תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למה להשקיע בדירה בחו"ל אם אפשר בכמה דירות?

שוק ה-Multifamily, מקבצי הדיור בארה"ב, תופס תאוצה בשנים האחרונות; מה היתרונות בהשקעה בשוק הזה ואיך אפשר לעשות זאת

כבר שנים ארוכות שמשרד האוצר מנסה להתניע את תחום מקבצי הדיור להשכרה בישראל. בשנתיים שחלפו המהלך שוב מנסה לצאת לדרך אם כי לאט מידי ובחשדנות של הגופים המוסדיים. בעולם דווקא התחום הזה חי ובועט. כמעט שליש מהאמריקאים גרים היום בשכירות כאשר בשנים האחרונות שוק מקבצי הדיור להשכרה בארה"ב(ה-Multifamily) תופס תאוצה. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האמריקאית, מספר היחידות שנבנו בשנת 2009 גדל מ-109 אלף ל-245 אלף ב-2012. אחת הסיבות לביקושים בענף הזה בשנים האחרונות הם ילדי הבייבי בומרס, המכונים האקו בומרס, ציבור שכולל כ-80 מיליון אמריקאיים בגילאי 19 עד 32.

דור האקו בומרס יוצא מפרברי הערים ומהבתים של הוריו , וכעת מחפש מקום לגור קרוב יותר למרכזי הערים. מדובר בציבור בעל הכנסה גבוהה יותר מהוריו, שזכה לחינוך טוב יותר, מתחתן בגיל מאוחר יותר ויש לו מעט ילדים. בקרב ערי הי טק או מרכזי תעסוקה מושכי צעירים כמו למשל סאן פרנסיסקו, דנבר, טקסס וגם ניו יורק קיימים לא מעט מעסיקים שמתחרים על העסקת הדור הזה. הדבר עשוי להוליד באזור בנייה של דירות קטנות יותר, בין היתר בסגנון מולטיפמילי.

יתרה מזו בארה"ב ניכרת גם תופעה של מבוגרים או פנסיונרים שעוזבים את הבתים הגדולים שלהם ועוברים לגור בשכירות תוך שהם נהנים מכספי מכירת הבית. זאת, לפעמים על מנת לשמור על רמת החיים שהתרגלו אליה בעבר. ברקע לכך שיעורי התפוסה במקבצי הדיור נמצאים בשיא, ובמקביל מחירי השכירות בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב ממשיכים לטפס.

שוק מקבצי דיור להשכרה, הוא שוק שחביב על גופים מוסדיים, חברות נדל"ן, קרנות נדל"ן וקרנות פרטיות.אלה רוכשים מקבצים שכאלה ונהנים מתזרים מזומנים קבוע ויציב לאורך שנים. מחקרים שבוצעו בארה"ב בעבר הוכיחו כי לאורך זמן תחום ההשקעה במקבצי דיור הצליח להניב את התשואה הטובה ביותר בשוק הנדל"ן המניב – יותר מקניונים או ממשרדים, תחת תנודתיות נמוכה. היום מדובר בממוצע בתשואה של כ- 8% - 9%.



מהן הסיבות שעוזרות לזה? ראשית המחיר למ"ר. מדובר בדרך כלל בעלות נמוכה יותר ליחידת דיור מאשר קניית דירה או בית באותו אזור.ייתרה מזו, מחיר השכירות לדירה במקבצי הדיור זהה בדרך כלל למחירי השוק, ומכיוון שהוצאות התחזוקה הכוללת לתחזוקת המקבץ נמוכה יותר מאשר ההוצאה לתחזוקת דירה בודדת, הרי שההכנסה נטו מכל דירה גדולה יותר. בנוסף, עזיבה של שוכר או כמה אינה משמעותית כל כך כמו במקרה של רכישת דירה אחת.

ועוד משהו פסיכולוגי בעיקרו. השקעה בדירה לעיתים מערבת משהו רגשי ולא רק שיקול עסקי. לעיתים הרוכש מתאהב באזור ובדירה ולפעמים יבחר להשקיע בה על בסיס רגשי. בהשקעה במקבצי דירות להשקעה האלמנט הזה כמעט ונעלם. הבתים עצמם אינם נראים כמו חלום מה שמצמצם את האלמנט הרגשי. בנוסף, לרוב את ההשקעה יבצע בסופו של דבר עבור המשקיע הקטן גוף שיקבל לידיו גם נתונים היסטוריים ומידע מקדים על האזור ועל מקבץ הדיור, הדיירים וחוזי השכירות שלו.

עוד בנושא: "התחום הכי אטרקטיבי להשקעה בארה"ב הוא שוק מקבצי הדיור להשכרה"

איך יכולים המשקיעים הקטנים להשקיע במקבצי הדיור להשכרה? אז ראשית, אפשר להשקיע באמצעות קרנות ריט שנסחרות בארה"ב או בקרנות סל החשופות גם לתחום הזה כמו REZ או VNQ. קרנות הסלמאפשרות פיזור בין כמה קרנות ריטוחברות המשקיעות בתחום. צריך לזכור כי כמו כל רכישת מניה, הקרןחשופה לשינויים במחירים בורסה, ולכן אינה מתאימה לבעלי לב חלש.

אפשרות אחרת למשקיעים פרטיים היא להצטרף לאחת מקרנות הפרטיות שמשקיעות בין היתר במקבצי דיור להשכרה בעולם. קיימות היום מספר קרנות פרטיות בארץ שחוברות לשותפים מקומיים בחו"ל ונעזרות בהםובידע המקצועי שלהם בהשקעה במקבצי דיור.

לחזרה למדור Reale Estate Marker

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#