ודירת המגורים היא באמת הדירה היחידה שלהם, ואין להם כל יכולת לקנות דירה לילדים. שיעור החזקת הדירות בבעלות בישראל הוא כ–70%, ובכך המיסוי על דירות מגורים יחול על כל האוכלוסייה - עשירה ומעמד בינוני גם יחד.

המשמעות היא שהיכולת של משפחות ממעמד הביניים לשפר את הדיור שלהן, באמצעות מכירת דירת המגורים הקטנה ומעבר לדירת מגורים גדולה יותר, תצטמצם. בנוסף, ההערכה היא שהציבור מתייחס לרכישת דירה לא כמו השקעה רגילה, אלא כאל צורך בסיסי, ולכן ההורים ימשיכו כנראה לקנות דירות לילדים שלהם גם אם המיסוי על דירות יעלה — כך שההשפעה על הביקוש, במדינה שבה תרבותית כולם רוצים לקנות דירה ולא לשכור, עלולה להיות קטנה.

גידי אבינערי

ספק אם כחלון יאמץ את התוכנית

אלה הן הסיבות שבגללן הצעה הזאת שנויה במחלוקת, אפילו בקרב פקידי האוצר (ועדיין לא דיברנו על מה הסיכוי ששר אוצר חברתי כמו משה כחלון יסכים לאמץ אותה). למעשה, ההצעה מעוררת ויכוח אידיאולוגי אם דירת מגורים היא השקעה, או שמא היא זכות סוציאלית.

אם מדובר בסתם השקעה, הרי שאין סיבה שדירת המגורים תזכה לאפליית מס ביחס לכל השקעה אחרת. אם מדובר, מאידך, בזכות יסוד במדינת רווחה, הרי שדירת המגורים צריכה להיות מוגנת ממס — או לפחות ליהנות מהטבת מס. גם בעולם מתחבטים בשאלה הזאת, והמדינות הממסות דירות למגורים באופן מלא לעומת אלה הממסות דירות למגורים באופן חלקי (או פוטרות ממס) נחלקות כמעט שווה בשווה.

חובבי הזכות הסוציאלית, וגם מי שמחזיקים בדעה הריאלית שאין שמץ של סיכוי שפוליטיקאי כלשהו יחליט למסות את כל הדירות למגורים בישראל, מציעים לכן להסתפק בצמצום הפטור ממס שבח לדירות מגורים. כיום הפטור מוגבל עד לשווי דירה של 4.5 מיליון שקל (5% היקרים ביותר של הדירות בישראל). המחשבה היא להפחית את תקרת הפטור, נניח עד לדירות בשווי של 1.6–2 מיליון שקל, כך שזוגות צעירים יוכלו להמשיך לשפר דיור מבלי לשלם מס שבח — ואילו מי שמוכר דירת יוקרה יתבקש ויתרום את חלקו לחברה. בכך המטרה של הגדלת השוויון הבין־דורי, באמצעות מיסוי דירות יקרות, תושג — גם אם באופן חלקי בלבד.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#