"אין שיפוץ שלא תורם למכירת הנכס"

שיפוץ הבית משפר את איכות החיים בו ועשוי לסייע במכירתו. ואולם כשמגיעים למכירה, נלקחים בחשבון גם נתונים כמו מיקום והיצע וביקוש. במקומות מבוקשים, שיפוץ עשוי להעלות את השווי בעד 20% - העיקר שהוא לא יהיה ייחודי מדי ויקלע לטעם הישראלי


עידו אפרתי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
עידו אפרתי

בתוכניות הטלוויזיה זה תמיד נראה מבטיח: מנחה התוכנית מסתער עם מעצב פנים, גדוד של שיפוצניקים וצוות צילום על דירת שלושה חדרים בפריפריה. בתוך פחות מיממה נהפך חדר השינה לסוויטת הורים, הסלון המיושן והצר מקבל מראה של מרכז כנסים והחדר של הנער המתבגר נראה כמו מועדון הכדורגל או מוזיאון רוק. בתום חצי שעה של צפייה מתגלה לצופים ארמון, והכתובית בצד מעניקה למהפך תוספת שווי של מאות אלפי שקלים. הקטעים הטלוויזיוניים פחות - כמו עלות השיפוץ, האבק והלכלוך, תלונות השכנים על הרעש ותהליך המכירה - נשארים בחוץ.


שיפוץ הבית הוא בעל ערך לכשעצמו. הוא משפר את איכות החיים ואת תחושת הדיירים בו, הוא גם מאפשר לארגן מחדש את החללים כך שיתאימו לצרכים העדכניים של המשפחה שהתפתחה. ואולם כשמדובר בשיפוץ לקראת מכירה או השכרה, אנו נכנסים לאחת השאלות המורכבות והפרוצות בתחום השבחת הנכסים. אנו נכנסים לשיקולי עלות־תועלת ולדילמה אם ההוצאה הכספית ותופעות הלוואי הכרוכות בשיפוץ ישתלמו לנו לבסוף בהליך המכירה.


אנו מנסים למצוא תקדימים שיסייעו לנו, ונזכרים איך הדירה של השכן מהקומה מעל נחטפה מיד לאחר השיפוץ, או לחלופין כיצד עמית לעבודה נכנס לשיפוץ ממושך שכמעט שהסתיים על מדרגות הרבנות, ועד היום עדיין לא מצא את הקונה שינקוב במחיר המתאים. בשורה התחתונה אנחנו מגלים שבכל הקשור לשיפוץ הבית, כל ניסיון למצוא חוקיות מוליד עוד ועוד מקרים יוצאים מן הכלל.


הסיבה העיקרית לכך היא שהמשמעות הכלכלית של השיפוץ לעולם אינה עומדת בפני עצמה, והיא תמיד תגיע כחלק ממערך שיקולים נדל"ניים רחב יותר - מיקום הנכס, יחסי הביקוש וההיצע באזור שבו הוא ממוקם, המצב הפיסי של נכסים דומים בשכונה המוצעים למכירה, ואפילו האווירה הכללית בשוק. ובכל זאת, דבר אחד אפשר לומר בוודאות: רוכש הדירה הישראלי מעניק חשיבות יתרה לרושם הראשוני שמותירה הדירה - לטוב ולרע.


ואכן, עם ישראל הוא עם של משפצים. ענף השיפוצים בישראל מגלגל כ–15 מיליארד שקל בשנה, וכ–190 אלף משפחות בישראל משפצות את בתיהן מדי שנה בסכום ממוצע של כ–55 אלף שקל. מגוון החומרים, האביזרים והסגנונות שהענף מציע הוא בלתי מוגבל, אבל כשמדובר בשיפוץ למכירה או השכרה שני קצוות גסים תוחמים את עולם השיפוצים:


השיפוץ הקוסמטי - כולל לרוב צביעת קירות, חידוש דלתות הפנים, החלפת דלתות של ארונות המטבח, החלפת ברזים ולעתים גם חיפוי קרמיקה על הריצוף הקיים. מדובר בשיפוץ שעלותו מסתכמת בכמה עשרות אלפי שקלים.


השיפוץ המסיבי - שיפוץ מושקע ויקר שכולל החלפה של תשתיות המים והחשמל והטמעה של תשתיות סאונד ותקשורת. הוא כולל לעתים שינוי במבנה הדירה, שימוש בחומרי גלם יקרים ודגש חדש על הצד הדקורטיבי. הכל כמובן בסיוע מעצב הפנים שנשכר לצורך הפרויקט. מבחינת עלות, השמיים הם הגבול כאן, והמחירים הם מ–200 אלף שקל וצפונה.


שיפוץ מסיבי יכול להקפיץ 
את השווי ב–20%


כשמדברים על נכס כמו דירה או בית פרטי, הנטייה היא לייחס לשיפוץ משקל קטן יחסית במכירה. כל איש נדל"ן מתחיל יודע שמיקום הנכס ושטחו הם הפרמטרים העיקריים והבלתי משתנים שמייצרים ערך. ובכל זאת, הממד הפסיכולוגי שבקנייה ובמכירה תמיד מחזיר אותנו לשאלה מה גורם לרוכש להתאהב בנכס ולשלם יותר, או למהר ולסגור את העסקה. האם השיפוץ מחזיר את עצמו מבחינה כלכלית, והאם שיפוץ יקר הוא בהכרח זריקת כסף שלא מחזירה את עצמה? התשובה אינה חד־משמעית.


"כשאנו מגיעים להעריך שווי של בית או הדירה, המצב הפיסי של הנכס בהחלט נלקח בחשבון, וגם שיפוץ נכנס לתמחור הזה", מסביר שמאי המקרקעין והמשפטן, ארז כהן. "ההבחנה הבסיסית היא בין שיפוץ קוסמטי ברמת המעטפת לשיפוץ יסודי מסיבי. השיפוץ הקוסמטי יכול להעלות את השווי באחוזים בודדים, אבל הוא בעיקר מעיד על רמת תחזוקה ולרוב בא לידי ביטוי בפרק הזמן שהדירה תימכר".


שיפוץ מסיבי, לעומת זאת, יכול לעתים להקפיץ את מחיר הדירה בעד 20% מהמחיר טרום השיפוץ. ואולם חשוב לסייג ולומר שמדובר בעיקר בדירות באזורים מבוקשים, ובמקרים שבהם השיפוץ קולע לטעם הרוכש. לדברי כהן, מכיוון שעלויות השיפוץ קבועות, ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש לפריפריה, כך ההשקעה בשיפוץ תבוא פחות לידי ביטוי במחיר המכירה. "במקרה של דירות במרכז תל אביב, למשל, רבות נמצאות בבניינים ישנים באזור שיא הביקוש, ואנו בהחלט מכניסים את נושא רמת הגימור. ברחוב שלמה המלך ראינו כמה דירות ששודרגו משמעותית, וביחס לדירות האחרות זה מהותי. דירה שכזו תתומחר ב–22 אלף שקל למ"ר לעומת 20 אלף שקל - רמת המחיר הממוצעת באזור", מסביר כהן.


לדבריו, ההשפעה של השיפוץ על כל תהליך המכירה עשויה להשתנות גם בהתאם למצב השוק ולאווירה הכללית בו. "בשוק שנמצא בהאטה יש פחות עסקות, וזה מאפשר לרוכשים להיות בררניים יותר - מה שלא קרה לפני שנה - וכאן השיפוץ יעשה את ההבדל בין מכירה לאי מכירה ופחות בתוספת המחיר. באופן כללי, בהשקעה בשיפוץ לקראת מכירה יש תמיד מרכיב מסוים של סיכון", טוען כהן.


