תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לגוון את תיק ההשקעות עם נדל"ן בניו יורק - ב-40,000 דולר בלבד

מחירי הנדל"ן המאמירים, הריבית האפסית והחששות משוק המניות דוחפים את המשקיעים הקטנים לחפש אלטרנטיבות. הלהיט התורן: השקעה בנדל"ן מניב בערים מובילות בעולם כגון ניו יורק . כך תזהו את החסרונות ותיהנו מהיתרונות של השקעות אלו

לפני מספר שבועות כמעט והפך מני (השם המלא שמור במערכת), סמנכ"ל בחברה לוגיסטית גדולה, לטייקון נדל"ן: הוא עמד  להצטרף לקבוצת רכישה שהתמודדה על רכישת קרקע לבניית מלונות בוטיק, ברצועת חוף  במדינה השוכנת אי שם במרכז אמריקה: "ראיתי מודעה שקפצה לי באינטרנט, ובמשך יומיים הייתי בטוח שמדובר בהשקעה מדהימה. הם הציעו שאני אשקיע 50 אלף דולר, ואיהנה מתשואה חלומית של 30-50 אחוז בשנה. אמרתי לעצמי שזו הזדמנות טובה". מי שהעירה אותו מחלום ההתעשרות  הייתה אשתו, כלכלנית בבנק גדול: "היא התחילה לשאול אותי כל מיני שאלות כמו איפה נמצאת פיזית החברה  שרוכשת את הקרקע, כיצד אדע שההשקעה רשומה על שמי, מי יבנה את הפרויקט וכמה עמלות הוא יגזור  ועוד. מהר מאוד הבנתי שאין לי תשובה לאף  שאלה שלה. למען האמת אפילו לא ידעתי להראות לה ב Google Earth איפה המדינה הזו בכלל נמצאת" הוא צוחק.

מני בן 42, נשוי ואב לשניים מכפר סבא מספר שהוא בוחן הצעות השקעה על בסיס יומי, ממש כמו משקיע בינלאומי מתוחכם. רגע אחד הוא שוקל לרכוש דירה בברלין, בהמשך בודק השקעה בחוות דגים באפריקה. הכל התחיל כאשר פיקדון גדול השתחרר: "לפני שנתיים סגרתי בערך 200 אלף שקל בבנק, הזמן חלף והפלא ופלא - עדיין יש לי 200 אלף שקל . הכסף לא זז. הריבית ברצפה, עכשיו אפילו הורידו אותה עוד יותר. בסך הכול עיקר החסכונות שלנו מושקעים בצורה סולידית, אבל נמאס לי. החלטתי שאני מוכן לקחת קצת יותר סיכון על חלק לא משמעותי בתיק".

הנדל"ן בישראל כבר לא אטרקטיבי

הדילמה של מני, 'מה לעשות עם הכסף',  מוכרת לרבים. בפיקדונות בבנק הריבית אפסית גם למי שסוגר אפילו מיליון שקלים ומעלה. שוק המניות הישראלי נמצא בשיא ומתחיל להרתיע רבים, ויש מי שאף מחכה לנפילה. גם התיאבון להשקעה בבורסות בעולם נפגע נוכח התחושה כי הן נמצאות בשיא או קרוב לשיא. מומחים שונים מזהירים מפני נפילה,  כמו למשל חתן פרס נובל לכלכלה פרופ' רוברט שילר, המוכר דווקא בשל המדד שפיתח  לאמוד את מחירי הנדל"ן ופיתח מדד מקביל לשוק ההון,  שהזהיר בחודש שעבר במאמר בניו יורק טיימס כי שוק המניות בארה"ב נמצא באחת הרמות מאז ומעולם וכי כל שינוי במצב הרוח של המשקיעים יכול להפיל אותו.

ומה לגבי הנדל"ן המקומי בישראל? אפיק ההשקעה הלוהט ביותר של ישראלים בשנים האחרונות כבר לא מבטיח כמו בעבר. אם בעבר בעזרת הון של 100-150 אלף שקלים  ניתן היה לרכוש (בשילוב משכנתא)  דירה להשקעה בערים כגון  באר שבע, חיפה ואפילו יפו, הזינוק במחירי הדיור הביא לכך שהשקעה כזו מחייבת כיסים עמוקים יותר. בנוסף, הנדל"ן מושפע מהכלכלה המקומית ומהחקיקה, ובשני תחומים אלו מופיעים סימנים מבשרי רעות. לא מדובר רק באי הוודאות סביב מע"מ אפס, או בהצעה למסות הכנסות משכר דירה,  אלא בסיבות מוחשיות הרבה יותר: כמו בכל ענפי המשק גם בנדל"ן פועל עקרון המחזוריות, וייתכן כי בקרוב גל העליות במחירי הנדל"ן יתמתן, ואף ישנה מגמה: כלפי מטה. להערכה זו יש מספר אינדיקציות:   היקף התחלות הבניה עומד על 95 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של דירות בבניה מאז אמצע שנות התשעים שנבנו בשיאו של גל העלייה ממדינות חבר העמים. היקף הבניה הגבוה, לצד המחירים המנופחים שיש מי שמעריך אותם ב 35-40 אחוז מעל למחיר הריאלי, ,עלולים להוביל ליציאת אוויר מבועת הנדל"ן הישראלית. ואם אכן יתממשו הערכות בדבר כניסה למיתון כלכלי (שגם הוא מגיע במחזורים) , בהחלט יתכן שנראה ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן. הירידה המשמעותית הקודמת אגב התרחשה לא כל כך מזמן: בשנים 2000-2003 ירדו מחירי נכס ממוצע בתל אביב בשיעור ריאלי של 20-30 אחוז .

השקעה של $40,000 בפרויקט נדל"ן במנהטן, זה לא סיכון - זה סיכוי! לפרטים>>

40 אלף דולר והשקעתם במנהטן

על רקע המציאות הזו, לא פלא שמשקיעים כמו מני מחפשים בנרות אפיקי השקעה אטרקטיביים, ואחד הבולטים בהם הוא השקעה בנדל"ן בחו"ל, אבל רק לאחר שפוסלים השקעות אקזוטיות במדינות עולם שלישי ונשארים ממוקדים בערים מרכזית במדינות המערב שם ניתן לוודא בקלות יחסית כי העסקה אכן עומדת בכל החוקים והכללים וכי הצד השני לעסקה הוא חברה בעלת קבלות.

סוג אחד של השקעות בערים אלו הוא רכישה ישירה של נכס כגון בית או דירת מגורים. סוכניות נדל"ן ומתווכים מקומיים או ישראלים ישמחו להציע לכם מגוון נכסים במבחר אינסופי של יעדים. בארצות הברית למשל, ערים רבות סבלו מהמשבר הכלכלי ומחירי הבתים שם צנחו, כך שניתן לרכוש בתים מרשימים בעשרות אלפי דולרים בודדים. לבתים אלו יש ביקוש 'אמיתי' מצד שוכרים וניתן להשיג תשואה נאה 'על הנייר' של 8-12 אחוז לשנה. גם באירופה, במדינות שחוו משבר חמור כמו באירלנד פורטוגל יוון או ספרד יש הצעות אטרקטיביות רבות. הבעיה מתחילה כאשר צריך לנהל את הנכס: מי ידאג לגבות שכר דירה מהדייר במיסיסיפי, או לתקן את הגג הדולף בקוסטה בראבה? עבור ישראלים שנמצאים הרחק מהנכס ואינם מכירים לעומק את התרבות העסקית והמשפטית המקומית מדובר במשימה כמעט בלתי אפשרית. אז נכון, תמיד אפשר להשתמש בשירותי חברת ניהול מקומית אולם הדבר עלול להתגלות כלא תמיד יעיל, ובעיקר לשחוק את הרווח הצפוי עד כדי הפיכת העסקה ללא כדאית.

אפשרות שנייה היא להשקיע במכשירים פיננסיים בתחום הנדל"ן. באופן כזה, המשקיע נהנה מיתרונות ההשקעה בנדל"ן מגוון בחו"ל, בלי כאב הראש הכרוך בניהול בפועל של הנכס. קרנות ריט (Real Estate Invesment) רוכשות ומנהלות באופן מקצועי נכסי נדל"ן מניב כמו דירות ומשרדים. הן כפופות לחוק שמגדיר את היקף ההשקעה המותרת ביחס להון העצמי, את מדיניות חלוקת הרווחים ועוד. לקרנות ריט יתרונות רבים, ואחד מהם הוא שניתן להשקיע בפיזור נדל"ני רחב ברחבי העולם ובמאמץ מועט יחסית. יתרון נוסף הוא הנזילות: בניגוד לבית המרשים שרכשתם בספרד ויידרשו שנים ארוכות כדי למכור אותו, אם תצליחו בכלל, השקעה בקרן ריט היא נזילה לחלוטין.

