"שמונה אנשים על דונם, זה די מטורף"

רוכשי קרקעות להשקעה רוכשים במקרים רבים פיסות קטנות שנוצרו מחלוקה של מגרש אחד ■ אם יגיע זמן תכנון המגרש, הם יגלו שיש להם עשרות שותפים לכל החלטה, וכל אחד מהם יכול לעכב בשנים את מימוש הבנייה■ כתבה רביעית בסדרה

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

משפחתו של מ' נמנית עם אלפי בעלי הקרקעות במתחם "חוף התכלת" - רצועה של 2,200 דונם בין כביש 2 לחוף הים, מדרום למרינה של הרצליה. לפני חמש שנים רכשה המשפחה 120 מ"ר במתחם, כלומר שמינית דונם, עבור 45 אלף דולר, בשער שעמד באותה התקופה על 3.6 שקלים לדולר. מ' מתייחס לעסקה בשוויון נפש: "לקחנו סוג של סיכון. אם הצלחנו, יופי. אם לא, אז לא נורא. ראיתי באינטרנט שהיום מוכרים את השטח במחיר כפול. עם זאת, שמונה אנשים על דונם, זה די מטורף".

לאותו "טירוף" שותפים רבים מאוד מבין משקיעי הנדל"ן הבוחרים להשקיע את כספם בקרקעות שכבר מיועדות בתוכניות המתאר לבנייה, או בקרקעות חקלאיות בקרבת מקומות יישוב, שיש תקוות לגביהן כי יופשרו לבנייה בעתיד. עתודות הקרקע הפרטיות של אזור המרכז, דוגמת "חוף התכלת", תוכנית 3700 בתל אביב שתוכנית הבנייה בה אושרה לפני כחודש, וכיכר המדינה בתל אביב, רוויות משקיעים קטנים המחזיקים בפיסות קרקע זעירות של רבע דונם ולמטה מכך, בתקווה כי יום יבוא ורכישתם תתורגם לדירה באחד האזורים היקרים ביותר בארץ. תופעה דומה מתרחשת גם באזורים הפחות אקסקלוסיביים, בשטחים חקלאיים שעדיין לא הופשרו ושספק רב אם יופשרו בעשרות השנים הקרובות.

חוף התכלת בהרצליה. אלפי בעלי קרקעצילום: רונן אנגל

המשקיעים לא מודעים לכך, שבאופן פרדוקסלי עצם פעולת הרכישה של חתיכות הקרקע הזעירות על ידם מרחיקה במידה משמעותית את היום שבו תופשר הקרקע, אם בכלל, משום שבמקום שעל מגרש יהיה בעל קרקע אחד - יש עליה מאות.

"כשנאספים מספר רב של אנשים, שאינם קשורים זה לזה, כל אחד חושב על חלקת האלוהים הקטנה שלו, ואם השכן מקבל יותר, אז נוצרת בעיה", מסבירה עו"ד מרים דונין, המייצגת חלק ניכר מבעלי הקרקע במתחם 3700. "איש איש לנפשו זה מצב די אומלל, כי רוב הרוכשים לא באמת יודעים איך לדאוג לאינטרסים שלהם. הפתרון במקרים כאלה הוא להתאגד. מאחר שרוב האנשים שרוכשים הם לא אנשי מקצוע, חשוב שמישהו מקצועי ירכז אותם".

גם לדברי עו"ד עופר טויסטר, הניסיון מוכיח כי קידום תוכניות בינוי על שטח שבו ריבוי בעלויות הוא משימה קשה עד בלתי אפשרית: "בכיכר המדינה, למשל, יש בעיות איחוד וחלוקה שבהן מעורבים מאות אנשים, ועובדה שכבר שנים ארוכות לא מצליחים לממש את המתחם. הניסיון מוכיח שניתן להפשיר קרקע וליזום אותה רק כשיש גורם אחד שמרכז בידיו שטח של מאות דונמים".

מה במשבצת?

התהליך שבו חטיבת קרקע נהפכת למרובת בעלים חוזר על עצמו בשתי דרכים עיקריות: הראשונה - בדרך טבעית. רבים יכולים לספר על סבא, שרכש קרקע לפני קום המדינה, לא הצליח להפשיר אותה, והורישה לילדים. אלה הורישו לנכדים, ולעתים כבר הגיע זמנם של הנינים. לכל אחד מהיורשים אינטרס שונה, חלקם מוכרים את החלקה שלהם לצדדים שלישיים, וחלק אחר נמצאים בחו"ל וקשה לאתרם - והנה מתכון בטוח לבלגן.

הדרך השנייה היא דרך פעולתם של סוחרי קרקעות, שמעוניינים לגרוף רווחים מהירים באמצעות חלוקת חטיבת הקרקע למשבצות קטנות, ומכירת כל אחת מהן לחוד. המשקיעים החדשים לא מבינים את המשמעות של החלוקה, ושמחים לשלם מאות בודדות של אלפי שקלים על משבצת.

לדברי יו"ר לשכת השמאים לשעבר, ארז כהן, ריבוי בעלויות מוריד את ערך הקרקע: "ככל שמספר הבעלויות גדל, ערך הקרקע יורד, כי העלות של הגעה לעסקה גבוהה יותר. צריך לזכור שצריך הסכמה של 100% מבעלי הזכויות, וקשה מאוד להגיע להסכמה עם כולם. אחד רוצה, שני לא רוצה, אחד יש לו איך לשלם את היטלי ההשבחה, לשני אין. זה מאוד מסרבל את העסקה. לעתים ריבוי הבעלים כה גדול, עד שלחלק מבעלי הקרקע אין זכות אפילו לדירה שלמה עם הפשרת הקרקע".

כאן המקום להבהיר כי בניגוד למקרים שבהם יזם בודד, המחזיק במתחם שלם שרכש, מתכנן תוכנית ומגיש אותה לאישור רשויות התכנון, במקרים שבהם ישנו ריבוי בעלים מקובל לבצע "תכנון ללא הסכמת בעלים", שהמנוע מאחוריו הוא ברוב המקרים הרשות המקומית. במקרים כאלה, בשלב הראשון עוברת התוכנית את שרשרת האישורים הנדרשת בוועדות המקומיות והמחוזיות, ורק לאחר מכן מבוצעות טבלאות איזון המגדירות מחדש את זכויותיהם של כלל הבעלים במקרקעין, בהתאם לתוכניות החדשות שאושרו. טבלאות אלה מוודאות כי מי שהחלקה שרכש בעבר ממוקמת לפי התוכנית בתוך שטח ציבורי יקבל גם הוא נתח בזכויות הבנייה.

אלא שגם למסלול זה יש כמה חסרונות. "לדחוף תכנון כזה כרוך בהשקעה של מיליוני שקלים, ולממסד במקרים רבים אין את היכולת או את אורך הרוח כדי להוציא פרויקטים כאלה לפועל", מסביר טויסטר. "בחוף התכלת בהרצליה, למשל, קצב התכנון הוא קצב של רשות מקומית. רק לבחור מתכנן כבישים יכול לקחת חצי שנה, בעוד שיזם פרטי היה מקבל תוך חודש שלוש חלופות משלושה מתכננים שונים. ולאחר מכן, אחרי שהתב"ע מאושרת, מתחילה המלחמה סביב טבלאות האיזון, וגם זה תהליך שיכול להימשך שנים".

"בעל קרקע 'סרבן' לא יכול למנוע את התהליך, אבל בהחלט יכול לעכב אותו, ברמה של כמה חודשים עד כמה שנים", אומר אסף ורדי, שותף מנהל בקרן ריאליטי. לדבריו, ימליץ לרוכשים להיכנס להשקעה במגרש בודד, רק אם ישנו יזם המרכז ומארגן את התכנון. "אם יש גוף, שמשפטית ויזמית מרכז את התהליכים ונותן את הדעת איך יחולקו הזכויות אחר כך, זה בהחלט יכול לקדם את התוכנית".

אלא שגם לאחר שעוברים הרוכשים את דרך החתחתים, נשאלת שאלת מיליון הדולר (או במקרה זה - הרבה פחות) והיא: מה נשאר ביד למי שרכש מגרש של רבע דונם? לא הרבה, על רקע העובדה שעשרות אחוזים משטח המגרש מופרשים לצורכי ציבור. "אנשים שוכחים שכשאתה קונה רבע דונם, אתה נשאר עם 100 מ"ר", אומר ורדי. "במקרים רבים זה לא מספיק אפילו לדירה".

"הדונם שאתה קונה הוא אשליה", מסכים טויסטר. "תוכניות מודרניות מחייבות 60%-70% הפרשה לצורכי ציבור. מלבד זאת, כשסוף סוף מגיעים ליום המאושר יש היטלי השבחה. מדובר ללא ספק בהשקעה עם הרבה מאוד סימני שאלה". 

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker