תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עם מי בעצם התקשרנו בעסקת התמ"א 38 הזו?

חאפרים פועלים בתחומים רבים, גם בפרויקטים של תמ"א 38. הם מפתים דיירים בהבטחות שווא ומעכבים ביצוע פרויקטים. לאחרונה נשמעות קריאות מצד גורמים מקצועיים להסדיר בחקיקה את תנאי הסף לעוסקים בתחום תמ"א 38. בינתיים, עושה עו"ד גיא יקותיאל סדר ומסווג את החברות הפועלות בתחום, מפרט את ההבדלים ביניהן ונותן טיפים לבחירה

כמו בתחומים רבים המצויים בתחילת דרכם, גם תחום זהות הגופים העוסקים בתחום המתפתח של תמ"א 38 הינו תחום פרוץ ובלתי מוסדר.

לאחרונה נשמעות קריאות רבות מצד גורמים העוסקים בתחום, לרבות ראשי ערים, גורמים תכנוניים ומשפטיים וכמובן גם מצד נציגי הקבלנים, להסדיר בחקיקה את תנאי הסף לעוסקים בתחום.

לתופעת "החאפרים" בתחום תמ"א 38 השלכות רבות, ביניהן ריבוי דיירים אשר נקשרו בהסכמים ללא מועד תפוגה וסכסוכים בין יזמים וקבלנים אשר מעכבים פרויקטים.

אולם מניסיוננו המצטבר של עשרות פגישות עם ועדי בתים עולה, כי הבעיה הרווחת ביותר נעוצה בכל אותם מקרים בהם גורמים בלתי מקצועיים ובלתי מנוסים מפריחים באוויר הבטחות מהבטחות שונות לגבי התמורה אשר תינתן לדיירים, כאשר בפעול הבטחות אלו רחוקות מהמציאות. על פי רב, מדובר בקבלני חתימות או חברות מעין יזמיות אשר מעוניינות לקשור את הדיירים בהסכם כלשהו, וזאת מבלי להשקיע זמן וממון בבחינה רצינית של הבניין ואפשרויות הבנייה בו.

דיירים רבים נתלים בהבטחות אלו ואינם מוכנים לקבל את העובדה כי לא ניתן לבצען, ובכך לא מאפשרים לאף גורם רציני אחר לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין.

ברשימה זו ננסה לעשות מעט סדר ולסווג את החברות הפועלות בתחום ומה הם ההבדלים ביניהן.

אילו חברות קיימות בשוק התמ"א?

חברה יזמית

חברות אלו חותמות הסכם מפורט ומחייב מול הדיירים והן הנושאות באחריות המלאה בפני הדיירים. לדיירים יש כתובת אחת לפנות אליה. חברה יזמית תישא כמובן בכל עלויות הפרויקט, תדאג לכל האישורים ותעסיק קבלנים לפי הצורך עד להשלמת הפרויקט.

חלק מהחברות היזמיות משמשות אף כקבלן המבצע של הפרויקט ובכך טמון יתרון גדול נוסף.

חברה "מעין יזמית"

חברה מעין יזמית תאגד את הדיירים בהסכם ראשוני ובדרך כלל בלתי מפורט ותקדם את כל ההליכים והאישורים המקדמיים לפרויקט, לעיתים אפילו עד לקבלת היתר הבנייה.

בד בבד עם קידום הליכי התכנון, תנסנה חברות אלו לאתר קבלן אשר יתקשר בהסכם נפרד מול הדיירים. הקבלן יהיה זה אשר ישלם את האגרות לצורך הוצאת היתר הבנייה, ישא בעלויות החיזוק והבנייה ולבסוף ימכור את הדירות החדשות.

חברות אלו נושאות בהוצאות וסיכון נמוכים יותר מחברות יזמיות. לרוב שכרן של חברות אלו משולם על ידי הקבלן כאחוזים ממכירת הפרויקט או כסכום קבוע המוסכם מראש.

חברה מארגנת

חברה מארגנת תפקידה לאתר בניינים בעלי פוטנציאל לתמ"א 38 ולרתום את הדיירים לפרויקט. לעיתים הדיירים הם הפונים אל החברות המארגנות, כאשר אינם מצליחים לשכנע את כל בעלי הדירות להסכים לפרויקט או כשאין מי שייקח את המושכות לידיים ויקדמו.

החברות המארגנות מסבירות לדיירים על התהליך, משכנעות את המתלבטים, מסייעות בבחירת אנשי המקצוע שילוו את הדיירים ומלוות את התהליך עד סופו. חברות אלו מקבלות את שכרן מהקבלן ולמעשה אינן לוקחות סיכון כלכלי פרט לזמן שהשקיעו בפרויקט.

קבלני חתימות

קבלני חתימות הוא השם המקובל לחברות או יזמים פרטיים שתפקידם מסתכם באיתור מבנים המתאימים לביצוע תמ"א 38 והחתמת הדיירים על כתב התחייבות.

מטרת כתב ההתחייבות למנוע מהדיירים להתקשר עם גורמים אחרים מחד, ומאידך הוא מאפשר לקבלני החתימות להתקשר עם יזמים אחרים ולסחור בחתימות הדיירים תמורת כסף. קבלנים אלו אינם נושאים בעלויות או בסיכונים ולרוב אינם נוטלים חלק בפרויקט לאחר העברתו לחברה היזמית.

במי לבחור?

בחירת סוג החברה עימה מתקשרים תלויה רבות בדיירים ובנכונותם לפעול למען הפרויקט, וכמובן בכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

כאשר מדובר בדיירים מגובשים ומאורגנים, מובן כי קיימת עדיפות לחברה יזמית, עם עדיפות לכזו שגם מבצעת את הבנייה בעצמה. בבניינים שאין בהם יד שמניעה את הפרויקט מומלץ לפנות לחברה מארגנת שתקדם את הפרויקט יחד עם הדיירים.

באופן טבעי, ככל שמדובר בפרויקטים באזורי ביקוש קיים סיכוי רב יותר להתקשרות עם חברות רציניות וותיקות, ובאזורים בהם הפרויקט כלכלי פחות, תפרחנה החברות הקטנות יותר והוותיקות פחות.

בכל מקרה, רצוי לבחון את ניסיון החברות העומדות מולכם, וכמובן להשוות בין מספר חברות.

יש לזכור כי על פי רוב, על מנת להציע הצעה רצינית ומבוססת, על היזם לערוך מספר בדיקות שעשויות לקחת מספר שבועות ועשויות לעלות כסף לא מועט. על היזם להעסיק אדריכל, לבדוק את תיק הבניין בעירייה ולברר את הזכויות התכנוניות של הבניין, לעמוד על זכויות הדיירים בבניין מבחינה משפטית ולעיתים אף להעסיק יועצים שונים. היות שכך, אין להתרשם מהצעות "מהירות" מדי או "נדיבות" מדי.

במרבית המקרים, יזמים אשר ירצו לתת לדיירים הצעה רצינית ומעמיקה של אפשרויות התכנון והתמורה בבניין, יבקשו לקבל מהדיירים הסכם Non-Shop אשר קובע כי למשך תקופה מסוימת ומוגדרת היטב, לא יתקשרו הדיירים עם גורם אחר בקשר לבניין, והחברה מצידה תנצל את הזמן לערוך בדיקות יסודיות יותר של הפרויקט.

כמובן שלא מומלץ להתקשר עם חברה כלשהי בהסכם מכל סוג שהוא, לפני שגורם משפטי מטעם הדיירים בחן את ההסכם והבטיח כי האינטרסים של הדיירים יישמרו, לרבות קביעת לוחות זמנים ומועד ברור לשחרור הדיירים מהתחייבותם.

גיא יקותיאל הינו הבעלים של משרד פרידמן, יקותיאל, אינגביר – עורכי דין, המייצג דיירים ויזמים בתחום תמ"א 38, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38.

אין במידע שבמאמר או בכל חלק ממנו כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. המחבר/ים ו/או ProGuides ו/או אתר TheMarker אינם נושאים באחריות כלשהי בכל הקשור למאמר, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במאמר או בכל חלק ממנו היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מעורך דין לפני נקיטת כל פעולה המסתמכת על הנאמר במאמר. המאמר נמסר ל-ProGuides על ידי עורך/כי הדין ו/או משרדם/יהם לשם הכללתו באתר, ו-ProGuides ו/או אתר TheMarker אינם אחראים בשום דרך כלפי כל אדם ו/או גוף בכל דבר שהוא הקשור למאמר.

בחזרה למדור משפט ועו"ד

 

כתבות ראשיות באתר