תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תל אביב: אין מקומות פנויים

רוכשים פוטנציאליים יש בשפע, אבל מרכז תל אביב מלא עד אפס מקום. היכן עוד נותרו דירות חדשות, המספקות מגורים ברמה גבוהה במרכז העיר, שאינן במגדלים? יצאנו לחפש

הכמיהה העולמית לאורבניות תוססת ומעשירה מוצאת בישראל את ביטויה המושלם בתל אביב. עיר קטנה בסה"כ, הן במונחים דמוגרפיים (כ-404 אלף תושבים) והן במונחים גיאוגרפיים. לאור העובדה כי חלקיה ה"נחשבים" מרוכזים בשטח קטן וחלקים נרחבים במרכזה הוכרזו כ"מרקם בנוי לשימור" עם הגבלת בניה, ניתן לומר במילים פשוטות: אין מקומות פנויים בתל אביב. בשכונות הצפון הישן, מרכז העיר ולב העיר כמעט ולא נותרו מגרשים לבניה חדשה.  

ע"פ תכנית המתאר של העיר, עד לשנת 2025 יתווספו לה בסה"כ 30 אלף יחידות דיור, בשטח הכולל גם את "הגוש הגדול" בצפון בואכה הרצליה, במגדלים על גבול רמת גן ובדרום – כלומר, רובם המכריע הרחק מהמרכז המסורתי של העיר.

עיר האפשרויות המוגבלות

למעוניינים לגור בדירה חדשה בעלת מפרט גבוה במרכז העיר יש כיום שלוש אפשרויות: הראשונה, דירה במגדל. תל אביב שקועה בקדחת בניית מגדלים ועל פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון לשנת 2013, בעיר נמצאות בתהליך בניה למעלה מ-1600 דירות במבנים בני 16 קומות או יותר. רובן רחבות ידיים שלא לומר אדירות מימדים, מפוארות מאוד ומושכות הרבה תשומת לב תקשורתית, הן מהפן הכלכלי-חברתי והן מהפן היח"צני, כשאישים ואנשי ציבור רוכשים ומוכרים עוד דירה במגדל זה או אחר.

הקומות הגבוהות במגדלים אמנם מציעות נוף מרשים אולם המגורים במגדל נוצץ, יוקרתי ומנוכר אינם מתאימים לכל אחד. מאות הדיירים המתגוררים בהם מתקשים לפתח יחסי שכנות קרובים (למעשה דירות לא מעטות בהם עומדות ריקות רוב ימות השנה ומשוות תחושה של מגדלי רפאים) וישנו ריחוק פיזי ומנטלי מהרחוב. רבים מהמגדלים נמצאים הרחק מהלב הפועם של העיר ודה פקטו אינם מאפשרים את החוויה האורבנית שתל אביב יודעת להציע.

אמנם גם שדרות רוטשילד, שהפכו לסמל של העיר ללא הפסקה, מתהדרים במגדלים חדשים, נוצצים ומפוארים במיוחד (50-70 אלף שקל למ"ר), אולם גובהם, אופיים וחזותם יוצרים ניתוק וריחוק מהרחוב התוסס מעליו הם מתנוססים.

אגב, ע"פ עדויות הדיירים, פאר והדר לא פעם הם למראית עין בלבד ובסופו של דבר נראה כי ברבים מהמגדלים בעיר ההבטחה לבניה עילית, ליוקרה ופאר היא ריקה מתוכן והמציאות אינה עומדת מאחורי ההבטחה.

האפשרות השניה לדירה חדשה במרכז תל אביב היא בפנטהאוזים בבניינים ישנים המתחדשים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38. רוב הבניינים המשתפצים תחת כותרת התמ"א שוכנים בלב ליבה של העיר, כוללים מספר לא רב של קומות (בהתאם לתוכנית המתאר המאושרת בשכונה) ומחירה של דירה כזאת בד"כ נמוך מאשר במגדלים אולם לא משמעותית.

עם תחילת "טרנד" התמ"א 38 הייתה תחושה שעומדות להתווסף המון דירות להיצע התל אביבי, שממש ישנו את המאזן, אך בשל סרבול התהליך, יחסי שכנות בעייתיים וגם העובדה שלעיתים קרובות לא ניתן להוסיף חניות, בפועל זה לא קורה. מתחילת 2010 ניתנו בסה"כ 111 היתרי בניה, שיולידו 400 דירות חדשות בלבד.

החיסרון העיקרי שלהן טמון בתכנון האדריכלי המוגבל בשל ההיסטוריה הנתונה של הבניין, המחסור בחניה וסכסוכי שכנים עתיקי יומין, שלא פעם מעיבים על החיים בבניין כולו.

לגור במתחם יוקרתי בלב הפועם של תל אביב. לפרטים לחצו כאן >>>

על חורבות של מיתולוגיה

לצד המגדלים והפרויקטים הקטנים בעיר, קיימים מספר מתחמי מגורים חדשים שנדמה כי הם משלבים את הטוב שבכל העולמות. קומפלקסים קטנים יחסית עם שניים-שלושה בניינים לא גבוהים המציעים דירות במפרט גבוה, שירותים כמו חניה תת קרקעית, בנייה ירוקה, לובי מפואר, חדרי כושר וכדומה.

נדירות הדירות האלו והעובדה שאכן המקום במרכז העיר הולך ואוזל, הופכת אותן להשקעה נדל"נית עם פוטנציאל תשואה גבוה.

הניסיון מלמד כי מתחמים אלו זוכים להצלחה עצומה הן לדיירים והן למשקיעים. רבים מצביעים על מתחם מלצ'ט-שינקין, שבנייתו הושלמה בשנת 2006, כמי שהציב את הרף הגבוה. מתווכים מספרים כי גם כעת קיימת רשימת המתנה לרוכשים במתחם וכמעט ואין מוכרים. אדריכל שמכיר היטב את הפרויקט, מסביר כי סוד הצלחתו טמונה בין השאר באינטימיות שהוא מעניק לדייריו, מיקומו ממש בלב תל אביב והשילוב שהוא מעניק בין יוקרה ובין החיבור לעיר. בין הרוכשים המפורסמים בפרויקט נזכר שמו של ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט שרכש אי אז דירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר תמורת שני מיליון שקלים.

מתחם מלצ'ט-שינקין היווה השראה למספר פרויקטים שמבקשים לשחזר את ההצלחה. אחד מהם הוא אנטוקולסקי | שטרוק שנבנה במשולש הרחובות אנטוקולסקי, שטרוק ואבן גבירול על גבי מרכזיית בזק לשעבר. בקרוב יעלו הבולדוזרים על מתחם בזק שפונה זה מכבר ועל חורבותיו ייבנה המתחם- פרויקט מגורים בן שני בניינים בני שמונה ותשע קומות ובהם 101 דירות ב-20 גדלים וסוגים.  ועם דגש על ניצול מרבי של החלל – כמו למשל הממ"דים שהפכו לממ"קים (מרחב מוגן קומתי), והרבה תשומת לב למרחב הציבורי המשותף. מחוצה לו פארק הירקון, בית האופרה, גן העיר וככר רבין במרחק הליכה.

במסגרת שיווק הפרויקט מצוטט היזם אורי הלר שאומר כי זהו "פרויקט שמיועד לאוהבי תל אביב שמחפשים בנין אינטימי ולא מגדל עם מאות דיירים".

פרויקט נוסף המתחרה בקטגוריה, הוא מתחם בצלאל שכבר קורם עור וגידים על חורבות שוק בצלאל המיתולוגי, במרכז הסואן של תל אביב. 153 יחידות דיור בנות 2-4 חדרים בשני בניינים בני 7 ו-8 קומות וביניהם כיכר פתוחה לציבור, חנויות ובתי קפה. מרחק הליכה קצרצר משוק הכרמל ונווה צדק, שינקין, דיזינגוף סנטר וכיכר הבימה. מחירי הדירות נעים סביב ה- 35 אלף שקל למ"ר.

שני פרויקטים נוספים המהווים מתחמי מגורים שכאלה, המציעים חוויה דומה במיקומים מרכזיים נמצאים ברח' גרוזנברג (בסמיכות לנחלת בנימין, לשנקין, ולשד' רוטשילד) וברח' פינסקר המתחבר לככר דיזנגוף שם נבנה פרויקט על הריסות מבנה מיתולוגי אחר - קולנוע תל אביב. 36 דירות מפוארות, בסגנון באוהאוס מודרני, עם בריכת שחייה ודירות בנות שניים וחצי חדרים ועד פנטהאוזים רחבים עם מרפסות גג. נכון, מדובר בפרויקטים קטנים בהרבה, אך הם עונים על הצורך לדירה חדשה בבניין חדש, מגורים יוקרתיים וזיקה לאורבניה התוססת של תל אביב.

מתחם אנטוקולסקי-שטרוק: דירות יוקרה בפרויקט אינטימי בלב תל אביב. לפרטים לחץ כאן>>>

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#