המקרים שבהם שיפוץ מוכיח עצמו כסיפור הצלחה במכירה חוזרים בתדירות גבוהה יחסית כשמדובר בנכס במצב ירוד, שעובר מתיחת פנים שהופכת אותו לראוי ואטרקטיבי. המוצלחים עוד יותר כבר מוספים לו ערך של ממש במכירה. "תלוי מה רמת השיפוץ, אבל בגדול שיפוץ תמיד משתלם - אם לא במחיר אז ביכולת המכירה של הנכס. יש נכסים שתקועים הרבה זמן בשוק בגלל שהם במצב גרוע ורוכשים אפילו לא רוצים להגיש הצעות מחיר. ברגע שמוכרים יבצעו שיפוץ זה לא אומר בהכרח שהם יקבלו מחיר גבוה, אבל בתור התחלה הם יקבלו הצעות", טוען יניב גוטפריד, מנהל סניף אנגלו־סכסון בפרדס חנה־כרכור.


באחרונה התבקש גוטפריד לסייע במכירת דירת שלושה חדרים מוזנחת בקומה ראשונה של בניין מגורים. "זו היתה דירה שלא גרו בה כמה שנים, ובעליה דרש עבורה 320 אלף שקל. למרות המחיר הנמוך, לקוחות שהגיעו לראות את הנכס הופתעו מהמצב הירוד של הדירה ואף אחד מהם לא נתן הצעה ריאלית. אחרי זמן מה החליט הבעלים לשפץ את הבית בעצמו, בהוצאה כוללת של כ–60–70 אלף שקל. כיום הנכס מפורסם למכירה ב–500 אלף שקל, ואני מאמין שהוא יקבל את המחיר הזה", מספר גוטפריד.


במקרה אחר, ביקשה משפחה למכור דופלקס גדול בן חמישה חדשים באזור. המוכרים הם משפחה עם שישה ילדים, שמעבר לעובדה שגרה בנכס מוזנח, לא השכילה לסדר ולנקות את הבית בכל פעם שהגיעו רוכשים פוטנציאליים - מה שתרם לחוסר האטרקטיביות של הנכס. "כל מי שהגיע לדירה ראה את מצב הנכס והבלאגן ונבהל. בעקבות כך, נתנו לבעלים שתי הערכות מחיר: האחת, ללא שיפוץ, נעה סביב 950 אלף שקל; והשנייה, 1.05 מיליון שקל, ובתנאי שהבית יעבור שיפוץ בסיסי ובעליו ישמרו עליו מסודר. מדובר בשיפוץ שניתן לבצע בסכום של 20 אלף שקל, וישפיע פלאים על המכירה", הוא מספר.


לדבריו, המעוף שמאפיין את המשקיעים, אדריכלים ואנשי הנדל"ן, שמסוגלים לראות פוטנציאל גם בנכסים מוזנחים, אינו נחלת הכלל, ורוב הרוכשים נרתעים מרכישת נכסים כאלה. "לרוב הרוכשים אין את המעוף לראות איך הבית יכול להיראות אחרי שיפוץ, ורק חלק קטן מהאוכלוסייה יודע לזהות פוטנציאל של נכס. זו הסיבה שמשרדי המכירות מושקעים כדי לתת את תחושת הבית. הכנת הנכס למכירה היא שלב קריטי יותר משנדמה", מסביר גוטפריד.


בקיץ האחרון, עם תחילת מחאת יוקר המחייה, נדרש גוטפריד לשיווק פרויקט מגורים של שמונה קוטג'ים. האווירה בתקופת המחאה הקשתה על שיווק הפרויקט, ולכן החליטו המשווקים להפוך את אחד הקוטג'ים ל"דירה לדוגמה". "לקחנו את אחד הקוטג'ים, שתלנו בו דשא וגינה, ריהטנו ואיבזרנו אותו, ותוך חודש מכרנו ארבעה בתים - זה בדיוק ההבדל בין למכור או לא למכור, וזה מעיד עד כמה מוגבל המעוף של הרוכשים" הוא טוען.


