סימני חיים בשוק הנדל"ן בארה"ב

המשבר הכלכלי והתפוצצות בועת הנדל"ן הורידו את מחירי הבתים בארה"ב לשפל, ובערים רבות משתלם יותר לקנות דירה מלגור במעונות של האוניברסיטה. האמריקאים עדיין מתקשים לקנות בשל תנאי אשראי גרועים, ומי שקופצים על המציאה הם יזמים, בעיקר זרים. לפני שאתם רצים לקנות, כדאי לדעת היכן משתלם להשקיע, מה לבדוק וממה להיזהר 


נתן שבע
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

"הכלכלה על הפנים ואנחנו לא מוצאים עבודה", אומרת קבוצת צעירים בפתחו של הסרט "דטרופיה", שהוצג באחרונה בפסטיבל דוק־אביב בסינמטק תל אביב. הסרט מביא את סיפורה של דטרויט, אחת הערים האמריקאיות שספגו את הפגיעה הקשה ביותר בעקבות קריסת תעשיית המכוניות המרוכזת בה. בחושך, לצד מדורה קטנה ושורות של בניינים הרוסים, רותמת חבורת הצעירים בסרט את המיני־ואן כבל לקורת מתכת, שהיתה פעם חלק מבית כדי למכור את המתכת שממנה היא עשויה. האווירה מזכירה עיר שננטשה או נפגעה מרעש אדמה או אסון גרעיני.


המשבר הכלכלי הוביל בתוך שנים למחיקה של כמעט מחצית מהמשרות התעשייתיות בדטרויט, ושיעורי אבטלה בלתי־רשמיים בעיר טיפסו ל–50% בשיא המשבר. פעילי נדל"ן בארה"ב מספרים כי העיריות באזור מחקו שכונות שלמות שתושביהן נטשו והשאירו הכל מאחוריהם, כדי שלא ייכבשו על ידי אוכלוסייה חלשה של צרכני סמים וזונות. מחירי הדירות במישיגן, המדינה שבה נמצאת דטרויט, נחתכו במחצית בשש השנים האחרונות. בתים בדטרויט נמכרו במחירים מגוחכים. מי שהעז לקנות דירה להשקעה נתקע עם דירת רפאים שלא ניתן להשכיר.


מדינות נוספות בארה"ב נכוו מהמשבר, בשל הבנייה המסיבית באמצעות האשראי הזול. קליפורניה היא אחת מהמדינות האלה. עד כמה המחירים ירדו בהן? המגורים במעונות סטודנטים יקרים כיום יותר מאשר לגור בווילה עם שותפים. במרסד, עיר בלב עמק סאן חואקין שבקליפורניה, סטודנטים עוזבים את המעונות של האוניברסיטאות ושוכרים וילות שעוקלו לא מכבר. תמורת 200–350 דולר בחודש, הם מקבלים חדר בווילה שהם שוכרים עם שותפים - זול בהרבה מהדיור במעונות.


גם באריזונה ובמדינות נוספות ירדו המחירים לרמות שבהן לא היו יותר מ–10 שנים. מאז 2006 ירדו מחירי הדירות בארה"ב ביותר מ–34% והגיעו לשפל של תשע שנים, עד להתייצבותם בחודשים האחרונים. הפעם האחרונה שבה ירדו מחירי הדירות בשיעור כה גבוה היתה בזמן המשבר הגדול של שנות ה–30.


מה שממשיך ללחוץ על מחירי הדירות בארה"ב הוא מספר הדירות המעוקלות - אותן דירות שבעליהן לא עמדו בתשלומי המשכנתא ונמצאות כיום על המדף, שריד לבועת הנדל"ן שנופחה שם. מהם האזורים שבהם מספר הדירות המעוקלות הנמוך ביותר ביחס לכמות הבתים? לפי חברת המחקר ריאלטי טראק, במיאמי, בעיר הנופש ששפעה בנייה מסיבית, יש כיום נכס מעוקל אחד על כל 264 נכסים; בדטרויט יש בית מעוקל על כל 332 דירות; מנגד, בבוסטון, בבולטימור ובניו יורק שיעור הנכסים המעוקלים הוא הנמוך ביותר.


תשואה שמגיעה ל–20%


ההערכה היא כי יש כיום יותר מ–2.5 מיליון דירות מעוקלות או שנמצאות בהליכי עיקול בארה"ב. עם זאת, כמה גורמים כבר מעידים על כך שייתכן כי שוק הנדל"ן כבר מגרד את התחתית. מספר החודשים הממוצע שבו נמצאות דירות ריקות על המדף התקצר לשישה חודשים - הרמה הנמוכה מזה שש שנים. מלאי הדירות העומד למכירה נמצא בשפל של שבע שנים. מניות הנדל"ן בארה"ב זינקו בעשרות אחוזים בחצי השנה האחרונה בציפייה להתאוששות הענף, אך הן עדיין רחוקות מהשיא של 2006–2007.


