המפלצת על ההר: מה קרה להולילנד מאז פרשת השוחד? - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המפלצת על ההר: מה קרה להולילנד מאז פרשת השוחד?

מעבר לשחיתות ולכיעור, הולילנד היא פרויקט איכותי - כך אומרים הדיירים ■ סגן ראש עיריית ירושלים: בעיר הכותל מסמל את המורשת, גשר המיתרים את ההתחדשות והולילנד מסמל את הבושה ■ אושרה תוכנית חדשה בשכונה הירושלמית המושמצת

13תגובות

הדרך להולילנד בירושלים, אולי השכונה הכי מושמצת בישראל, יכולה להעיד על מצבה המורכב. מצד אחד, הכניסה אל השכונה - שמעולם לא זכתה לשם רשמי - פתלתלה וחמקמקה: די בדקה של נסיעה מיותרת או בחוסר תשומת לב רגעי כדי למצוא את עצמך בשכונת רמת שרת ממערב או בשכונת בית וגן מצפון.

מצד שני, כשמגיעים אליה בשעת צהריים ביום חורפי - המראה מרהיב. ההתרוממות מעל פני העיר והערפל הסמיך נותנים תחושה ראשונית ש"הולילנד" הוא שם מתאים לשכונה, במיוחד כשקצהו של מגדל הולילנד טאוור בן 32 הקומות נבלע בעננים.

יובל טבול

הולילנד לא יורדת מסדר היום הציבורי, למורת רוחם של הדיירים שגרים בשכונה והיזמים שבונים בה. רגע אחרי ההחלטה להגיש כתבי אישום חמורים נגד ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט ובכירים בעיריית ירושלים בגין שוחד, בחרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בירושלים לקצץ משמעותית את הבנייה במקום, בניסיון למזער את הנזק הגדול שגרמה הפרשייה ההיא לחזותה של בירת ישראל.

ביקור בשכונה השקטה והמרוחקת מגלה שהסערה התקשורתית נותרה מחוץ לחומות. כשעוברים בשער הברזל מתגלה שכונה מטופחת עם מראה אקסקלוסיבי - שבילים נקיים עשויים אבן ירושלמית, פינות ישיבה מתחת לעצי אורן, צמחייה עשירה ופסלים של פטריות צבעוניות וגדולות מאבן.

אחת מהן נראית נגוסה, אולי על ידי מישהו שטעה לחשוב שמדובר בפטריית הזיה. קשה להתעלם משכונת המגורים השנויה במחלוקת. היא התזכורת היום-יומית שנותרה לעמוד עם שוך הסערה, אחרי הכותרות בעיתונים והשמות המפוצצים שמעורבים בה, לכאורה.

שכונת הולילנד כולה אמורה להתפרש על שטח של 162 דונם בדרום-מערב העיר, בהמשכן של השכונות רמת שרת ובית וגן. היא ממוקמת מעל אחד הצמתים הראשיים בעיר - בין דרך בגין החוצה את העיר לרחוב גולומב. "פריים לוקיישן" - כך קוראים אנשי נדל"ן למיקום כזה.

יובל טבול

תוכנית הבינוי המקורית של השכונה, שאושרה בסוף שנות ה-90, היתה צנועה מאוד. על פי התוכנית אמור היה חלקה המזרחי לכלול 430 דירות. ואולם מאז הספיקה הדופן המזרחית, שזכתה לכינוי "אדריכלות על סטרואידים", להצמיח 644 דירות בשמונה בניינים, בפרויקט שנקרא כשם החברה שהקימה אותו - "הולילנד פארק".

תושבי העיר העניקו לפרויקט כינויים אחרים: "המפלצת על ההר", "החומה", "חולילנד" ו"מגדלי הרובוטריקים". הכותרות הגדולות בעיתונים הכניסו אותו לרשימת אתרי החובה של התיירים בעיר. ולכן, אחרי תפילה וצילומים בכותל ולפני סיור בחפירות עיר דוד, מבקשים התיירים עצירת ביניים מרחיבת אופקים למרגלות הגבעה המפורסמת - להתבונן בדבר עצמו, לשאול שאלות ולהאזין לסיפורי המורשת הטריים יחסית, שמרתקים אותם לא פחות מגבעת התחמושת.

"כשהתפוצצה הפרשה היו לה הדים בכל העולם. תיירים רבים מגיעים לכאן, בעיקר יהודים אמריקאים מעודכנים שקוראים על כל דבר שקורה בישראל. הם מאוד סקרנים לדעת מה קורה פה ומבקשים לראות ולשאול שאלות", מספר יוסי וייס, יו"ר ארגון מורי הדרך, שצבר לא מעט שעות של סיפורי הולילנד ליהודים סקרנים עם מבטא אנגלוסקסי. "לרוב אנחנו חולפים ליד הגבעה בנסיעה, אני מצביע להם על המקום והם שואלים שאלות".

מכאן ישובו התיירים לחייהם מעבר לים, יציגו את התמונות וישתפו את חבריהם בשיאי הסיור. אבל הכעס והעלבון של הירושלמים על היריקה שחטפו בפרצוף מנבחרי הציבור, שאיפשרו לבעלי אינטרסים לחמוס את הגבעה הירוקה, עדיין בוערים. "עבורי, הדבר היחיד שהיה מתקן את הולילנד הוא הנחת מטענים מתחת לכל הבניינים והורדתם, אבל ברור שזו בכלל לא אופציה. התוכנית החדשה תשפר את המצב באופן יחסי, אבל תשאיר לדיראון עולם את החזית שלו. זה כנראה מה שמגיע לעיר ירושלים ולמדינת ישראל", אומר אברהם שקד, נציג ארגוני הסביבה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז ירושלים.

באמצע ינואר, עשרה ימים לאחר שפרקליטות המדינה הגישה 16 כתבי אישום בפרשת השחיתות החמורה בתולדות המדינה, הודיעה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של משרד הפנים (הגוף התכנוני שאישר את חלקן הארי של התוכניות) על בחירתה של תוכנית בינוי חדשה ומתוקנת למתחם. היתה זו הפעם הראשונה שוועדה מחוזית נדרשה לעסוק בתכנון שכונה קיימת.

אחרי שהתפוצצה הפרשה נחתה ביולי 2010 על שולחנה של מתכננת המחוז, דלית זילבר, בקשה חריגה מהמשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד שרית דנה, שלפיה התכנון המחודש בחלקים הלא מבונים של המתחם יוטל על הוועדה.

חשיפת הפרשה וההליך הפלילי שנפתח בעקבותיה הטילה צל על האופן שבו קודמו התוכניות במתחם, והעלתה את החשד שהן נגועות באינטרסים שאינם בהכרח טובת הציבור. בהתאם לכך, במכתב שהעבירה דנה, התבקשה הוועדה המחוזית "לבחון מחדש את התוכניות המאושרות ואת שאלת התכנון הראוי ביחס לכל המגרשים שעוד לא נבנו", כך על פי פרוטוקול הוועדה.

בדיון שקיימה הוועדה באפריל 2011 סקרה זילבר את תחלואיה התכנוניים של הולילנד: "המתחם מתוכנן כשכונה סגורה ומנותקת מסביבתה, מסת הבנייה מוגזמת, (קיימת) בעיית נצפות מאסיבית וקשה מחלקי העיר השונים, הבינוי החומתי כולל חיבורים בין המבנים שמחמירים את המפגע החזותי ואת בעיית הנצפות של המתחם, ו(קיים) מחסור משמעותי בשטחי ציבור אפקטיביים". עוד ציינה זילבר כי השטח שתוכנן לשמש כבית ספר קטן מדי וכי השטחים הציבוריים במתחם אינם נותנים מענה נוכח הצפיפות הרבה. "התוכנית אינה עומדת במדיניות התכנון מבחינת אחוזי הבנייה, גובהי הבינוי וההזדקרות הקיצונית של המגדל", סיכמה.

אבל מה שזילבר ניסתה להסביר בשפה תכנונית מכובסת הוא תיאור עדין מדי למה שעבר על הגבעה המדוברת מאז אמצע שנות ה-90. זו תוצאה של שיטת הסלמי שבמסגרתה אושרו, "נשאבו" ונוידו זכויות בנייה למגורים בהיקפים גדולים ובפרקי זמן חסרי תקדים. אדריכל בכיר תיאר זאת כ"מלאכת מחשבת תכנונית".

שקד תמך גם הוא, בלית ברירה, בתוכנית החלופה. "התוכנית התקבלה ברוב קולות והיא נותנת מענה לפחות לחלק מהבעיות של הפרויקט. זה מתחם שמכונס אל תוך עצמו ופונה פנימה לתוך שטח ציבורי פרטי. הכניסה אליו היא מבפנים והוא מנותק משכונת רמת שרת, שממנה גזלה התוכנית הקודמת שטחים פתוחים, וגם משכונת בית וגן".

יובל טבול

בדומה לשקד, גם אחרים בוועדה המחוזית ובעיריית ירושלים לא מקבלים את מקצה השיפורים של מתחם הולילנד כבשורה גדולה או כתיקון של ממש. גם הם יודעים שמדובר במזעור נזקים, ברע במיעוטו. לא נדרשת עין מיומנת או פרשנות אסתטית מעמיקה כשמדובר בהולילנד. אין כמעט אדריכל, איש תכנון או סתם אזרח מן השורה שחומת המבנים שעל הגבעה לא מעוררת בו חימה או סלידה. וזו לא הולכת לשום מקום.

זמן רב לפני שנחשפה הפרשה נהפך השם "הולילנד" למושג שגור בפני חברי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, מעין שם כולל לכיעור סביבתי ולמחדל תכנוני. שנות ה-90 העליזות של ועדות התכנון, כפי שזוכרים אותן רבים, היו מערב פרוע ופרוץ שהוליד לא מעט מבנים חריגים בקו הרקיע של הבירה. היתה זו תקופה שבה הדרך לזכויות בנייה מפליגות עברה דרך חברים טובים בוועדות התכנון, שבהן ישבו גם אנשי נדל"ן פעילים ומקושרים.

"שכונה פרטית לאנשים כמוך"

בחזרה לשכונה. הכפור והשעה לא מזמנים תנועה רבה מדי של תושבים, ורק חסן, עובד חברת התחזוקה, מסתובב במרחב - מנקה את השבילים ומחליף שקיות בפחי האשפה. "אנשים פה לא שומרים על הניקיון. זה מקום מיוחד, אבל אנשים לא שומרים, מלכלכים ונותנים אוכל לכלב ליד הלובי", הוא אומר. אולי בזכות עבודתו הנמרצת, אין שום סממן שפוגם בתחושת המכובדות של המתחם הסגור, שמאוכלס בעיקר על ידי אוכלוסיה אמידה ממעמד הביניים הגבוה ומעלה.

"יש כאן ירושלמים ישראלים ומשפחות רבות של צרפתים - כולן דתיות. אני אוהב כאן בעיקר את השקט, זה מקום מצוין לגור בו", אומר דייר שמתגורר בפרויקט שבע שנים. "אני לא חושב שזה גרם נזק, ואין לי נקיפות מצפון. אני זוכר שחברים התחילו לשאול אותי שאלות כאילו אני בסוד העניינים, אבל הדיירים שקנו כאן דירות לא שונים מכל רוכש דירה אחר".

יובל טבול

השאלה כיצד השפיעה חשיפת הפרשה על התדמית של השכונה ועל הביקוש למגורים בה לא מקבלת תשובה חד-משמעית מהדיירים. חלקם טוענים לנזק תדמיתי שפגע במכירת הדירות, ואחרים רואים בכל הסיפור פרסומת מרעננת לשכונה שבה הם מתגוררים.

על פי דו"חותיה הכספיים של הולילנד פארק, מאז פרסום הפרשה עד ספטמבר 2011 נמכרו 85 דירות בפרויקט. נכון להיום, מלאי הדירות החדשות בפרויקט הוא 32 דירות - כולן במגדל. רמות המחירים נעות מ-2 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים ועד 13 מיליון שקל לדירת הפנטהאוז.

הדירה, בשטח של כ-180 מ"ר, נמצאת בקומה ה-32 על רכס בגובה של 800 מטר מעל פני הים, והיא ככל הנראה דירת המגורים הגבוהה בישראל. מעבר לכך, נאלצת החברה להתחרות עם שוק הדירות מיד שנייה שהתפתח במתחם, ומציע גם הוא כמה עשרות דירות.

דוד אלי-הון מתגורר במגדל היוקרתי מזה חצי שנה. הוא נשוי, יש לו בת חיילת ובן בגיל 16 וחצי, והוא מרוצה מהשכונה בכלל ("יש כאן אנרגיות טובות") ומחדר הכושר החדיש שבמגדל בפרט. כשהוא לא מתאמן בחדר הכושר הוא הבעלים של משרד התיווך אלי-הון נכסים, שמבצע גם עסקות יד שנייה בשכונה. "החורף הוא תמיד תקופה רגועה יותר. בנוסף יש בעיתונים את כל העניין עם האוהלים וגם את פרשיית הולילנד. אני חושב שזה השפיע קצת, אבל יותר על הקהל החילוני ובעיקר בדירות הקטנות".

להערכתו, יותר מ-50% מהדיירים במתחם הם תושבי חוץ, רובם דתיים מצרפת. בימים אלה הוא מתווך במשא ומתן למכירת דירת חמישה חדרים במגדל: "בעל הבית גר בלוס אנג'לס, הקונה תושב חוזר שעדיין גר במיאמי. את כל העסקה עשיתי באמצעות צילומי וידאו ששלחתי למוכר באינטרנט".

שמעון אלקוקן, נשוי ואב לשלושה, גר בדירת ארבעה חדרים בשכונה מאז 2005. את הדירה שלו, שמשקיפה על שכונות הקטמונים ורחביה, הוא פירסם למכירה כבר לפני שנתיים, והוא דורש עבורה 2.7 מיליון שקל. "מאז שאני ילד יש לי חלום לגור בבית עם גינה. עד עכשיו לא ממש התאמצתי למכור את הדירה. קיבלתי הצעות לא ריאליות ולא מכרתי. אני חושב שהפרשייה מנעה ממחירי הדירות כאן לעלות כמו באזורים אחרים".

את שכניו לפרויקט הוא מגדיר כשייכים לעשירון השמיני - "מבוססים, אבל לא אנשי האלפיון העליון. בערך 20% מהדירות הן דירות רפאים, שבעליהן מבקרים בהן פעם-פעמיים בשנה".

בעל דירה אחר במתחם דורש 4 מיליון שקל עבור דירת 5.5 חדרים בקומה ה-25 במגדל. "אין עוד מקום כזה ואין דירות בגובה כזה, ועוד בירושלים", הוא טוען. לדעתו, הפרשה עשתה פרסומת חינם לפרויקט. "המגדל הזה הוא מיזוג גלויות, אתה רואה כאן אנשים מכל הסוגים".

מאז שהתפוצצה הפרשה עצר הזמן מלכת בשכונה - תוכניות הבינוי הוקפאו, וכך גם היתרי הבנייה להקמת בניינים נוספים. מחוץ לפרויקט הולילנד פארק המאוכלס ניצבות גדרות פח של אתרי בנייה ריקים. קרוב ל-3,000 תושבים מתגוררים כיום בהולילנד, ועם השלמת הבנייה ואכלוסה, גם בקיצוץ זכויות הבנייה שמתווה התוכנית החדשה, היא תאכלס כ-4,500-5,000 תושבים.

אין בשכונה עדיין שטחים ירוקים, מוסדות קהילתיים או מרכז מסחרי, והדיירים נשענים על השכונות הסמוכות. התושבים מוטרדים אך ורק מחסרונו של בית כנסת במתחם. לעת עתה הם מתפללים בבית כנסת מאולתר שהוקם בלובי של אחד הבניינים או בקרוואן שהוצב במקום כפתרון זמני.

סגירותו הפיסית של המתחם ביחס לשכונות הסמוכות היא אחת המגרעות שראו לנגד עיניהם חברי הוועדה המחוזית, אך קשה שלא לקבל את הרושם שמדובר ביותר מאשר חציצה פיסית, שכיום גובלת בניכור סביבתי. דיירי הולילנד ביקשו לעצמם קהילה סגורה, הומוגנית ומגוננת, בעלת צביון ייחודי, גם במחיר של היעדר תשתית קהילתית לעת עתה. מיטיבה לנסח זאת הסיסמה השיווקית של החברה, שמשכה הנה את רוכשי הדירות: "הולילנד פארק - שכונה פרטית לאנשים כמוך".

"קיים איזה נתק בינינו לבין רמת שרת. אני חושב שזה מפני שהדיירים כאן רוצים ליהנות מהייחודיות של המקום", טוען אלי-הון. מבחינתו, היעדר תשתיות של קהילה ומסחר אינו בעייתי. "כיום אנשים ניידים. אפשר להגיע לכל מקום עם מכונית - וזה מה שעושים".

אבל בשכונות רמת שרת וקריית יובל רואים את הדברים באופן שונה. זה החל כבר לפני שנים, עם ההתנגדות המאורגנת של התושבים להקמת המתחם. חשיפת הפרשה והאופן שבו קודמה הקמת השכונה העצימה את זעמם של חלק מתושבי השכונות הסמוכות. "אין אינטראקציה רבה עם התושבים בהולילנד", מספר אשר כהן, יו"ר ועד תושבי רמת שרת.

"לקחו מתחם שאמור היה להיות נגיש לציבור והפכו אותו לשכונה סגורה. בפועל, נוצר מצב שבו גם פיסית וגם חברתית הם לא השתלבו. רובם עולים חדשים מצרפת, ואני לא ראיתי שהם מתלוננים על החוסר בתשתיות. הניסיון שלנו לקרב אותם בחמש-שש שנים האחרונות לא צלח. הם רוצים להיות סגורים בתוך עצמם".

את השירותים הקהילתיים בשכונות שסביב הולילנד מספק המינהל הקהילתי יובלים. "אנחנו משרתים כיום כ-60 אלף תושבים. חוץ מפינוי אשפה ומאספקת מים אנחנו מספקים את כל שירותי הקהילה - חינוך, חברה ושירותים עירוניים אחרים", מספר מיכאל בן-אבי, מנכ"ל המינהל הקהילתי. "גם התושבים שגרים בהולילנד רוצים שירותים, אבל אנחנו לא יכולים להעניק להם, כי זו השכונה היחידה שלא נבנו בה מוסדות ציבור. מדובר במסה גדולה של תושבים בשכונה שבה היזמים השאירו את הקמת המוסדות הקהילתיים לסוף, ועד היום הם לא הוקמו בה".

עמדתו של בן-אבי בנוגע לתוכנית החדשה חד-משמעית: אין לאפשר הקמת דירות נוספות במתחם לפני שתוקם בו תשתית קהילתית. "הרי לא מדובר כאן בדיור בר השגה או בדירות לזוגות צעירים. אין שום סיבה בעולם לאשר בנייה למגורים, ומן הצדק הוא שיעצרו את התוכנית עד להסדרת הנושא".

מחיר הצדק: 200 מיליון שקל

תוכנית הבינוי החדשה נבחרה מתוך שלוש חלופות שהוצגו בפני חברי הוועדה על ידי האדריכל יעקב יער שגויס למשימה. היא מצמצמת את זכויות הבנייה למגורים במתחם לטובת שטחים ירוקים וציבוריים. בצדו המזרחי של הרכס בנויים ומאוכלסים שמונה מתוך 16 בניינים. התוכנית החדשה מבטלת למעשה את הבינוי בחלקו המערבי של המתחם, שבו חברת הולילנד פארק היתה אמורה להקים כ-256 דירות בארבעה בניינים, בהם מגדל נוסף בן 32 קומות.

התוכנית מתירה את זכויות הבנייה למגורים בחלקו הצפוני של הרכס - "חלקת תמי הלב", שאותה רכשו היזמים רמי לוי וחברת נהור, זרוע הנדל"ן של חברת האוטובוסים דן, לאחר התפוצצות הפרשה, ומיועדת להקמת 220 יחידות דיור. עם זאת, היא קובעת כי במקום שלושה מבנים רחבים בני 11 קומות יוקמו שם שלושה מגדלים צרים בני 18 קומות כל אחד.

התוכנית משנה גם את מיקומם של שטחי המסחר, כך שיופנו כלפי השכונות הסמוכות, סביב כיכר עירונית ושדרה המקשרות בין המתחם, שתוכנן במקור כמתחם מסוגר, לשכונות הסובבות. קישור נוסף אל שכונת רמת שרת יבוצע על ידי יצירת שטח פתוח ושטח למבני ציבור, "שיהיו אזור פעילות שכונתית ומקום מפגש בין האוכלוסיות השונות", כך על פי הודעת משרד הפנים. בנוסף, במתחם יש גם תוכנית להקמת 1,000 חדרי מלון, שבה עדיין לא בוצע שינוי, בהתאם למדיניות שלפיה לא נוגעים בשטחי מלונאות.

הדמיית התוכנית הנבחרת מציגה בצד המערבי שטח פתוח וירוק שפונה לשכונת רמת שרת. ואולם, המרחק בין ההדמיה למימושה רחוק משנדמה. התוכנית תידרש לעבור הליך ארוך של הצגת תוכניות מפורטות והפקדה בוועדה המקומית. רק לאחר מכן יחל שלב הוצאת ההיתרים שיאפשר עלייה של הדחפורים לשטח. התהליך, שייבחן אחרי השערורייה הגדולה בזכוכית מגדלת ציבורית, צפוי להיות סוער ולכלול פרק ארוך של התנגדויות מצד תושבים וארגונים רבים, וכן מאבק משפטי ותביעת פיצויים בהיקף עצום מצד חברת הולילנד פארק.

לכל הנוגעים בדבר ברור שאין להשיב את הגלגל לאחור ולהסיר את אות הקלון מהגבעה שמעל אצטדיון טדי וקניון מלחה. רשימת הבכירים שמעורבים, לכאורה, בפרשה - מאולמרט וראש העירייה שנבחר אחריו, אורי לופוליאנסקי, דרך מהנדס העיר ומנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל לשעבר, ועד ליזמי נדל"ן ועסקנים - מעידים על העומק, ההסתעפות וההיקף של הסקנדל. אבל לא פחות מכך, הם מבטיחים קושי גדול להציל ולתקן את מה שאפשר. בין אם יורשעו או יזוכו, מותירה הפרשה מאחוריה מפגע סביבתי ותסבוכת תכנונית ומשפטית שרחוקה מלהגיע לסיומה, ויש לה גם משמעויות כלכליות.

טחנות הצדק לא רק טוחנות לאט, הן גם עולות לציבור כסף רב. ההוצאה הציבורית בגין הפרשה אינן מסתכמת רק במשאבים הרבים שהושקעו בבילוש ובחקירה, בשעות עבודה רבות של פרקליטים ובהסכם עם עד המדינה. גם הצדק התכנוני שמקדמים מוסדות התכנון עלול לגבות מחיר כלכלי כבד מהקופה הציבורית, ולהפוך את הוצאות ההליך הפלילי לכסף.

חברת הולילנד פארק לא מתכוונת לוותר, ובכוונתה להגיש תביעת פיצויים בהיקף של מאות מיליוני שקלים נגד הוועדה המקומית. לכך יש להוסיף את עלויות פיתוח שטחי הציבור והשטחים הירוקים במתחם שבהן תישא עיריית ירושלים, בניגוד למתחמי מגורים אחרים שבהם היזמים נושאים בחלק מהמטלות הציבוריות.

בעוד היזמים החדשים במתחם, רמי לוי וחברת נהור, רוחצים לפי שעה בניקיון כפיהם וזכויות הבנייה במתחם שרכשו ב-2009 לא נפגעו, חברת הולילנד פארק היא הנפגעת הגדולה של הפרשה מבחינה מסחרית. מעבר לשם שבחרה לעצמה, שהפך אותה לשם נרדף לפרשה - כשהתוכנית המתוקנת תאושר, המגרשים היקרים שבבעלותה ייהפכו לשטחים ירוקים חסרי ערך נדל"ני.

חברת הולילנד פארק הוקמה ב-1999 כשותפות של החברות פולאר השקעות (60%), קרדן נדל"ן (30%) ובנק לאומי (10%) המשמש גם כבנק המלווה של הפרויקט. בדצמבר אותה שנה רכשה החברה מידי היזם הלל צ'רני, בעליה של חברת הולילנד תיירות, שטח של 121 דונם מהשכונה המיודעת. עבור 50% מזכויות הבנייה בו היא שילמה 52 מיליון דולר, ויתר זכויות הבנייה הועברו לידיה על ידי צ'רני באמצעות עסקת קומבינציה של 18%-23% (שלפיה התשלום לצ'רני יועבר באמצעות דירות במתחם). העסקה בוצעה לאחר שאושרה תוכנית הבינוי המאסיבית הראשונה במתחם - תוכנית 3507 ג'.

התוכנית, שבמקור תוכננה על ידי האדריכל רם כרמי (שמאז מתנער ממנה בכל הזדמנות וטוען כי עוותה ללא הכר), כללה את הקמתו של מתחם אליפטי שבמרכזו שטח ציבורי פרטי. התוכנית ייעדה את המתחם להקמת 846 דירות ב-12 מבני מגורים ו-1,450 חדרי מלון בשלושה מבנים. ואולם התוכנית המקורית, כך התברר, היתה רק בסיס לשינויים. עד 2005 אושרו עוד שלוש תוכניות בינוי במתחם, שכללו בין היתר ניוד זכויות בנייה והסבת חלק משטחי המלונאות למגורים. הפער בין התוכניות לבנייה בשטח הלך וגדל עד שהתנפח לכדי 1,120 יחידות דיור בכלל המתחם - גם בחלקים שבהם לא החזיקה החברה.

לחברה אין מטה עצמאי או מנכ"ל. אחת לחודש מתכנסים ארבעת הדירקטורים של החברה (שני דירקטורים מטעם פולאר השקעות, דירקטור מקרדן נדל"ן ודירקטור מבנק לאומי) במשרדי פולאר או קרדן, ויו"ר הדירקטוריון מתחלף מדי ישיבה. נכון להיום קרדן נדל"ן היא זו שמנהלת את ענייני השיווק, ההנדסה, המימון והדו"חות הכספיים. הדירקטוריון הוא זה שמקבל את ההחלטות היזמיות, העסקיות והמשפטיות.

כשבניין נוסף יוצא לדרך, באחריות החברות השותפות לדאוג לקבלת האשראי מהמערכת הבנקאית. את ניהול הפרויקט בפועל מבצעת עבורה חברה חיצונית בשם אהוד תייר ניהול והנדסה. יש לציין שכשהתפוצצה הפרשה איש ממנהליה הנוכחיים של החברות לא היה אז בתפקידו. אביגדור קלנר, שייסד את פולאר השקעות ונמצא גם הוא ברשימת החשודים בפרשה, פרש מתפקידו כיו"ר וכמנכ"ל עוד ביולי 2007, על רקע חקירה אחרת הנוגעת לשימוש במידע פנים בסחר בניירות ערך.

הפרשה גרמה נזק משמעותי לחברה בכל היבט אפשרי - מפגיעה בתדמיתה ובמתחם שהיא משווקת, דרך עיכובים ותקופה ממושכת של חוסר ודאות ועד לירידה בערך הקרקעות שבידיה. מתחילת 2010 עד ספטמבר 2011 רשמה החברה הפסד מצטבר של כ-150 מיליון שקל. תזרים המזומנים שלה ב-2010 הסתכם ב-88 מיליון שקל, ובתשעת החודשים הראשונים של 2011 ב-60 מיליון שקל. מאז שנחשפה הפרשה ועד ספטמבר האחרון מכרה החברה 85 דירות בפרויקט, ולהערכתה, עד מארס 2012 צפויה מכירת דירות נוספות להעניק לה תזרים מזומנים של 41 מיליון שקל - ו-38 מיליון שקל נוספים עד סוף 2012.

הכספים מיועדים לפירעון האשראי הבנקאי שקיבלה החברה, בהיקף של 124 מיליון שקל. המגרשים הנותרים של החברה אמורים לשמש גם הם מקורות מימון בעת הצורך, ומימושם עלה על הפרק כאחת האפשרויות לפירעון חובותיה לבנק המלווה.

בחברה העריכו כי בעקבות גיבוש תוכנית חדשה ייפגעו זכויות הבנייה במגרשים שהחזיקה. יועציה המשפטיים העריכו בספטמבר כי אם בעקבות החלטת הוועדה המחוזית יופקעו או יבוטלו זכויות בנייה קיימות, תעמוד לרשותה הזכות לקבל פיצויים לפי סעיף 197 (ירידת ערך) לחוק התכנון והבנייה. בחברה אף העריכו כי הסיכויים שלה לקבל את הפיצויים בפועל גבוהים מ-50%.

בדיון שהתקיים באוקטובר 2011 בוועדה המחוזית, בנוכחות נציגי הולילנד פארק, טען עו"ד אבי פורטן שמייצג את החברה כי הגורם היחיד שהוביל לקבלת ההחלטה הוא ההליך הפלילי המתקיים בנוגע למתחם הולילנד. "הוועדה אינה מוסמכת לדון בהיבטים הפליליים או לשמש כגורם ענישה, ובשל כך אין כל הצדקה לתכנון מחודש של המתחם", טען. עו"ד פורטן אמר באותו הדיון כי בכוונת החברה להגיש תביעת פיצויים, וכי "גם אם יסתיימו ההליכים הפליליים בהרשעת מי מהחשודים, יהיה על הוועדה להוכיח כי העבירות הפליליות אמנם היו הגורם האפקטיבי באישור התוכניות".

בחברת הולילנד תופשים את עצמם כקורבן בפרשה, בשל העובדה שהחברה רכשה את המתחם לאחר אישורה של התוכנית. בנוגע לתוכניות הבינוי שאושרו לאחר מכן ונוגעות לקרקעות החברה נטען כי כללו "שינויים מצומצמים וזניחים יחסית, שעיקרם שינוי תמהיל השימושים והזכויות ולא תוספת זכויות בנייה". על פי תחשיב והערכות של גורמים שונים, צפויה התביעה של הולילנד פארק נגד ועדות התכנון להגיע לכ-200 מיליון שקל בקירוב. התביעה ככל הנראה תכלול בקשה לפיצוי גם עבור אובדן זכויות הבנייה למגורים וגם עבור הנזק הכלכלי שנגרם בעקבות העיכובים והקפאת היתרי הבנייה.

לדברי עדי צביקל, שמאי המקרקעין מטעמה של הולילנד פארק, אין כל הצדקה תכנונית לשנות את תוכנית הבינוי במתחם. "זה מתחם שהצפיפות בו נמוכה יחסית. ללא קשר להליך פלילי שמתקיים, על פי החוק תהיה לחברה זכות להגיש תביעת פיצויים על ירידת הערך - וזו תהיה תביעה בהיקפים כספיים גדולים". בחברת הולילנד פארק כבר מתחילים לחשב את הנזקים ואת היקפי התביעה ומתכוונים להציג אותם בפני ועדות התכנון, אולי בתקווה שגובה הפיצוי יבהיר למדינה מה יהיו השלכותיו הכלכליות של התיקון.

"אני מברך על ההחלטה לא לבנות חלק מהבניינים במתחם. אני חושב שזה משהו שאנחנו חייבים לקהילה ולתושבים, גם מבחינה חברתית", אומר סגן ראש עיריית ירושלים יוסף (פפה) אללו. "גם אם תוגש תביעת פיצויים אנחנו מחויבים כלפי הציבור לבצע את המהלך, והעירייה לא חוששת. רוב הסיכויים שהחברה לא תזכה, אבל גם אם נפסיד אנחנו חייבים ללכת על זה. בירושלים יש כמה סמלים: הכותל, שמסמל את העבר והמורשת; גשר קלטראווה בכניסה לעיר, שמסמל את ההתחדשות; ולצערי גם הולילנד, סמל הבושה".

ממלונות לדירות יוקרה

לתושבי ירושלים יש את כל הסיבות לכעוס בכל פעם שהם עוברים ליד מורדותיה של המפלצת - בשל כיעורה, האופן שבו אושרה וההזדקרות החצופה שלה, שאינה מתמזגת עם הסביבה. אבל תושבי השכונות הסמוכות איבדו על הרכס גם פיסה יקרה של טבע ונוסטלגיה, מה שתורם למתח הסמוי שמתקיים בינם לבין הדיירים האמידים שבשכונה המסוגרת.

תושבי בית וגן ורמת שרת לא צריכים להיות מבוגרים מדי כדי לזכור את הטיולים הרגליים בחורשת האורנים, את נקודת התצפית שמשקיפה על העיר, את ימי הקיץ בבריכת השחייה של מלון הולילנד הצנוע ואת הדגם המוקטן של ירושלים מסוף ימי בית שני - האטרקציה התיירותית שלו.

חומרת הפרשה משכיחה כמעט לגמרי את העובדה שסיפור הולילנד החל בעברו הרחוק כסיפור נאיבי שהתעוות. הציר שסביבו סובב הסיפור הוא בית המלון הקטן שהקים בתחילת שנות ה-60 הנס קרוך, יהודי שנמלט מגרמניה ועלה לישראל בסוף שנות ה-30. הבקשה של קרוך להקים בית מלון על גבעה מרוחקת באזור לא מיושב נתקבלה בשמחה. בשטח בית המלון הציב קרוך מודל מוקטן של ירושלים בסוף ימי בית שני, שתוכנן על ידי פרופ' מיכאל אבי יונה.

דבר בבית המלון הצנוע לא רמז על כך שנכדו של קרוך, איש העסקים הלל צ'רני, יפתח את עסקי המלונאות המשפחתיים לכדי מיזם נדל"ני ענק וייהפך לאיש מפתח ולחשוד מרכזי בפרשה. לפני כ-11 שנה, לאחר אישור תוכנית הבנייה הגדולה במתחם, נהרסו המבנים הנלווים לבית המלון. רק בית משפחת קרוך - בית חד-קומתי ייחודי ומרובע שניצב על עמודים בחלקו המערבי של המתחם - נותר. שמו שונה מאז ל"מלון ארץ הצבי", ככל הנראה בשל סמיכותו לעמק הצבאים. הדגם המפורסם של ירושלים העתיקה הועבר תחילה לשכונה החדשה ובהמשך למוזיאון ישראל.

התקדים המוצלח יחסית של מלון הולילנד הוותיק עמד בבסיס הרעיון הראשוני, לפיו יש לפתח ולהקים עוד בתי מלון על הרכס. על פי פרסומים ועדויות, המניע של צ'רני היה פיתוח עסקי המלונאות במתחם. על המגורים הושם דגש משני, לפחות כפי שהציג זאת בשלבים הראשוניים. אללו זוכר היטב את הלחץ שהופעל על הוועדה המקומית והמחוזית בשנות ה-90 לאשר את התוכנית.

"העמדה היתה ברורה: מדובר בפרויקט שתרומתו לעיר ענקית, וייגרם נזק אם הוא לא יאושר. זה מה שהכניסו לנו לראש. הלחץ הגיע מכל הכיוונים והיתה הרגשה שצריך לאשר ולקדם את התוכנית. הייתי אז חבר מועצה וחבר בוועדה המקומית והתנגדתי לחלקים ממנה. היתה הרגשה מוזרה בכל העסק הזה. ידעתי שמשהו לא בסדר, ואז לא ראיתי את הקשרים שנחשפו מאז.

אלה היו זמנים אחרים בוועדה המקומית. בתקופה שבה לופוליאנסקי עמד בראש הוועדה המקומית, יצאתי בפומבי ואמרתי שלא ייתכן שמנהל עמותת יד שרה, שמתבססת על תרומות, יעמוד בראש הוועדה המקומית".

פרויקט בתי המלון הבין-דורי שקידם צ'רני התעצב למיזם של דירות יוקרה בעיקרו, בעוד שטחי המלונות בו הצטמצמו מתוכנית בינוי לאחרת. התוצאה של אותו חזון בשטח היתה מתחם של מאות דירות מאוכלסות ללא חדר אירוח אחד.

ביציאה מפרויקט הולילנד פארק אני חוצה את הכביש ומגיע לבית משפחת קרוך. על קיר הבית כתוב באותיות ברזל תכולות "מלון ארץ הצבי". אני מקיש על דלת הפלדלת, וכשזו נפתחת ניצב מולי צ'רני בסווטשרט ירוק. את עסקיו, מתברר, הוא ממשיך לנהל מבית המלון המשפחתי, הממוקם בלב "זירת הפשע". הבית משמש כמשכנה הצנוע של חברת הולילנד תיירות שבבעלותו, ועיתונאים לא ממש רצויים כאן.

אני מבקש לדבר אתו על השכונה שהקים והוא, כצפוי, מסרב בתוקף. בניסיון חסר סיכוי אני שואל אותו שוב אם לא יוכל להקדיש לי כמה דקות. "אני יכול, אבל לא מעוניין. יש הבדל בין השניים בשפה העברית", הוא עונה, בזמן שאלי חסון, החשב שלו, יוצא מחדר אחר ומתעניין בנעשה. "אני עסוק", רומז צ'רני, אוחז חבילת דפים בדרך למשרדו. אני מספיק לראות את שטיח הקיר הגדול שבמשרד - גובלן צבעוני של העיר ירושלים - לפני שהוא מפנה אלי את הגב ואומר: "סע לשלום".

בניגוד לשאר המעורבים הפרשה, דמותו של צ'רני נותרה האניגמטית והמתמיהה ביותר. המפגש הקצרצר עמו פנים אל פנים, כמו גם חומרי ארכיון אודותיו, לא מצליחים ליישב את הסתירה. הוא נחשב לאדם צנוע שמתלבש בפשטות, ושימש בעבר בתפקיד בכיר בצה"ל. איש בנוי לתלפיות, חובב טיולים שנוהג להשתתף באופן קבוע במרוצי שדה ותחרויות ניווט.

לא רחוק משם אני נתקל בגברת שרכשה דירה בפרויקט של צ'רני בשכונת רמת שרת בשנות ה-90 ומכירה אותו שנים רבות. "איזה בן אדם הוא, חבל על הזמן. כמה הוא תורם ועוזר לאנשים. נדבן גדול שנותן כל הזמן. אולי מפני שהוא טוב ותמים כל כך מישהו ניצל את זה. אתה תראה איפה הוא גר, לא תאמין - בדירה קטנה בסן סימון, ממש מטבחון".

הפרשה שהסעירה את המדינה טילטלה את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר. "לא הופתעתי כשהפרשה התפוצצה, גם אנשים אחרים לא הופתעו. כן הופתעתי מהיקף המעורבים ומההסתעפות שלה. אני מכיר חלק מהנפשות", מספר שקד. "ראיתי מהצד את הקשרים של חברי הוועדה וכיצד נוהלה הועדה על ידי אנשי נדל"ן. לא הכרתי אז את תוכנית הולילנד, אבל היה ברור שאנשים שיש להם מיזמי נדל"ן בכל הארץ לא יכולים לשבת בוועדה לתכנון ולבנייה. חלק מהחבורה סולקה בעקבות עתירה שהוגשה לבג"ץ, אבל עד שזה קרה רוב השינויים במתחם כבר גולגלו הלאה אל הוועדה המחוזית. היום זה נקי יחסית. עדיין קיימים לחצים פוליטיים ונציגי הרשויות עדיין מייצגים מגזרים מסוימים, אבל זה שונה לגמרי ממה שהיה בשנות ה-90".

"הפרשה השפיעה מאוד על הוועדה המקומית", טוען אללו. "חברי הוועדה בודקים כל מלה וכל עמדה ומרגישים כל הזמן חוסר נוחות, אבל ממשיכים לתפקד. אתה נתקל בתושבים שמגישים התנגדויות, והם זורקים לך בפנים: 'אתה לא רוצה לבנות עוד הולילנד'. אני חושב שנעשה לנו נזק גדול שייקח הרבה שנים לתקן".

פרשת הולילנד נכנסת לשלב ארוך של תיקונים - מוסריים ופיסיים. כתבי האישום החמורים יולידו אולי הרשעות, ענישה ולקח אחד או שניים לעתיד, אבל הולילנד השכונה תצטרך לעשות כברת דרך ארוכה לפני שתושלם ותתמזג עם השכונות הסמוכות לה, שחלק מתושביהן סבורים שנולדה בחטא. בינתיים, דייריו של הפרויקט הסגור אינם מודאגים. הם נהנים מדירות חדשות, מחדר כושר ומשירותי אחזקה ברמה גבוהה, והכי חשוב: הם נמצאים במקום היחיד בעיר שממנו לא רואים את הולילנד. 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#