הישראלים מתחברים 
לשיפוץ אוניברסלי


ואולם מדובר במקרים המובהקים שבהם הצורך בשיפוץ זועק לשמיים ונהפך לתנאי מינימום למכירת הנכס. כל מה שמעבר לכך נותר בערפל, וההימור הגדול של המוכרים נותר בשיפוצים המסיביים והיקרים, שמחכים לקונה שמתחבר לעיצוב המחודש, מוכן לשלם יותר ולהיכנס לדירה מבלי לשנות דבר. "ככל שמדובר בנכס חדש יותר ובשכונות מגורים חדשה יחסית, הסיכון שבשיפוץ מסיבי נהפך לגדול יותר מבחינת ההחזר הכספי. באחד המקרים שבהם נתקלתי, זוג מוכרים הציע דירת חמישה חדרים חדשה, שנרכשה לפני כשלוש שנים מקבלן. הם השקיעו עוד 200 אלף שקל בשדרוגים, ובסוף קיבלו את מחיר השוק. ובכל זאת, יש להדגיש שהנראות תמיד חשובה ואין שיפוץ שלא תורם למכירה", טוען גוטפריד.


האם המשמעות היא שתמיד יש להימנע מהוצאות כבדות על שיפוץ הבית לקראת מכירה? לא בהכרח. אולי אפשר וצריך למצוא סיבות טובות אחרות לשפץ את הבית עוד קודם.


בסקירה שערך השמאי לוי יצחק בנושא שיפוצים, הוא הבדיל בין כמה סוגי שיפוצים, למשל השיפוץ הדחוף - זה שנכפה בשל בלאי טבעי של הנכס, החל בפיצוץ בצנרת או קריסת תשתית החשמל ועד להחלפת כל התשתיות. סוג אחר הוא השיפוץ הקוסמטי שקשור לנראות הבית, כמו צביעה והחלפת דלתות.


ואולם, לטענת יצחק, לפני שקופצים לשיפוץ המעוצב והיקר שמותאם אישית לטעמו של המוכר, יש נקודת ביניים - השיפוץ האוניברסלי, שאמור לקלוע לטעם של חלק ניכר מהרוכשים. הוא אינו נועז מדי מחד, ומאידך הוא תואם את הסטנדרט העיצובי הבסיסי של דירות קבלן חדשות.


לא מדובר בשיפוץ זול. ועם זאת הוא אמור לענות על ההגדרה של דירה מושקעת. על פי יצחק, שיפוץ כזה צריך לכלול כמה אלמנטים בסיסיים: ריצוף קרמיקה, גרניט פורצלן או שיש בצבעים בהירים, חלונות חדישים, תריסים חשמליים, קירות צבועים בצבעים בהירים עם גימור שפכטל וחיפויי קירות המטבח וחדרי השירותים בקרמיקה דמוית אבן, או אבנים מסותתות. כמו כן, ארונות מטבח חדישים עם מסילות מדפים ומגירות נשלפים, מדפים פתוחים ודלתות בגימור עץ או צבע בהיר, דלתות עץ מסוגננות - רצוי בצבע לבן, ארונות בחדרי האמבטיה - רצוי בגימור עץ או צבע בהיר, מיזוג אויר, החלפת אינסטלציה וחיווט חשמלי.


מדובר בשיפוץ שעלותו מוערכת בכ–130–170 אלף שקל לדירת ארבעה חדרים. באופן כללי, טוען יצחק כי סוג כזה של שיפוץ ממשיך לשמור על הרלוונטיות שלו גם לאחר חמש־שש שנים, ולכן אין סיבה שבני הבית לא ייהנו ממנו בזמן שהם גרים בו, כשבבוא היום הוא יעניק להם גם יתרון במכירה.


לדברי יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, ערן סיב, "אין גבול להשקעה בשיפוץ ואנו רואים אנשים שמשקיעים גם עד מיליון שקל - בעיקר במקומות שבהם מחיר הדירה הבסיסי הוא 3 מיליון שקל - ולפעמים מגיע הקונה שמוכן לרכוש דירה כזו ב–4–4.5 מיליון שקל. אבל אין ספק שמה שמגדיל את הסיכוי לשכך שהשיפוץ ישתלם גם במכירה, היא לנסות ולקלוע לטעם של רוב הישראלים ולבחור בעיקר בגוונים של לבן, בז' ואפור, מבלי להכניס אלמנטים עיצוביים משונים או אישיים מדי".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker