תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מה חשוב לדעת לפני שחותמים על הסכם שכירות עבור עסק מסחרי

פתיחת עסק היא הגשמת חלום הכרוך בהרבה הוצאות. אל תתנו למציאות ולבירוקרטיה להפתיע אתכם - שימו לב לנקודות חשובות שיש להביא בחשבון לפני חתימה על הסכם שכירות מסחרי

התקשרות בהסכם לשכירת נכס עסקי היא עניין לא פשוט. הרבה פעמים עולים בהסכם נושאים שעל השוכר לקבל לגביהן החלטות. לעיתים ההחלטות הינן החלטות שהשפעתן על העסק הינה למשך שנים רבות ולעיתים מדובר בהחלטות כספיות נכבדות. לכן, רצוי מאד, שכאשר עומדת על הפרק התקשרות כזאת, לבדוק בצורה יסודית את הסכם השכירות המוצע.

נעלה כאן מספר נקודות חשובות שיש לבדוק אותן ולהתייחס אליהן כאשר מבקשים לשכור נכס למטרה מסחרית. אין כמובן שום התיימרות במאמר זה להקיף את כל הנושאים שיש להתייחס אליהם בהסכם שכירות מסחרי, אלא נקודות חשובות בלבד. כמובן שהאמור במאמר זה אינו מחליף יעוץ מקצועי רלוונטי , בין של עורך דין ובין של יועצים אחרים.

הוצאת נסח טאבו
הדבר הראשון שיש לעשות הוא להוציא נסח טאבו לנכס המיועד ולוודא שהמשכיר הינו הבעלים הרשום של הנכס. אם המשכיר אינו מופיע בנסח הטאבו, יש לבדוק מהיכן נובעת זכותו להשכיר את הנכס ולקבל אישורים משביעי רצון המעידים על הבעלות בנכס.

הוצאת תמצית רשם חברות
אם המשכיר הינו חברה – יש להוציא תמצית רשם חברות של המשכיר.כמו כן, יש לבדוק האם המשכיר צריך אישור דירקטוריון לצורך ההתקשרות בעסקת השכירות. בד"כ עומד מול השוכר נציג החברה (בין אם המנכ"ל ובין אם אדם אחר) לניהול המשא ומתן. לא תמיד לאותו נציג יש סמכות פורמלית משפטית להתקשר בהסכם. לכן, לאחר שנסגרים התנאים המסחריים של ההסכם, חשוב לבקש כי יתקבל אישור הדירקטוריון לעסקה, קודם לחתימת הסכם השכירות. פעמים רבות, משכירים נוהגים לרשום בהסכם כי ההסכם כפוף לאישור הדירקטוריון שלהם. סעיף זה, לעיתים מאפשר למשכיר לחזור בו מההתקשרות בטענה טכנית כזו שעלולה להותיר את השוכר מול שוקת שבורה (הח"מ לא תתיחס במאמר זה למשקלה של טענה כזו, יחד עם זאת, כך כדי למנוע סכסוכים ועוגמות נפש, כדאי לקבל את כל האישורים הפורמליים הנדרשים על ידי המשכיר מראש ולפני חתימת ההסכם). לחלופין או בנוסף, ניתן לבקש כי עורך דינו של המשכיר יאשר בתחתית ההסכם כי ההסכם נחתם כדין על ידי מורשי החתימה של החברה המשכירה.

לבדוק שתוכנית בניין העיר (תב"ע) החלה על הנכס מתאימה למטרת הנכס
כעיקרון, לא ניתן לפתוח עסקים במקום שאינו מיועד לעסקים. כך למשל, לא ניתן לפתוח עסק במקום המיועד למגורים ו/או לתעשייה ו/או למטרות אחרות. לכן, לפני חתימה על הסכם שכירות, על השוכר קודם כל לבדוק שתוכנית בניין העיר החלה על הנכס מתירה את הפעלת הנכס למטרה המסחרית לה הוא מיועד. נקודה זו חשובה ביותר שכן אם אין תב"ע מסחרית מתאימה עלולה לקרות אחת משתי תוצאות – או שלא ניתן יהיה לפתוח את העסק באותו מקום או שיהיה צורך לשלם לרשות המקומית הטל השבחה. לעיתים הרשות המקומית מתירה פתיחת עסקים גם במקום שאין תב"ע מסחרית ואז היא דורשת תשלום של הטל השבחה. במקרה כזה הרשות עשויה להתיר פתיחת עסק מסחרי לתקופה קצובה בד"כ ל-5 שנים שלאחריה, אם לא שונתה התב"ע על בעל העסק יהיה לשלם הטל השבחה מחדש לתקופה נוספת. עלויות הטל ההשבחה הן גבוהות בד"כ ואם יהיה על בעל העסק לשלמן הן תיקרנה מאד את עלויות השכירות. מומלץ על כן לבדוק ענין זה קודם להתקשרות מחייבת בהסכם.