גם החזרה לצמיחה בארה"ב - גם אם בקצב אטי - והשיפור המסוים שנרשם באבטלה מסייעים לענף. יש כבר מי שמנצל את הירידות האחרונות במחירים לרכישת דירות. כמות הדירות להשקעה זינקה ב–64% ב–2011 לעומת 2010, אז רכשו המשקיעים - בעיקר זרים - 1.23 מיליון דירות.


בין הממליצים על השקעה בענף אפשר למצוא כיום גם את וורן באפט. "אם היתה לי דרך, הייתי קונה מאות אלפי דירות להשקעה", אמר באפט לפני פחות משלושה חודשים בראיון לרשת CNBC. "לפני חמש שנים אנשים לא קנו דירות בגלל המהירות שבה עלו מחיריהן, וכעת הם לא קונים כי הם מפחדים שהמחירים ימשיכו לרדת. אם הייתי צעיר יותר הייתי קונה דירה במשכנתא זולה כשהריביות כיום נמוכות מאוד, מוצא שוכרים והייתי עושה עסקה מצוינת".


היכולת לרכוש דירה ‏‏(affordability) - הנגזרת בין היתר מגובה הריבית על המשכנתאות וממחירי הנדל"ן - נמצאת כיום בשיא של 20 שנה. ועדיין, האמריקאים לא ששים לקנות. לא רק שהבנקים מבקשים מהלווים יותר הון עצמי, גם האשראי שהם מעניקים לתחום הדיור נמוך. הדרישות כיום הן ל–20%–30% הון עצמי לרכישת דירה - תנאי לא פשוט לאזרח האמריקאי שנהנה לבזבז ולא אוהב לחסוך.


"כל עוד האשראי האמריקאי לנדל"ן לא יחזור, יהיה קשה לאמריקאי ולשוק כולו לחזור ולטפס", אומרים מרבית הפעילים בשוק. כך, בשעה שרבים איבדו את ביתם ואחרים לא מסוגלים או רוצים לקנות כעת דירה, שוק השכירות בארה"ב משגשג. במדינות רבות בארה"ב, שכירת דירה יקרה יותר כיום מאשר קנייה.


לפי דויטשה בנק, בתחילת השנה היחס בין עלות שכירת דירה לעלות קניית דירה ברמה הלאומית היה 115%. במלים אחרות, אם לצורך קניית דירה באמצעות משכנתא תיאלצו להיפרד מ–100 דולר בחודש לתקופה של 30 שנה, הרי שכדי לשכור את אותה הדירה תשלמו 115 דולר. זה היחס הגבוה ביותר בין עלות רכישת דירה לבין שכירתה ב–20 השנים האחרונות. ככל שהיחס הזה גבוה יותר, האטרקטיביות של רכישת דירה עולה.


באטלנטה עלות השכירות החודשית כמעט כפולה מהתשלום החודשי על רכישת דירה. בלאס וגאס ובאורלנדו המחיר גבוה פי 1.5. מאידך, בצפון ניו ג'רסי או בלונג איילנד עדיין משתלם יותר לשכור - גם אם פחות מבעבר. בעוד שאג"ח אמריקאיות מעניקות כיום תשואה של 2% לטווח של עשר שנים, בבנק ההשקעות האמריקאי גולדמן סאקס חישבו ומצאו כי התשואה מהשכרת נכסים בארה"ב מגיעה ל–6% בממוצע. באזורים הקשים יותר, התשואה מגיעה גם ל–20%.


עם זאת, יש לזכור כי אף אחד לא יכול להבטיח לרוכש תשואה כזו לאורך זמן. תסריט של בית העומד ריק במשך חודש או חודשיים בשנה, או אפילו יותר מכך באזורים הבעייתיים, הוא משהו שחייבים לקחת בחשבון. חוזי השכירות נחתמים בדרך כלל לשנה, שלאחריה יצטרכו אולי המשכירים למצוא שוכר אחר.


מתווך שמעולם 
לא ראה את הנכס


היכן צריך להתחיל החיפוש אחר נכס איכותי בארה"ב? הדרך עוברת בלימוד של המצב הכלכלי במדינות השונות: שיעור האבטלה במדינה, ריכוזי תעשייה יציבה או מרכזי הנהלה גדולים והיקף ההגירה הפנימית למדינה הם רק חלק מהשיקולים. גם אחרי שמסמנים מדינה פוטנציאלית, ההבדלים בין מחוז למחוז, בין שכונה לשכונה ואפילו בין רחוב לרחוב הם מהותיים.


ההבדלים נובעים לעתים מגורמים דמוגרפיים, כמו למשל קיומה של אוכלוסיית מהגרים חלשה בסביבה. "באותו רחוב יכול להיות קטע שבו ילדי התושבים ילמדו בבית ספר אחד טוב, וחלק אחר יהיה מיועד לבית ספר גרוע", אומר עו"ד אבירם דוויק, ממשרד דוויק ושות', המייצג רוכשים בעסקות נדל"ן בארה"ב. "אם הנכס זול מדי - כדאי להתרחק ממנו. אני לא מאמין בנכסים ב–10,000 דולר. לא רק שהדירה יכולה לעמוד ריקה, כנראה שגם תצטרך להשקיע בה עשרות אלפי דולרים. זה שהרוכש הוא שיפוצניק בישראל לא מבטיח שהוא מומחה לשיפוצים בחו"ל".


שלומי ברנובסקי, מנכ"ל SB Capital שביצעה כבר 350 עסקות באזור מישיגן, ממליץ להתרחק מדירות בודדות ולהתרכז בבתים. "על דירה בבית דירות תשלם דמי ניהול גבוהים. אם לא הצלחת להשכיר את הנכס, תמשיך לשלם את דמי הניהול. בבית פרטי אתה לא חייב כלום לאף אחד. אתה משלם רק ארנונה, שיכולה להגיע ל–150 דולר בחודש. במיאמי יש בניינים ריקים שעומדים חשוכים בלילה, והשומר עומד שם לבד. מי שקנה נכס מול הים תקוע עם דמי ניהול של 4,000 דולר על דירה ריקה. יתרה מזו, בחלק מהמקומות, בניו יורק למשל, גם אם השוכר לא משלם את דמי השכירות, העיריות לא ששות לפנות אותו. במישיגן, אם לא שילמת - המשטרה מפנה אותך", הוא אומר.


מה הדרך למציאת נכס בטוח?


"הרעיון הוא לא לחפש מקום שאתה רוצה לגור בו - כמו בית מול הים או וילה עם בריכה, אלא מקום חזק מבחינה כלכלית. כזה שתוכל להשכיר בו את הנכס ללא קושי", אומר ברנובסקי. "הרכישה עוברת דרך כמה שלבים. היא מתחילה בבדיקת המצב הפיסי של הנכס ונמשכת בבדיקת ההיסטוריה המשפטית של הנכס, כמו אם יש על הבית משכנתא שנייה, עיקולים או חובות לעירייה. בית שנמכר להשקעה שונה מבית שנועד למגורים מבחינת העירייה, ומצריך דרישות שונות - כמו עמידה בתקנים של חשמל וצנרת. הדרישות האלה משתנות לפעמים בין עירייה לעירייה - אפילו באותה מדינה".


לדברי דוויק, "כדאי להשתמש בשירותים של חברות ישראליות לביצוע העסקה, כדי לגשר על פערים תרבותיים. למוניטין, להמלצות ולוותק של החברה יש חשיבות. אם אתה מקבל הסכם באנגלית זה יכול להעיד על כך שהחברה רק עושה תיווך. חפשו חברות שאמורות לדאוג לניהול הנכס מול השוכרים", הוא אומר.


"בשוק יש חברות רבות שמשווקות נדל"ן בארה"ב, ורובן מתווכות", אומר ברנובסקי. "כדאי לבדוק שהבית נרכש באופן ישיר ולא דרך כמה מתווכים, באופן שבו המתווך מעולם לא ראה את הנכס. כדאי להבטיח שיש חברת ניהול לנכס, שתדאג לניהולו ולהשכרתו לשנים קדימה, תוך ויתור על חלק מהתשואה".


אילו מדינות בארה"ב עשויות להיות יעד מועדף להשקעה? מנכ"ל דקל פרופרטיס, ירון שטרנברג, שביצע עשרות עסקות בשנים האחרונות, מסמן את אטלנטה. "ג'ורג'יה היא העיר שהאוכלוסייה בה גדלה בקצב המהיר ביותר בעשור האחרון, עם עלייה מ–1.2 מיליון ב–2000 ל–5 מיליון תושבים ב–2009. בעיר ממוקמים המרכזים הגדולים של חברות כמו קוקה קולה, הום דיפו ודלתא איירליינס.


"באטלנטה נמצא שדה התעופה הגדול ביותר בארה"ב, עם רבע מיליון נוסעים שעוברים בו מדי יום. מזג האוויר בה נוח ולא היתה בה את הבנייה המסיבית שליוותה את לאס וגאס או מיאמי. בית מעוקל באטלנטה נמכר בכרבע מיליון שקל, ומושכר בתשואה של 10%–11% לשנה", הוא אומר.


"מתישהו הברזים ייפתחו"


שטרנברג מבחין בין דירות מעוקלות לבין אלה הנמכרות בשוק החופשי. כדי לרכוש דירה מעוקלת, הרוכש נדרש לשלם את כל הסכום במזומן, ובנוסף, חלון ההזדמנויות לבדיקה ולרכישת הנכס מצומצם. זו גם הסיבה לכך שדירות מעוקלות נמכרות בזול, תחת לחץ של הבנקים להיפטר מהם - גם במחירים נמוכים. ההפרש במחיר בין בית מעוקל לבית שנמכר בשוק הפרטי עשוי להיות כפול ואף יותר מכך.


עם זאת, תופעה זו נמצאת כבר במגמת שינוי והבנקים האמריקאיים החלו בחודשים האחרונים לדחוף את מחירי הנכסים המעוקלים כלפי מעלה. העלייה במחירים נובעת מהביקוש הגובר, ומהירידה בכמות הנכסים המעוקלים. "אם קצב צמצום הדירות המעוקלות באטלנטה ב–2011 יימשך גם ב–2013, לא יישארו דירות כאלה", אומר שטרנברג.


ג'ורג'יה כיכבה במדד קייס שילר האחרון, עם ירידה שנתית של 14% במחירי הדירות, לשפל של 14 שנה. אף על פי כן, צריך לזכור כי זה מחיר ממוצע. "אזור שדה התעופה הוצף בבתים, אבל בצפון העיר המלאי מוגבל. השוק התייצב ואפילו הגיע לנקודה של בניית בתים חדשים", אמר החודש אחד ממתווכי הדירות בעיר לאתר סי.אס.אם מוניטור.


בחברת אפריל השקעות, העוסקת גם היא בהשקעות בארה"ב, מסמנים את פניקס שבאריזונה ואת אינדיאנפוליס שבאינדיאנה כיעדי השקעה אטרקטיביים. "מחירי הבתים באריזונה בתקופת השיא היו 300 אלף דולר לבית צמוד קרקע עם חמישה חדרים. כיום הם כבר ירדו ל–70 אלף דולר - הרבה מתחת לעלות הבנייה, שמסתכמת בכ–120 אלף דולר. אנו לא מאמינים שהנכסים יגיעו למחירים גבוהים שהיו בעבר, אבל המחירים כעת נמוכים", אומר דדי גלדברגר, מנכ"ל אפריל השקעות.


המחירים החציוניים של בית במחוזות כמו מאריקופה ופינאל באריזונה עלו ב–12%–20% בממוצע בשנה האחרונה, והגיעו לרמה של 100–120 אלף דולר. "כמו יתר המדינות בדרום, אריזונה סבלה מהחשש מהאטה בהגירה אליה. מדינות אלה נהנו מקהל של פנסיונרים שמחפשים לגור בהן. כעת המצב הכלכלי קשה וההגירה הואטה", אומר גלדברגר.


"האזור כולו הוכה גם בשל הקרבה ללאס וגאס, אך בפניקס עדיין יש אוניברסיטאות, ותעשיית היי־טק גדולה. אינדיאנה נחשבת יציבה - היא לא עלתה חזק בימי הבועה. אינדיאנפוליס היא עיר סולידית, שנהנית מאוכלוסייה של צווארון כחול. בשתי הערים אפשר להשיג כיום תשואה של 10%".


מי שמחפש תשואות גבוהות יותר, יצטרך כנראה ללכת למישיגן - שם, לדברי ברנובסקי, התשואה מגיעה ל–12%–13% ואולי אף יותר, כשהבתים נמכרים במחיר בממוצע של 50 אלף דולר. ברנובסקי בונה על ההתאוששות הדרמטית שעברה תעשיית הרכב בשנה וחצי האחרונות. "אם משקיעים במטרופולין עמוס כמו דרום מזרח מישיגן שבו גרים 7 מיליון איש, ובאזור שבו ניתן למצוא שטחים המושכרים 98% מהזמן לאורך השנה - אז הסיכון נמוך", הוא אומר.


מאילו מקומות כדאי להתרחק? ברנובסקי ממליץ שלא להתפתות להשקיע בפלורידה, שהיא מקום "עם אפס תעשייה ומוכה אבטלה, כך שהסיכוי שהמחירים יתאוששו בו נמוך, ובכל מקרה המחירים שם יתאוששו אחרונים. גם אזור לאס וגאס, שנהנה בעבר מבנייה מסיבית, סבל מהירידה בתיירות ומכך שעובדים רבים פוטרו", הוא אומר. "לא כדאי להתפתות לעסקות של 20% תשואה".


ישנה גם אפשרות אחרת, של השקעה במתחמי דירות - מה שמושך פחות את עיני המשקיעים הקטנים כיום. מדובר בהשקעה ממונפת, שמאפיינת בדרך כלל שחקנים גדולים ושאותה מבצעת חברת בסיעתא. החברה משקיעה בנכסים שהם מקבצי דיור במקומות כמו ניו ממפיס, דאלאס ויוסטון, והיא מאפשרת כניסה של משקיעים פרטיים בהחל מ–100 אלף דולר למשקיע פרטי, ומשביחה את הנכסים במינוף זול - מה שיכול לייצר לטענתה תשואה פנימית ‏(IRR‏) של יותר מ–20%.


מה עם ניו יורק? "ניו יורק פנטסטית, אבל לא נוצרה הזדמנות משמעותית ביחס לסיכון כמו שיש במקומות אחרים", אומר ברנובסקי. "אם אתה משיג תשואה של 8%–10% בניו יורק, זה גבוה מאוד וכנראה שיש מוקש. ייתכן שהאזור בעייתי. יתרה מזו, ניו יורק קשה למשכירים. אתה יכול להיות תקוע עם דייר שלא משלם, אבל מדיניות העירייה היא לטובת הדייר. במישיגן שולחים משטרה לפינוי אם הדייר לא משלם".


באפריל השקעות מכוונים את הלקוחות גם לבצע עסקות יזמות באזור ברוקלין, של רכישת נכס, שיפוצו ומכירתו; של קניית מגרש ובנייה עליו; או של קנייה באמצעות קבוצת רכישה. "הקרבה למנהטן, בשילוב כמות יחידות הדיור המוגבלת, יוצרות שוק נדל"ן עם ביקושים שעולים - בפרט בבנייה חדשה. מחירי הדירות בברוקלין לא צנחו במשבר ובאחרונה הם שבו לעלות. התשואות באזור מגיעות ל–6%, אבל בעסקת יזמות ‏(בנייה ומכירה של הנכס כולו‏) שיכולה לקחת שנה וחצי מההתחלה ועד המכירה, ניתן לקבל תשואה של 20% לשנה", אומר רוני לאור, מנהל אפריל ארה"ב.


אם הכל כל כך טוב, מדוע התשואות נשארות ברמה כה גבוהה ומתי האמריקאים יחזרו למשחק? "הבנקים האמריקאיים מעדיפים לקנות אג"ח ממשלתיות בכספים שהזרים להם הבנק הפדרלי, אבל מתישהו הברזים ייפתחו, כספים ישתחררו לשוק המשכנתאות ואנשים יתחילו לסחור בבתים. יהיה לחץ פדרלי לשחרר נכסים וכספים לשוק, ורק אז התשואות יתחילו לרדת. נוצרה אנומליה של פעם ב–100 שנה" אומר ברנובסקי.


"בניגוד לאמריקאים, למשקיעים הזרים קל להשיג מימון. או שיש להם את הכסף במזומן, או שהם לוקחים הלוואות מהבנקים המקומיים שלהם. בינתיים מחירי הנדל"ן נמוכים, אבל כשהמחירים ירוצו חזק קדימה, מרבית הנכסים הטובים כבר יימכרו", אומר דוויק.

שיקולי הכדאיות להשקעה בנדל"ן בארה"ב

גורמי סיכון

השקעה המצריכה מומחיות גדולה בזיהוי נכס איכותי

המרחק הגדול מקשה על הניהול של הנכס

שוכרים בעיתיים או היעדר שוכרים

משבר קשה באירופה עלול להשפיע על הצמיחה בארה"ב וכנגזרת גם על הנדל"ן שבה

הפוטנציאל

תשואות גבוהות דו־ספרתיות

מחירי הדירות המעוקלות מצריכים השקעה נמוכה

הביקוש של משקיעים זרים מתחיל לדחוף את המחירים כלפי מעלה

התאוששות הכלכלה האמריקאית תיטיב עם ענף הנדל"ן

P.D.F פרטים ב

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker