קראו לבניין מגדל פלורנטין, רק שזה לא כל כך מגדל ולא בפלורנטין

כ–170 דירות קטנות יש בבניין שהוקם לפני 15 שנה בלב רחוב העלייה הרועש בדרום תל אביב. הוא היה אמור להיות מקום פורץ דרך, אבן שואבת לצעירים שינהלו חיי קהילה במבנה החדיש. אלא שהציפיות התנפצו לאורך השנים, ועמן חלק מסממני היוקרה: "פעם גרו פה אנשים על רמה, אחר כך הגיעו מסוממים וזונות"

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מגדל פלורנטין ברחוב העלייה 62
מגדל פלורנטין ברחוב העלייה 62צילום: עופר וקנין
ליאת לוי

לפני כמה חודשים התפשטה צחנה במסדרונות הצפופים של הבניין ברחוב העלייה 62 בתל אביב. זה היה ריח של מוות, שהגיע מהקומה השניה של הבניין בן עשר הקומות שבפאתי שכונת פלורנטין, מדירתו של קשיש שמת כמה ימים קודם לכן. הוא לא היה היחיד: אחד מבעלי העסקים שבקומת הרחוב טען שכמה דיירים ותיקים, הוא לא זוכר אם שלושה או ארבעה, פונו מהבניין ללא דופק בחודשים האחרונים. חלקם, הוא סבור, בגלל הקורונה. שמות הוא לא מזכיר, רק שאחת מהן היתה חייבת לו 30 שקל. "ויתרתי לה", הוא אומר בחצי חיוך.

כ–170 דירות קטנות בנות 35–70 מטר יש בבניין, שהוקם לפני 15 שנה בלב רחוב העלייה הרועש, ומכונה . הוא בן עשר קומות. בשמונה הקומות הראשונות יש כ–20 דירות בקומה, ובשתי הקומות האחרונות שלוש־ארבע דירות בקומה. השם שלו קצת מטעה, כי הוא לא כל כך מגדל ולא כל כך בפלורנטין, אבל כשאוכלס ב–2007 הוא היה ניסוי מעניין. הוא נבנה כבניין עם כל המרכיבים של מה שמכונה "דיור יוקרה": חניון, חדר דואר, שומר בכניסה, חדר כביסה, מחסן אופניים וחדר כושר. כל הטוב הזה בכ–500 אלף שקל לדירה, מה שמשך אליו צעירים רווקים ותושבי חוץ שחיפשו השקעה טובה בנדל"ן בתל אביב. אם הוא היה נבנה היום, היו משווקים את הפרויקט תחת המיתוג האופנתי "מיקרו־ליבינג".

מגדל פלורנטין שוכן בחלקו הדרומי של רחוב העלייה, בגבול המזרחי של שכונת פלורנטין, אלא שמיקומו על הכביש הסואן מקשה עליו להיות חלק מה"שכונה". אל הכניסה לבניין, המובלעת בעומק הרחוב, מובילות כמה מדרגות. מי שלא מצפה לראות שם לובי, יכול לפספס אותו. מול הבניין שוכן בית הספר ביאליק רוגוזין, המזוהה בעיקר עם ילדי העובדים הזרים והמהגרים הרבים שגרים סביב השכונה. הבניין, שמשתרע ברוחבו על מחצית מהבלוק, מלא מרפסות חזיותיות, מה שמעלה תהיות מי יכול לשבת במרפסת באמצע הרעש והפיח — אלא שרובן מטופחות ומקושטות בצמחייה.

חזית הבניין ברחוב העלייה 62 . המרפסות חזיתיות לרחוב הסואן, אבל רובן מקושטות בצמחייהצילום: עופר וקנין

ירון, ששוכר דירה בבניין מ–2009, הגיע לשם כשהיה בן 27 כפתרון זמני. הדירה נראתה אמנם קטנה, אבל הספיקה לו לטווח הקצר. "מפה לשם", הוא אומר, "אני פה כבר 12 שנה". על אף הוותק המרשים, ירון לא ממש מכיר את הדיירים בבניין, מלבד השכנים הצמודים לו. אחת הסיבות לכך היא המעליות החכמות בלובי, שמווסתות את התנועה בבניין, כך שאפילו במעלית כמעט לא פוגשים אנשים, כמו גם התחלופה הגדולה של הדיירים, שניכרת בגלל המובילים הרבים שנצפים בחניון מדי שנה.