האפשרות השלישית היא אולי המעניינת ביותר: השקעה ישירה בחברות יזמיות הפועלות בערים מרכזיות בחו"ל. היתרון הוא התשואות הגבוהות יחסית שניתן להשיג. תשואות אלו מושפעות מקרבה ליזם (כלומר כמה שכבות של מתווכים ביניכם ליזם), מיקום הנכסים  ועוד. מי שמכיר היטב את הפוטנציאל של השקעות מסוג אלו הם הגופים המוסדיים בישראל, כמו חברות הפנסיה הגדולות, שרוכשות בניינים שלמים ונכסים שונים כדי לגוון את תיק ההשקעות שלהן ולהשיג תשואות נאות. גם משקיעים פרטיים אמידים פועלים בדרך זו באמצעות קרנות ייעודיות, אולם עד כה השקעות אלו התאפשרו רק למשקיעים שהיו מסוגלים להשקיע מאות אלפי דולרים רבים בהשקעה בודדת. המודל בו פועלות הקרנות מסוג זה הנו  win-win לשני הצדדים: היזמים מגייסים הון ובכך מגדילים  את התשואה בפרויקטים שלהם ומפחיתים את המינוף שלהם מול הבנקים ובכך מורידים את הסיכון בפרויקט. המשקיעים נהנים מקרבה למעגל הראשון של היזמות ומתשואה שיכולה לנוע סביב 15 אחוז לשנה, כאשר הכסף מובטח בקרקע. לאחר השלמת הבנייה ומכירת או השכרת הדירות, המשקיעים יכולים למכור את המניה שרכשו וליהנות מההשקעה.

לאחרונה חל שינוי בתחום והוא נפתח גם למשקיעים קטנים יותר. בין הקרנות שמאפשרות לעשות זאת בולטת קרן חדשה בשם  HAP Venture Fund (בבעלות חברת יזמות הנדל"ן הישראלית  HAP המתמחה בהשקעות מניבות באזור מנהטן) שמאפשרת לישראלים בעלי סכום התחלתי של 40 אלף דולר להשקיע בפרויקטים בשכונות שעומדות בפני פיתוח מואץ או במהלכו,  בצפון מנהטן ובניו ג'רזי.

בקרן מסבירים כי תהליך ההשקעה מבוצע בעברית ובמשרד בישראל, דבר שמתאים גם למי שאינו בקיא ברזי שוק הנדל"ן בחו"ל. מי שמסתקרן באילו נכסים משקיעה הקרן   יכול לבקר באתר המפורט שלה בשפה העברית. כך למשל, באתר הקרן מצאנו פרויקט בצפון מנהטן שקיבל את כל ההיתרים ובנייתו החלה. הקרן מבקשת לצרף  לפרויקט מספר משקיעים ומזמינים אותם למשרדי הקרן בשדרות רוטשילד בתל אביב כדי להציג בפניהם את הפרויקט (זאת מאחר והחוק בישראל אינו מתיר לפרסם את פרטי הפרויקט ומגביל את מספר המשקיעים). בקרן צופים שמי שיצטרף יוכל ליהנות מתשואה של 12-15 אחוז לשנה, וזאת בהתאם להתקדמות הפרויקט, ולתקופה של שלוש שנים. חשוב לזכור כי כמו בכל השקעה, גם בהשקעה בפרויקטים יזמיים קיים סיכון שיכול לנבוע מבעיות שונות בתהליך הבניה או האכלוס. חיסרון נוסף הוא שמדובר בהשקעה לטווח זמן בינוני, של שנתיים עד שלוש שנים לפחות בהן לא ניתן למשוך את הכסף, ובנוסף קיימת חשיפה לשער חליפין מקומי. אולם עבור משקיעים שמבקשים להכניס קצת עניין לתיק ההשקעות שלהם ולא מסכנים את רובו, ייתכן שמדובר בפתרון ששווה בדיקה.

השקעות נדל"ן בניו יורק ב $40,000 נשמע מעניין? לקבלת מידע נוסף

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#