תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המשקיעים כבר לא מחכים ללונדון

חברת הנדל"ן העולמית סאבילס: עלייה בשיעור ההשקעות מחוץ ללונדון. המחסור במשרדים בלונדון יעודד עלייה במחירי השכירות בכלל השווקים. נתונים עסקיים חיוביים מעודדים את המשקיעים לרכוש נכסים בשווקי מפתח משניים, כמו למשל ברמינגהם, מנצ'סטר וגלזגו.

תשעת החודשים הראשונים של 2013 מצביעים על גידול בעניין משקיעי הנדל"ן בערי מפתח באנגליה, ברמינגהם, בריסטול, לידס, מנצ'סטר, אדינבורו וגלזגו. לונדון, בדומה לניו יורק, מהווה מוקד משיכה מתמיד למשקיעי נדל"ן מכל העולם, כאשר העניין בערים אחרות מתהווה בשל פערי שיא במחירים בינן לבין לונדון.
משקיעים המתעניינים ברכישת משרדים בערים אזוריות אלה באנגליה מאמינים כי הביקוש לנכסי Prime בלונדון הביא לתמחור בלתי מאוזן המגלם הזדמנות מעניינת ברכישה של נכסים בעלי נתוני ליבה חזקים, במחיר אטרקטיבי. למשל, בניין משרדים הממוקם בעיר כמו מנצ'סטר, אשר 90% משטחו מושכר לחברות מדורגות ויציבות או לסובסידיה ממשלתית (שאינה צפויה להיפגע מקיצוצים) עשוי להניב תשואה גבוהה ביחס לסיכון המגולם בה. לשם השוואה, בניין דומה בלונדון יימכר במחיר גבוה בהרבה והתשואה תהיה כמובן נמוכה משמעותית. הגידול בעניין המשקיעים במשרדים מחוץ ללונדון, המתבטא בגרף לעיל, מונע מהציפייה להתאוששות מיידית של מחירי השכירות בקרב הערים האזוריות החזקות, השיפור באמון המשקיעים בשוק ומרווח השיא של התשואות בין לונדון והשווקים המשניים.


עיקר העניין בתחום המשרדים באנגליה מתרכז בעיר הבירה, לונדון, המאופיינת בביקוש בינלאומי יציב לנכסים, מציגה עליה היסטורית מרשימה בשווי הנכסים ומאפשרת נזילות תמידית למימוש. לונדון מייצגת עבור המשקיעים נמל בטוח גם בעיתות משבר, כאשר במשבר הגלובאלי האחרון הציגה עמידות מרשימה מול ירידות המחירים החריפות בעולם. ירידות המחירים שנרשמו בה ב-2008 נמשכו זמן קצר של חודשים בודדים והתאוששו במהירות ביחס לעולם.

ואולם, בנקודת הזמן הנוכחית, בה גרם הביקוש הגבוה לנכסים בלונדון לפערי שיא בתשואות מול ערים אחרות, נוצרות הזדמנויות רכישה במחירים נמוכים משמעותית בשל תמחור בלתי מאוזן. כלומר, נכסים יציבים בערים מחוץ ללונדון מתומחרים בזול ביחס לסיכון המגולם בהם, או לחילופין, הנכסים בלונדון מתומחרים גבוה מדי.


תזוזת משקיעים על עקומת הסיכון

המחסור באנגליה במשרדים חדשים ובעלי רמת גימור גבוהה מסוג A, המאופיינים ברמת סיכון נמוכה בשל היותם ממוקמים היטב, גורר עניין גובר בנכסים המדורגים B. נכסים אלה, המאופיינים בסיכון גבוה יותר, ממוקמים בשווקים משניים יותר, עשויים להצריך השבחה כגון שיפוץ, העלאת תפוסת הדיירים בנכס ולעיתים אף הסבת ייעוד (למשל ממגורים למשרדים).

תחזית

על פי הדיווח של סאבילס, היקף חידוש החוזים הגדול הצפוי ב-3 השנים הבאות במשרדים בערי המפתח המשניות באנגליה, למשל לידס, גלזגו, מנצ'סטר וברמינגהם, מעמיד בסימן שאלה את יכולת ההיצע הקיים לעמוד בביקוש. מלאי המשרדים המדורגים A, עומד על פחות מרבע מההיצע הפנוי של כלל המשרדים. אחוז נמוך זה עשוי להצביע על חזרת המשקיעים לבניה ספקולטיבית, המאופיינת בפרופיל תשואה/סיכון גבוה, בשל העובדה כי מדובר בפיתוח מן הבסיס, כולל רכישת קרקע ובניית נכס ללא חוזה מוקדם מול שוכר. בעוד שפיתוח מן היסוד בערים האזוריות סביר פחות מאשר בלונדון,  העובדה כי 10 פרוייקטים של פיתוח נמצאים בתהליכים בבריסטול, קארדיף, מנצ'סטר, אדינבורו וגלזגו מצביעה על אמון בסיכויי שוק המשרדים בערים האזוריות.

עם זאת, חשוב לזכור כי השווקים ממשיכים להיתקל בבעיות מימון של פרוייקטים חדשים, במיוחד כאלה החסרים אחוז משמעותי של השכרה מראש. קשיי מימון אלה, כמו גם המחסור בנכסים איכותיים ומרכזיים, מציבים את בעלי הנכסים בעמדת עליונות אל מול השוכרים. סאבילס צופה כי פעילות ההשבחה של נכסים , כתחליף לבניה של פרוייקטים חדשים, תתפוס תאוצה בשווקים האזוריים בסוף שנת 2013 ואילך. חלופה נוספת לפיתוח עשויה להיות הסבת ייעוד של נכסים למשרדים, כמו זו שנעשתה לאחרונה בנכס ששימש כמגורי סטודנטים בקארדיף.

שווקי המשרדים המצליחים ביותר בערים האזוריות צפויים להיות אלה של ערים חזקות המתבססות על הסקטור הפרטי ואשר קיצוצי הסקטור הציבורי פחות רלבנטיים עבורן.

המידע מבוסס על דוח המשרדים האזוריים של סאבילס אנגליה

לחזרה למדור Real Estate Marker

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#