מאז שירון נכנס לגור בו, הבניין התיישן. "הוא אמנם כולל את כל הנוחות, אבל הוא לא איזה בניין יוקרה. לא הייתי אומר שאני מתגאה לגור בו. הבלאי כאן גבוה, מכפילי החניה מתחילים להתקלקל, האינטרקום לא עובד כבר שנים, ובכלל עושה רושם שהבניין עשוי מקרטון. אם מישהו קודח בקומה השמינית, שומעים אותו עד לקומה השלישית״. ובכל זאת, המחיר אטרקטיבי. דמי השכירות פה נמוכים ביחס לכל מה שיש בבניין. אנחנו אמנם משלמים דמי ניהול חודשיים של 485 שקל, אבל כל תל אביבי ממוצע היה שמח לחניה פרטית או לחדר כושר זמין. אני גם מעדיף לא לעבור דירה כרגע, במיוחד לא בתל אביב, שבה יש הרבה בעלי דירות הזויים. את בעל הדירה שלי לא פגשתי בערך עשר שנים. אף שכבר הגיע השלב בחיים שבא לי שינוי ודירה גדולה יותר, אני נושך את הלשון ומתאפק לא לעבור, כדי לחסוך את הכסף לקניית דירה".

בקבוצת הוואטסאפ של הבניין עוסקים בעיקר בעניינים טכניים: ריבים על גובה דמי הניהול ועל חברת הניהול היקרה, מכירת רהיטים או יוזמות למכירת פירות וירקות אורגניים. מורן גמליאל, בן 35, שעבר לבניין לפני ארבעה חודשים, דווקא נהנה מזה. "מישהו כותב בקבוצה שהוא צריך מסמר או פטיש, ישר כולם עולים לעזור לו. זה קהילתי באופן מוזר. , לא ציפיתי לזה". גמליאל עובד בבנק לאומי ושוכר דירה בקומה השישית. הוא החליט לעבור לכאן בגלל השירותים בבניין ובעיקר חדר הכביסה, חדר הכושר והחניה. "זה נתן מענה לדברים שאני צריך".

לקראת 19:00 היה רק מתאמן אחד בחדר הכושר שבסוף המסדרון בקומת הכניסה, המשמש גם מקלט. אמנם את אחד הקירות מעטרת מראה ענקית, אבל יש בו כשישה מתקנים בסיסיים, ובהם הליכון, מתקן בטן וכמה משקולות, ולא נראה שהוא מושך אליו את המוני הדיירים. בדרך אליו עוברים במסדרונות הבניין הצרים והדלתות הצפופות, שמאפיינים את כל שמונה הקומות שלו. מישהו הגדיר את האווירה פה "מלונית זולה בטקסס".

"לא התלהבנו מהפרויקט"

מגדל פלורנטין היה יוזמה של חברת הנדל"ן נגה נדל״ן מקבוצת נגה אלקטרוטכניקה. בכתבה שפורסמה ב"גלובס" במאי 2002 סיפר אחד מבעלי נגה ומנכ״ל החברה דאז, אלי אוזן, כיצד השתלט על הפרויקט: "קנינו אותו בכ–1.6 מיליון דולר״, סיפר ופירט כיצד שילם לשני השותפים שהחזיקו בו לפניו, ואיך מכר כשליש ממנו ב–450 אלף דולר במזומן ו–800 אלף שקל בערבות בנקאית מיד אחרי. ההשקעה, לדבריו, כבר הניבה באותה עת מעל 10 מיליון דולר ממכירה של 105 דירות.

אלא שהעסקה, שנראתה אז מוצלחת, קרסה. ארבעה חודשים לאחר אותו ראיון ושנה וחצי לפני שאמור היה כבר לקום הבניין, קיבלה החברה צו הקפאת הליכים והבנייה נעצרה. הבניין היה אז בור ענק ופעור באדמה, והטיפול בו עבר לנאמן עו"ד צוריאל לביא. בנק מזרחי העמיד 44 מיליון שקל לטובת השלמתו שהתעכבה, ואז החלו התביעות המשפטיות: דיירים, שכבר עשו את עסקות המכר, קיבלו ערבויות ושילמו מקדמה, ביקשו לבטל את העסקה. ״היה רק אחד שלא הצלחנו לשכנע להישאר״, נזכר לביא, שניסה לשכנע את הרוכשים לא לבטל ולהמתין מעט. ״זה היה התיק היחיד שהפסדתי בו, של בחור שתבע את מימוש הערבות שלו מכוח חוק המכר, ניצח וקיבל אותה בחזרה״.

אביב גלעד, שהיה שמאי הפרויקט מתחילתו וליווה אותו גם לאחר קריסת נגה, מספר שבתחילת שנות ה–2000, כשהכינו את בדיקת הכדאיות לפרויקט, היתה כבר מכירה מוקדמת של מחצית מהדירות למשקיעים, מקורבים ונותני שירותים במחירים של 400–650 אלף שקל. ״אנשים קנו דירות בגלל ההייפ של פלורנטין ומתוך תקווה לעשות רווח על הנייר. אני זוכר שאנחנו לא כלכך התלהבנו מפרויקט כזה צפוף עם 16–18 דירות בקומה טיפוסית ברחוב סואן מול בית ספר, ואכן לקח למעלה מחמש שנים למכור עוד 70 דירות. מתוכן כ–40 דירות נמכרו ב–2005, השנה האחרונה לשיווק״.

״הבניין כולל את כל הנוחות, אבל לא הייתי אומר שאני מתגאה לגור בו. הבלאי כאן גבוה, מכפילי החניה מתחילים להתקלקל, ובכלל עושה רושם שהבניין עשוי מקרטון"

דייר בבניין
מספרה בקומת המסחר של הבנייןצילום: עופר וקנין

הקריסה של קבוצת נגה ומי שהחזיק בה הסתבכה ונהפכה לתיק פלילי שהתנהל שנים. בדצמבר 2015 נגזרו על אוזן 23 חודשי מאסר וקנס של 550 אלף שקל. אוזן הורשע במסגרת הסדר טיעון בעבירות גניבה בידי מנהל, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, מרמה והפרת אמונים, רישום כוזב ועבירות ניירות ערך, לאחר שהודה שגנב בצוותא?? כ–14 מיליון שקל מקבוצת נגה, ושילשל לכיסו כ–5 מיליון שקל נוספים מקבוצת נגה, ללא דיווח כדין.

דיירים שהזדקנו עם הבניין

אחת הרוכשות הראשונות בבניין היתה נטלי אוברט. ב–2003, כחמש שנים לאחר שעלתה לישראל מצרפת, אמה מתה והשאירה לה ירושה שאיפשרה לה לרכוש . היא חיפשה דירה מאוד ספציפית: דירת גן נטולת מדרגות בשביל הכלבים שלה. כשהגיעה לבניין, נאמר לה שכל דירות הגן נמכרו. יומיים לאחר מכן התקשרו להגיד שאחת הרוכשות ביטלה את הקנייה. "תוך דקה קניתי את הדירה. היו לי אז 10,000 שקל בבנק וזה היה בדיוק גובה המקדמה שהייתי צריכה לשלם". היא שילמה על דירה בת 40 מ"ר, ועוד 20 מ"ר חצר, כחצי מיליון שקל, והתגוררה בה עשר שנים. "בזמנו רחוב העלייה לא היה רחוב מדהים — היו בו נשים בזנות, אבל הבניין הביא איתו דברים טובים". אף שעזבה, עדיין נותרו לה חברים טובים בבניין. את האוכלוסייה שגרה בו היום היא מתארת כ"דיירים שהזדקנו עם הבניין".

גם סופי, בת 74, היתה בין ראשונות רוכשי הדירות בבניין. לפני 17 שנה היא עברה מבאר שבע וחיפשה מקום שיהיה לה בית. המחיר היה אטרקטיבי עבורה והיא רכשה את הדירה לדוגמה, ששכנה בקומה הראשונה, עם מרפסת קטנה לרחוב. במהלך השנים היא גרה עם בן זוגה בשכירות והשכירה את הנכס, אבל לפני כמה שנים, כשבן זוגה מת, היא חזרה לבניין עם הכלב שלה, לולי. על אף הקרבה לרחוב הראשי הסואן ותנועת האוטובוסים התכופה, סופי מספרת שלא רועש לה במיוחד, והיא סוגרת את הדלתות כשהיא צריכה שקט. "בגיל שלי בלילה אני לוקחת כדורים ולא שומעת כלום".

הדיירת סופי במרפסת ביתה. "הבניין הזה מחפש באופן נואש שייכות שכונתית"צילום: עופר וקנין

עובדי הפיצוצייה שבקומת הרחוב מלווים את הבניין מיום הקמתו. הם מכירים כמעט את כל הדיירים בבניין, שמטעינים אצלם כרטיסי רב־קו או קונים סיגריות. "היו אנשים טובים ועכשיו עזבו", מספרת האישה מאחורי הדלפק. מי שעומד לצדה מסרב להתראיין או להצטלם לכתבה, "מה אני, משועמם? למה אני צריך את זה?", אבל ממשיך לשתף פעולה במידה. "בהתחלה היתה פה אוכלוסייה טובה מאוד. לפני 15 שנה הדירות הקטנות היו להיט ובאו לגור פה אנשים ברמה מההיי־טק. עם הזמן הגיעו יותר אנשים מפוקפקים", הוא אומר. הוא נועץ זאת בכך שהרבה מבעלי הדירות לא גרים בישראל, והנכסים מנוהלים בידי מתווכים. "אותם מעניין גובה העמלה. מה אכפת להם מי יבוא ומי יצא מהבניין". לשאלה מה הכוונה ב"אנשים מפוקפקים", עונה האישה: "היו פה בעבר בחורות בזנות, או אנשים שהתעסקו עם סמים, וככל שיירדו המחירים, יהיה פה יותר גרוע".

טל קופל, מנכ"ל מדלןצילום: שרון אלדר

"לעיריית תל אביב יש אינטרס לשמור על המוניטין של פלורנטין כשכונה של אמנים צעירים. מצד אחד זה עובד — פלורנטין שומרת על הדימוי הצעיר והבלייני, אך מצד שני הנפגעות מכך הן משפחות צעירות שלא יכולות להתרחב בתוך השכונה"

על פי בדיקה של האתר מדלן, המציג למתעניינים מידע על סביבת המגורים, בעשור האחרון דווקא עלה המחיר למ"ר בבניין בכ–118%. "לא מדובר בעלייה חריגה בסביבה, אלא בעלייה נמוכה בכ–20% מהממוצע באזור", טוען טל קופל, מנכ"ל מדלן. "הסיבה לכך היא שהמחיר ההתחלתי של הדירות בבניין היה גבוה יחסית, ככל הנראה בגלל ההיצע הקטן יחסית של דירות קטנות וחדשות בשכונה בתחילת העשור". בעשור האחרון, לפי מדלן, 60% מכלל הדירות החדשות בשכונת פלורנטין היו בנות 1.5–2 חדרים, לעומת 20% מכלל העסקות של דירות בגודל הזה בשאר תל אביב. "זה לא מקרי", מוסיף קופל, "שכן לעיריית תל אביב יש אינטרס לשמור על המוניטין של פלורנטין כשכונה של אמנים צעירים, שטיפוס הדירות הזה מתאים במיוחד להם. מצד אחד זה עובד — פלורנטין שומרת על הדימוי הצעיר והבלייני שלה כבר יותר משני עשורים, מצד שני הנפגעות מכך הן משפחות צעירות, שלא יכולות להתרחב בתוך השכונה".

אלא שהבניין הזה לא הצליח מעולם להיטמע בשכונת פלורנטין. אולי זה המיקום שלו בפאתי השכונה על הכביש הראשי, ואולי זה אופיו. יעיד על כך יותר מכל בית הקפה הפועל בו, שלא הצליח להיות "שכונתי". חיים, שמפעיל אותו בשש השנים האחרונות, מספר שהוא מרגיש פחות את הקליינטורה המקומית, ויותר את הלקוחות המזדמנים, אנשים שמסתובבים בדרך לעבודה וממנה או שעובדים באזור. "אם סוקרים את תמהיל האוכלוסייה כאן, אין משפחות ואין גרעין קבוע של הבניין", הוא אומר. "אנשים באים לגור כאן לבד ומשלמים שכירות של 4,000–4,500 שקל בחודש, ועוד 500 שקל דמי ניהול. מכיוון שאלה לרוב לא היי־טקיסטים או אנשים שיש להם שכר גבוה, הם מבזבזים כסף על דיור ופחות על מותרות, כמו קפה. לעומת זאת, בצפון תל אביב, צעירים גרים בדירות שותפים במחיר נמוך הרבה יותר, ולכן נשאר להם עודף לבזבז מעבר לדיור".

