לא שווה להשקיע בדירות בישראל (ואולי כן)

בטווח הארוך מדובר במהלך שנשמע גרוע - אך מצוין בפועל

מירב ארלוזורוב

בנק ישראל פירסם אתמול מחקר מלומד על הרכב האנשים המשקיעים בדירות בישראל, ובאילו כלים ניתן להשפיע על קבלת החלטות ההשקעה שלהם (העלאת ריבית המשכנתא לא משפיעה עליהם, הטלת מס שבח משפיעה בהחלט). במחקר בדק הבנק גם את התשואה שהניבו אותם משקיעים לעצמם, מתחילת 1998 ועד סוף 2011.

הנתונים צריכים לזעזע את תפישת היסוד הישראלית בנוגע להשקעה בדירות. מהניתוח של בנק ישראל עולה כי התשואה הממוצעת על דירה להשקעה בישראל היתה באותן 14 שנים כ-4.5% בשנה. מדובר בתשואה שנתית נומינלית, שמביאה בחשבון גם את התנודות במחירי הדירות וגם את ההכנסות משכר דירה, אבל מתעלמת מעלויות האחזקה של דירות. משמע, ניתן לומר שזוהי התשואה ברוטו - התשואה נטו היא נמוכה יותר, משום שיש לנכות ממנה גם מסים (כמעט שלא היו מסים בדיור עד להעלאת מס השבח בשנה האחרונה), ובעיקר יש לנכות ממנה עלויות אחזקה (בדירות עלויות האחזקה יכולות להיות הוצאה נכבדת).

צילום: טל כהן

שני דברים מדהימים עולים מהנתונים של בנק ישראל. האחד, יציבות יוצאת דופן של התשואה על דירות. מאז 1998 ועד היום, התשואה נעה בטווח צר מאוד. בשפל (השפל היה דווקא ב-2011, והוא משקף כמובן את העלייה החדה במחירי הדירות שהורידה את התשואה עליהם) התשואה ירדה ל-3.9%. בשיא (השפל של 2002) התשואה עלתה ל-5.3%. ברוב המוחלט של הזמן התשואה נעה בטווח צר מאוד שבין 4.1% ל-4.6%. במונחים של עולם ההשקעות, מדובר בתשואה שפשוט עמדה במקום בלי לזוז. לשם ההשוואה, מדד איגרות החוב הכללי בבורסה נע באותן שנים בין הפסד שנתי של 6.1% לרווח שנתי של 15% - ואיגרות החוב, כידוע, נחשבות לנכס חסר הסיכון של הבורסה.

השני, העליבות של התשואה על הדירות. התשואה הנומינלית ברוטו בממוצע היתה במשך 14 שנה (כמעט בלי שינויים) 4.5%. באותו זמן מדד תל אביב 100 הניב תשואה שנתית נומינלית ברוטו של 9.15% - יותר מפי שניים, שבחישוב של ריבית דריבית תיתרגם להבדל עצום בהכנסה לאורך שנים. עם זאת, מדד המניות הוא בבחינת רכבת הרים מטורפת בהשוואה לדירות - באותן 14 שנים המדד נע בין הפסד שנתי של 50% (2008) לרווח שנתי של יותר מ-50% (1999, 2003). כלומר, את תוספת הרווח הרוויחו המשקיעים במניות בתוספת עצומה בסיכון.

אז מה לגבי הנכס הפחות מסוכן של הבורסה - איגרות החוב? בנקודה הזו נתקלנו בקושי מסוים עם מספרי השוואה, משום שהנתונים של הבורסה במדדי איגרות החוב הם נתונים ריאליים (כוללים את עליית האינפלציה) והם גם מ-1997. עם כל אי הדיוקים האלה, נציין כי נתוני הבורסה הם שמדדי איגרות החוב השונים (מדד אג"ח כללי, אג"ח צמוד, אג"ח לא צמוד ממשלתי) הניבו תשואה שנתית ריאלית של 3.9%-5.2%. בתוספת שיעור עליית האינפלציה, מדובר בתשואה גבוהה משמעותית מה-4.5% השנתי של הדירות.

אז נכון, ההשוואה שלנו כוללת אי דיוקים רבים נוספים. אין לנו את נתוני עלויות האחזקה בדירות, ומצד שני אין לנו את עלויות ההשקעה בניירות ערך (דמי ניהול, עמלות שמירה). אין לנו גם את ההשוואה של המיסוי (מס רכישה ומס שבח בדירות להשקעה, מס רווח הון במניות), וגם לא את העלויות של שכירת עורך דין לשם רכישת דירה. בנוסף, ההכנסה בפועל של דירה נמוכה מכפי שחישב בנק ישראל, מכיוון שיש פרקי זמן שדירה עומדת בלתי מושכרת. בכלל, השקעה בדירה היא השקעה בנכס בודד, בעוד שהשקעה במדד של מניות או איגרות חוב היא השקעה מבוזרת היטב - מה שדווקא משפר מעט את יחסי הסיכון לטובת ניירות הערך.

אבל אחרי שהגדרנו את כל אי הדיוקים וההבדלים בסיכון, עדיין אי אפשר להתכחש לכך שההשקעה בדירות בישראל היא מאכזבת. היא אמנם בטוחה מאוד, אבל היא גם רווחית הרבה פחות - גם בהשוואה לאיגרות חוב, בוודאי ובוודאי בהשוואה למניות.

נו, אז האם המסקנה שעם ישראל טועה לחלוטין בנטייה שלו להעדיף דירות להשקעה על פני מניות להשקעה? לא בטוח. בדו"ח בנק ישראל מ-2007, המליץ הבנק לעודד את המעמד הבינוני להשקיע בדירות, מהטעם הבא: "רכישת דירה היא חיסכון לטווח ארוך (בדומה לחיסכון הפנסיוני)".

את מה שבנק ישראל אמר ב-2007 הגדיר במספרים גדי טולדנו, אסטרטג השווקים של קבוצת פסגות. טולדנו בדק ב-2006, בתום עשור שבו שוק המניות הישראלי עלה ב-300%, כמה הרוויח הישראלי הממוצע מהשקעתו בבורסה באמצעות בדיקת כל ההפקדות והמשיכות בקרנות נאמנות המתמחות במניות. הוא גילה שבאותו עשור מופלא הישראלי הממוצע הצליח להפסיד 50% מההשקעה שלו. כן, הפסד של 50% בשוק שעלה 300%, וזאת מאחר שהישראלי העצבני נוהג להיכנס ולצאת מהשקעה במניות בתדירות גבוהה ובעיתויים אומללים.

אז הנה המסקנה המורכבת שלנו להיום: דירות בישראל הן השקעה גרועה בתיאוריה, אבל כנראה השקעה מצוינת בפועל - כי את הדירות, להבדיל מתיק המניות שלו, הישראלי לא קונה ומוכר פעמיים בשבוע. בדירות, להבדיל ממניות, הישראלי נוהג כמו משקיע טווח ארוך אמיתי - ולכן הסיכוי שלו למצות את פוטנציאל הרווח של הדירה גבוה יותר מזה של מניות. כך יוצא שמפאת חוסר הרציונליות וחוסר המקצועיות שלו, ייטב לישראלי הממוצע כנראה להשקיע בדירה. לפחות הוא לא יפסיד שם בשוק עולה.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

על סדר היום