מיסוי דירה שלישית: למה הוא בעייתי, ומדוע העיקרון נכון

הרעיון להטיל מס רכוש על נדל"ן הוא נכון, אבל בהצעה הנוכחית יש הרבה חורים ■ יש רעיונות פשוטים יותר וטובים לא פחות, כמו 
למשל מס עיזבון, שבמקרים רבים יהיה סוג של מס על דירות להשקעה, או מס רכוש על כל הדירות וההון של אזרחים אמידים

איתן אבריאל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
איתן אבריאל

אז אולי בכל זאת יש לכלכלנים זכות לדבר על מחירי הדיור ועל תוכנית מע"מ 0%, שמיועדת להוריד אותם?

בינתיים, עד שהחוק של שר האוצר, יאיר לפיד, יאושר, כמעט לא עובר שבוע בלי שמתפרסם נתון חדש המצביע על הנזק שנגרם רק מעצם הידיעה על התוכנית. כולם כבר יודעים שהשוק נעצר ושקצב מכירת הדירות החדשות ירד בעשרות אחוזים, ובשבוע שעבר נמסר מתוך נתונים של משרד השיכון - כן, אותו משרד בהנהגתו של השר אורי אריאל, שותפו של לפיד בתוכנית מע"מ 0% - שגם המחירים עולים.

והם עולים מהר. המחיר הממוצע של דירה חדשה הגיעה ברבעון השני של השנה, תקופה שבה הענן של מע"מ 0% כבר היה הגורם העיקרי שהשפיע על המחירים, ל–1.6 מיליון שקל - עלייה ריאלית של 2.5% לעומת הרבעון הראשון. עם הנתונים כאלה כבר אפשר כנראה להכריז: הכלכלנים שהתנגדו לתוכנית צדקו, שר האוצר לפיד ויועצו לענייני דיור, אורי שני, טעו, ועכשיו צריך בדחיפות להביא רעיונות חדשים וטובים יותר כדי לנסות לעצור את המחירים.

יאיר לפידצילום: תומר אפלבאום

מצד ההיצע של הקרקעות, יש כנראה מאמצים כנים לעשות משהו. בממשלה עובדים על פינוי מחנות צה"ל, על בניית כמה שכונות גדולות, ועל בניית ערים חדשות. אלא שאלה מהלכים שישפיעו בטווח הארוך, לעתים שנים. לעומת זאת, רעיון שצץ באחרונה במשרדי ראש הממשלה והאוצר עשוי לשחרר לשוק אלפי דירות המוחזקות בידי משקיעים, וכך לתרום באופן משמעותי להורדת מחירים בכל השוק: להטיל מס רכוש על מי שמחזיק דירה שלישית ומעלה.

הרעיון הוא כזה: כל אזרח שמחזיק על שמו ביותר משתי דירות, ישלם מדי שנה מס חדש - מס רכוש - בשיעור של 2.5% מערך הנכס. אם יש לו שלוש דירות, התשלום יחול רק על הדירה השלישית. אם יש ברשותו עשר דירות - ויש כ–300 אנשים כאלה בישראל - ישלם מס רכוש על שמונה דירות. כל אדם המחזיק בלפחות 25% מדירה, ייחשב כאילו היא בבעלותו.

על פי ניירות העבודה של משרד האוצר, לרעיון הזה כמה יתרונות: הפחתת הכדאיות להחזקת דירה להשקעה תשחרר אלפי דירות לשוק ותוריד מחירים; המס החדש יקזז עיוותי מס קיימים שמיטיבים עם בעלי דירות להשקעה; זהו מס פרוגרסיבי באופיו, המופנה כלפי בעלי נכסים; וכמובן, הוא יכניס לקופת המדינה מזומנים במיליארדי שקלים, תוצאה מבורכת במיוחד בימים אלה של בור תקציבי הולך ומעמיק.

אלא שיש סדרה של בעיות עם הנחות העבודה של משרדי האוצר וראש הממשלה, שמעמידות את כל החישובים הללו בספק. הנה כמה מהן - וגם כמה הצעות אחרות למסות בעלי נכסים, טובות לא פחות.

1. ההצעה קובעת שהמס על כל דירה שלישית ומעלה יחושב על בסיס ערך השוק שלה, שאותו מן הסתם יקבעו שמאי מס הכנסה. אלא שחלק גדול מהדירות להשקעה נרכשו בסיוע של משכנתא בנקאית, לעתים קרובות כחלק משמעותי של הנכס, בעוד ההון העצמי שהמשקיע הביא לעסקה נמוך משמעותית. התוצאה תהיה הטלת מס רכוש על רכוש שאינו קיים, כי חלק מהדירה בכלל שייך לבנק. זו תוצאה לא הוגנת. אם אדם רכש דירה במיליון שקל עם משכנתא של 700 אלף שקל, מס של 2.5% על ערך הדירה יהיה שווה למס של 8.3% על ההון העצמי של אותו המשקיע, וזהו סכום שהוא ייאלץ לשלם מדי שנה. זו תוצאה לא הגיונית בעליל, שכן בתוך 12 שנים כל ההון העצמי של המשקיע יעבור לידי מס הכנסה.

2. ומאיפה המס הזה ישולם? אצל רבים מרוכשי הדירות להשקעה, כל שכר הדירה שמתקבל מועבר לבנק כדי לשרת את המשכנתא, על בסיס תכנון שתוך 15 או 20 שנה ייווצר למשקיע נכס נושא תשואה משוחרר מחובות. במקרה של דירה בערך של 1.5 מיליון שקל, מס שנתי של 2.5% שקול לתשלום שנתי של 37.5 אלף שקל - ולרבים לא יהיה מהיכן לשלם אותו. באוצר אולי יענו: "בסדר, אז שימכור את הדירה, זה ממילא מה שאנחנו רוצים", אבל זו תוצאה אלימה מדי. לחלופין, אם באוצר יחליטו לגבות מס רק על החלק של הדירה שמעבר למשכנתא, הדבר יזמין אינספור תרגילי ותכנוני מס.

והנה עוד תסריט אימה: מה יקרה ביום שבו, חס וחלילה, מחירי הדירות יירדו וחלק מהמשקיעים ימצאו את עצמם עם דירה שערכה בקיזוז המשכנתא שלילי? האם המדינה תעביר להם "מס רכוש" שלילי? אלה אינם תסריטים תיאורטיים: יש מדינות שבהן השיטה הזאת קיימת, ובחלקן הכנסות המדינה מהסעיף הזה שליליות בדיוק בגלל סיבות כאלה.

3. בכל תסריט, נראה כי ההכנסות שהאוצר מקווה לקבל מהמס הזה - יותר מ–2 מיליארד שקל בשנה - אופטימיות מדי. הסיבות לכך הן החישוב של מספר הנישומים ומספר הדירות להשקעה, העובדה שרבים יעבירו את הדירות לילדים ולבני משפחה, ואפילו התוצאה של "הצלחה". הרי אם רבים באמת ימכרו את דירות ההשקעה שלהם, המחירים בשוק אולי יירדו - אבל אז גם ההכנסות ממס הרכוש יקטנו.

4. האם מס רכוש בפורמט המוצע הוא באמת פרוגרסיבי? אין ספק שהישראלי האחד שמחזיק ב–46 דירות הוא איש אמיד מאוד שצריך לשלם יותר מסים, אבל חישוב המס על בסיס מספר הדירות - ולא לפי הערך שלהן - בעייתי. אזרח שרכש שלוש דירות קטנות להשכרה לסטודנטים בבאר שבע, שאותן מימן בהון עצמי של 300 אלף שקל כל אחת, ישלם על הדירה השלישית מס רכוש, ואילו הישראלי שרכש באחרונה דירה ביותר מ–100 מיליון שקל (כן, יש אחד כזה), לא ישלם אגורה. זה לא ממש הגיוני.

5. גם הטענה של תיקון עיוותים מעוותת, לפחות באופן חלקי. באוצר קובעים שבעלי דירות להשקעה מקבלים פטור של 5,000 שקל בחודש שאינו קיים במסלולי השקעה אחרים, ולכן מס רכוש כזה יתקן את העיוות. זה נכון, כמובן, אבל זו ראייה עקומה של הדברים: אם קיים עיוות בפטור, הגיוני יותר פשוט לבטלו. ממילא, העיוות הגדול באמת הוא היעדר אכיפה: מס הכנסה לא אוכף ולא גובה את מסי שכר הדירה מעשרות אלפי בעלי דירות להשקעה. ההצעה של האוצר יוצרת מס נוסף על המס על שכר הדירה ועל מס הקנייה. מוטב שקודם יתחילו לאכוף את המסים הקיימים, הרי כבר עכשיו מזהירים אנשי מס הכנסה שאין להם הפקחים וכוח האדם לאכוף את החוק.

6. ברגע שיהיה מס כזה, רבים יעבירו את הדירות להשקעה לילדים ולנכדים. לזכות האוצר ייאמר כי כלכלניו אינם מתעלמים מהתסריט הזה: הם קובעים כי ממילא יש תמריץ למהלכים כאלה מצד הציבור כדי לחסוך במס רווחי הון (מס שבח), ומתברר שבכל זאת רבים מעדיפים לשמור את הדירות על שמם - ולכן יעילות המיסוי לא תיפגע. בכלל לא בטוח שהם צודקים: מס רכוש שנתי של עשרות אלפי שקלים לא דומה למס שמשלמים פעם בעשרות שנים בעת מימוש הנכס. אולי המס הזה דווקא כן יגרום לשינוי התנהגות בקרב המשקיעים?

לאור רשימת הבעיות שעולה בין השורות של הצעת האוצר, ספק אם למס הרכוש החדש על דירה שלישית ומעלה, במתכונתו הנוכחית, תהיה היתכנות פוליטית גבוהה. להצעה יש מתנגדים רבים בדרג המקצועי, יאיר לפיד הבטיח שלא יעלה מסים, ואפשר להניח שחבריו ויועציו הם בעלי דירות להשקעה בעצמם, ושמס כזה יפגע בכיסם. אבל אסור להתבלבל: העובדה שההצעה הנוכחית פגומה אינה פוסלת את הצורך ואת הצדק במס רכוש על נדל"ן.

להפך: הנדל"ן בישראל הפך מזמן לאחד המנגנונים - אולי העיקרי שבהם - לאי־שוויון ולפערי הכנסה ורכוש בחברה הישראלית. ככל שמחירי הדירות ממשיכים לעלות, הפערים הללו רק מחריפים. במקום ההצעה הנוכחית, משרדי ראש הממשלה והאוצר צריכים לשים על השולחן מנגנונים הרבה יותר פשוטים, מוכרים ונפוצים בכל העולם - כולל במדינות שנחשבות לקפיטליסטיות ו'חזיריות' יותר מישראל.

למשל, אכיפה יעילה ואגרסיבית על הכנסות של משקיעים משכר דירה, כולל הקטנת הפטור או ביטולו. או למשל מס עיזבון (מעל תקרה מסוימת, גבוהה למדי), שבמקרים רבים יהיה סוג של מס על דירות להשקעה. או למשל מס רכוש (על ההון העצמי בניכוי התחייבויות, מעל תקרה מסוימת, גבוהה למדי) על כל הדירות וה"הון" של אזרחים אמידים, בלי קשר לשאלה אם זו דירה להשקעה או לא. או למשל מס או ארנונה גבוהה על דירות שאינן בשימוש, או שאינן ראויות למגורים - כדי להוציא אותן לשוק השכירות או הקנייה.

רק כך, באמצעות מימוש ההצעות הללו, תוכל המדינה להשיג שני יעדים מרכזיים: גם הורדת מחירי הדירות בישראל, וגם צמצום אי־השוויון בנכסים, שהוא אי־השוויון האמיתי.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

על סדר היום