לדבריו, למקום הזה לא נדבק הקסם הפלורנטיני. "באיזה עוד בניין בשכונה יש שומר או מצלמות? רק לפי השם שנבחר לו, מגדל פלורנטין, אפשר להבין שהבניין הזה מחפש באופן נואש שייכות שכונתית״.

***

"בניינים כאלה נחטפו כמו לחמניות חמות"

מי שתיכנן את הבניין בעלייה 62 הוא האדריכל צבי גבאי, שמתמחה בעיקר בבנייה עירונית צפופה, בתכנון מתחמים מרובי זכויות בנייה ובמגדלים. לטענתו, ניסוי כזה של בניין צפוף, המכיל רק דירות קטנות, לא היה יכול להיבנות באף מקום אחר בתל אביב מלבד במה שאז היו השוליים של העיר: גבול שכונת פלורנטין. את האשם הוא מפנה כלפי רשויות התכנון — שלדבריו נותרו "בעידן הסובייטי". הרשויות לא הרשו לבנות ברוב חלקי העיר, ובעיקר בשכונותיה המבוקשות, דירות קטנות החל בשנות ה–80.

"הסוג הזה של מגורים, שנקרא בימינו מיקרו־ליבינג, נדחק לשכונות שהיו אז השוליים של תל אביב, כמו העלייה 62", הוא אומר. "העיניים של רשויות התכנון היו פחות ממוקדות על האזור הזה של העיר, והבניין הזה הוא הפעם הראשונה שבו הרשות שיחררה את מגבלות גודל הדירה והצפיפות של הבניין, ולכן התאפשרה בנייתו". 

לדברי גבאי, מיקרו־ליבינג הוא לא רעיון חדש בתל אביב, אלא צורת מגורים שהיתה קיימת עוד בעיר המנדטורית, לפני עידן ועדות התכנון. בבניינים בלב העיר — שחלקם עדיין קיימים — היה אפשר למצוא דירות בנות 25–27 מ"ר, בעיקר בקרקע ובגג. "הצורך הזה קיים במציאות העירונית", הוא טוען, "אבל הבעיה היא שהמציאות האמיתית שונה מהחזון של ועדות התכנון שהחליטו שדירה מינימלית תהיה בשטח של 35 מ"ר, ובאזורים הצפוניים של העיר — בשטח של 50 מ"ר. הממסד חושב שהוא יודע בשבילנו מה טוב, אבל אני סבור שהוא טועה. באחרונה יש הבנה שעיר צריכה להיות מגוונת, ובעיקר בדרום ובמזרח העיר מתחיל להתקיים גיוון: בנייה של דירות בגדלים אחרים, ולא רק בגודל ממוצע של 85 מ"ר, אלא גם דירות של 35–40 מ"ר".

שכונת פלורנטין בדרום תל אביבצילום: הדס פרוש

על השאלה אם לדעתו מגדל פלורנטין היה הצלחה, הוא משיב כי "בניינים כאלה שיצאו לשוק נחטפו כמו לחמניות חמות. אנשים רוצים לגור בעיר ומוכנים לגור בה גם בדירה קטנה, מכיוון שבעיר הרווחה נמצאת ברחוב, בבתי הקפה. הדירה היא מקלט ששמים בו את הראש בלילה. הייתי יותר שמח אם הבניין היה יותר מעורב ומכיל לא רק דירות קטנות, וכמובן אם היו מאפשרים לבנות יותר מגדלים כאלה". 

לטענתו, זה לא קורה כי "הרגולטור חושב שזה תפקידו להחליט איך אנשים צריכים לגור, אבל כרגע הרגולציה פועלת נגד הצורך האנושי הנורמלי. אני מקווה שמוסדות התכנון יירדו מגודל דירה מינימלי כי אם הם היו משחררים את השוק, הוא היה מייצר דירות קטנות. אני לא מאוד אופטימי, מכיוון שאין רגולטורים שאוהבים לשחרר רגולציה".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker