תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עשרת הסיכונים שמאיימים גם על המומחים בנדל"ן

מומחיות וניסיון יכולים לייצר השקעה טובה בנדל"ן אבל חלק מהסיכונים גם הם לא יצליחו למנוע; בכל השקעה בנדל"ן קיים סיכון. ריכזנו חלק מרשימת הסיכונים שקשה להימנע מהם אבל כדאי להכיר אותם כשמשקיעים בנדל"ן

מומחיות וניסיון יכולים לייצר השקעה טובה בנדל"ן אבל חלק מהסיכונים גם הם לא יצליחו למנוע; בכל השקעה בנדל"ן קיים סיכון. ישנם סיכונים ידועים שבאמצעות מחקר וניסיון ניתן לחזות ולצמצם, אבל ישנם כאלה שלא ניתן להימנע מהם. לדוגמא, שינויים במצב הכלכלי המקומי במדינת ההשקעה עלולים להשפיע על מחירי הנדל"ן. מתי ואיך הם יגיעו? קשה לצפות זמן ארוך מראש. גם שינויים בתקנות ממשלתיות כמו מיסים חדשים, או הפסדים הנובעים מחשיפה למטבע המקומי הם סיכונים שכמעט בלתי אפשרי לחזות מתי יתרחשו. הנה חלק מרשימת הסיכונים שקשה להימנע מהם אבל כדאי להכיר אותם כשמשקיעים בנדל"ן:

המצב הכלכלי במדינה: המצב הכלכלי והפוליטי במדינה עשוי להשפיע באופן משמעותי על ההשקעה. כך למשל משבר כלכלי הפוגע באוכלוסייה וחוסר היכולת של ציבור הלווים לעמוד בהתחייבויות הם סיכונים קשים לחיזוי. המשבר האחרון בארה"ב לדוגמא התגלגל בגלל הלוואות בעייתיות שהעניקו הבנקים בתחום הנדל"ן, מה שהוביל לבועת מחירים שהתנפצה ברעש גדול. ההלוואות הללו שלאחר מכן גולגלו למשקיעים מוסדיים ניתנו כבר לפני 12 שנה, אבל אף אחד לא האמין שהן יאיימו לחסל את העולם כמה שנים לאחר מכן.

שינויי תקנות ממשלתיות: אכיפה של תקנות וחוקים חדשים או פרשנות מחודשת של תקנות יכולים להשפיע בצורה שלילית על ניהול ההשקעות ותפעולן. דוגמא לכך הן תגליות הגז בישראל שמוסו מעבר למה שנקבע תחילה בעקבות ועדת ששינסקי. גם בנדל"ן נוקטות ב הרשויות לעיתים בצעדים מגבילים כדי לקרר את השוק - בסין למשל, מחירי הנדל"ן אינם מפסיקים להאמיר והמדינה מחוקקת חוקים זה שנים בכדי להצר את צעדיהם של המשקיעים הזרים במדינה, בינתיים ללא הצלחה.

שינוים בריבית: לגובה הריבית במשק יש השפעה גדולה על נדל"ן משום שממנה נגזרת הריבית על ההלוואות. לשינויים בריבית יש השפעה על כדאיות העסקה, יכולת מיחזור החוב או העמידה בתשלומי הריבית. כמו כן יש לה השפעה על יכולת רוכשים פוטנציאלים להשיג מימון בתנאים נוחים. כשריבית המשכנתאות בארה"ב ירדה בעשור האחרון היא תמכה בשוק הנדל"ן בארה"ב ובעליות המחירים. עבור כלל החברות, לא רק בתחום הנדל"ן, ריבית גבוהה יותר משמעותה עלויות מימון גבוהות יותר ורווחיות נמוכה.

ביקוש והיצע: שוק הנדל"ן מושפע משינויים בביקוש ובהיצע באזורים מסוימים כמו כל תחום. שינויים במצב הכלכלי הארצי והמקומי עשויים להשפיע באופן מהותי על המחירים באותו אזור. הביקושים הגבוהים במנהטן למשל דאגו לכך כי מחירי הנכסים נפגעו שם פחות במשבר האחרון.

סיכונים תפעוליים: הרווחים מהשקעות מהנכס תלויים בהכנסה השוטפת, במילים אחרות בשכר הדירה שהוא מניב, בהוצאות סביב ההשקעה ומעליית ערך הנכס. במידה והנכסים אינם מייצרים הכנסה שעומדת בהוצאות התפעול הרי שהרווחים יקטנו. סיכון שכזה יכול להגיע מצד ההכנסות כמו איבוד שוכר עיקרי וקושי להשכיר את הנכס מחדש או מצד ההוצאות, למשל בדמות הוצאות בלתי צפויות על הנכס, כמו שיפוצים לא מתוכננים.

אסונות: התקפות טרור, רעידות אדמה, סופות או אסונות אחרים עלולות לפגוע גם בהשקעות בנדל"ן. לעיתים מקרים כאלה אינם זכאים לכיסוי ביטוחי או שאינם כדאית כלכלית לביטוח.

 

כאשר משקיעים בקרן פרטית שמשקיעה בנדל"ן וחוברים לשותף מקומי או לגוף מתמחה על מנת לבצע השקעה ישנם סיכונים נוספים. הנה כמה  מהם:

תלות באנשי מפתח: יכולת הניהול המוצלחת של ההשקעה תלויה בשותפים המנהלים, בגוף המנהל ובמומחים מטעם השותף המקומי. המשקיעים מסתמכים במידה רבה על הניסיון, היכולת, ההתמחות ובעיקר על אמינותו של השותף המקומי. יחד עם זאת, אין כל וודאות שאותם מומחים יישארו מועסקים בחברה עד תום תקופת ההשקעה או שימשיכו למלא את התחייבויותיהם בצורה הטובה ביותר עד תום תקופת ההשקעה. ועוד משהו, מי שכבר בחר לבצע את השקעותיו באמצעות קרן השקעות פרטית, ישנה חשיבות לבחירת המנהל. לכן כדאי לבדוק מראש מיהו ומה הניסיון והמוניטין שלו.  

הלוואות ומימון מחדש: השקעות בנדל"ן נעשות בדרך כלל במינוף, כלומר תוך נטילת הלוואות, מה שעלול להיות גם מסוכן. דלק נדל"ן למשל קרסה בסופו של דבר בעקבות הלוואות גבוהות שנטלה ולא יכלה לעמוד בהן. ככל שהעסקה נעשית במינוף גבוה יותר היא מסוכנת יותר משום שהיא חשופה יותר לשינוי בריבית ותלויה בערך הנכס המשועבד שבגינו ניטלה ההלוואה. במשבר האחרון למשל, בו הבנקים נכנסו לקשיים ולא חידשו הלוואות בחלק מהמקרים, המשקיעים נדרשו להזרים הון נוסף על מנת לא לאבד את הנכס לטובת הבנקים. מצב כזה יכול לגרור עלויות נוספות, מה שישפיע על הרווחיות הסופית.

חוסר נזילות: המשקיעים לא יכולים לממש את השקעתם בכל זמן נתון. יתרה מזו, למרות שישנן תחזיות להכנסות שוטפות ייתכן והנכס לא יניב הכנסה מספקת כזו שתאפשר חלוקת רווחים. במילים אחרות, כדאי שכסף שמופנה להשקעות שכאלה יהיה כזה שניתן לוותר עליו לתקופה ארוכה כדי לצמצם סיכון שכזה.  

חשיפה למטבע וגידור: היחלשות של היורו, הדולר או כל מטבע מקומי בו מתבצעת ההשקעה בחו"ל עלולה לגרום לפגיעה בהשקעה. כיווני המטבעות הם אחד התחומים הכמעט בלתי אפשריים לחיזוי. אמנם, חלק מסיכון זה ניתן לגדר אך הוא כרוך בעלויות.

לסיכום, בהשקעות בנדל"ן כפי שכבר הבנתם, לא ניתן להגן על כל הסיכונים האפשריים אבל היכרות איתם חייבת להיות.

לחזרה למדור Real Estate Marker

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#