תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רק שתדעו

לרגל מלאות 15 שנים לחוק "חופש המידע" המצוין החודש, יצאנו לבדוק מהו המידע שהיזמים והקבלנים מחויבים למסור לכם, הרוכשים, איך תבצעו תחקיר על הסביבה ועל תוכניות הפיתוח באזור שבו אתם רוכשים דירה, מתי מומלץ להיעזר בעורך דין מטעמכם ולאילו פרטים כדאי לשים לב במעמד חתימת החוזה. נעים להכיר – האותיות הקטנות של הבית החדש שלכם

חוק חופש המידע בישראל נחקק לפני 15 שנה בלבד במעמד שר המשפטים דאז, ח"כ צחי הנגבי. בהתאם להוראות הקנה החוק לאזרחי ישראל ולתושביה את הזכות לקבלת מידע מרשויות ציבוריות, כגון משרדי הממשלה ויחידותיהן, הכנסת, מבקר המדינה, יחידות מערכת המשפט, רשויות מקומיות, תאגידים בשליטת רשויות מקומיות מרבית החברות הממשלתיות וגופים אחרים הממלאים תפקידים ציבוריים. אחת מההחלטות הקריטיות בחייכם קשורה ברכישת דירה, ולכן המידע שאתם זכאים לו במעמד הזה, מקבל ערך מוסף וחשיבותו מכרעת. לתשומת לבכם, ריכזנו כאן עבורכם את הנושאים המרכזיים החשובים הקשורים לרכישת הנכס.

LOCATION, LOCATION, LOCATION – דעו את הסביבה שלכם

זה המקום לברר בטרם עת מהן תוכניות הפיתוח לאזור: האם ייסללו כבישים חדשים? האם מתוכננים לקום באזור מבנים קהילתיים? כמה בתי ספר ומרכזי תרבות ממוקמים באזור ואילו צפויים לקום? מהם ייעודי הנדל"ן של השטח שבו מתוכננת הדירה והאם צפויים בו שינויים בשנים הקרובות? במקרים רבים יוכלו נתונים אלו להשפיע על בחירה נכונה יותר של נכס המתאים לדרישותיכם ולהבטיח כי לא תתעוררו כעבור עשר שנים למציאות שונה מזו שאליה כיוונתם כאשר קניתם את הדירה.

"הכתובת שלכם בתחקיר סביבתי הוא משרד המכירות"

תומס מימון - מנהל מכירות באזורים, מרחיב: "הכתובת הראשונה שלנו בתחקיר הסביבתי של הנכס, היא משרד המכירות – שם בדרך כלל תמצאו את מרבית האינפורמציה הדרושה. מעבר לכך אפשר תמיד לעשות סיור בשכונה ולבדוק מה קיים ולברר מה יהיה בעתיד. להורים לילדים מומלץ לבדוק גם אילו בתי ספר וגנים קיימים בשכונה ואילו עתידים לקום – מידע נוסף בנושא אפשר למצוא גם במחלקת החינוך בעירייה. משדר המכירות הוא הכתובת הראשונה גם למי שמתעניין בתוכניות הפיתוח של השכונה, אבל מידע נרחב יותר אודות התשתיות מומלץ לקבל מהעירייה, מהמועצה המקומית או מהוועדה המקומית – שכן מהנדס הוועדה המקומית מחויב לענות על שאלות מסוג זה ולהראות לכם תוכניות מתאר של האזור". אם מדובר בנכסים מיד שנייה או אם המידע במשרד המכירות אינו מספק, תוכלו לפנות אל אתר מנהל מקרקעי ישראל. כאן תידרשו להזין מספר גוש וחלקה כדי לקבל את התוכניות הרלוונטיות. מידע נוסף לגבי עיריות ומועצות אזוריות נגיש לשירותכם באתר משרד הפנים - שער המידע לרישוי ולבנייה


בדקו ממי אתם קונים
בקנייה של דירה מיד ראשונה מקבלן, בדקו שדירת חלומותיכם נמצאת בידיים טובות, ובקשו מהקבלן כבר בתחילת ההתקשרות להציג רישיון קבלן תקף או בדקו את הנושא בפנקס הקבלנים דרך אתר משרד הבינוי והשיכון. שימו לב לסיווג המקצועי שקובע באלו ענפים מותר לקבלן לעסוק, מהו הסיווג הכספי של הקבלן הקובע את היקף העבודות שמותר לו לבצע. כדי להיות בטוחים שהפרטים שקיבלתם נכונים, מומלץ גם לבצע תחקיר אישי על הקבלן או על חברת הבנייה על ידי ביקור בבתים נוספים שבנה הקבלן, ובאותה הזדמנות לבדוק גם את רמת הגימור בדירות, שביעות הרצון של הדיירים (האם הוא מימש את כל התחייבויות החוזה). במקרה של חברת בנייה, תוכלו לקבל מידע נוסף גם דרך אתר רשם החברות של משרד המשפטים.

"בדקו שהקבלן מוכר ובעל יציבות פיננסית"

עו"ד עובדיה-רוטמן – היועצת המשפטית של חברת אזורים, מסבירה למה אסור לוותר על בדיקת רקע של הקבלן: "כשקונים דירה מקבלן חייבים להקפיד שמדובר בקבלן מוכר עם יציבות פיננסית. אלמנטים כמו: האם החברה היא חברה ציבורית שנסחרת בבורסה, מהי מידת ההון הפיננסי שלה, כמו גם יציבות מוכחת לאורך עשרות שנים, הם אלמנטים שמומלץ לקונה להכיר מקרוב. חברות ותיקות, כמו אזורים, מודעות לכך ומשקפות נתונים אלו בפני הקונה על מנת שיוכל לקבל החלטה מושכלת. בהקשר זה יש לנו כיום תיקונים רבים בחוק המכר והבטחת השקעות שאמורים לגבות את המוכר במקרה של קריסת הקבלן, אבל שום דבר לא יפצה על עוגמת הנפש שתעברו במקרה שהקבלן יפשוט חלילה את הרגל".


"חשוב להיות בקיאים בכל פרטי החוזה"

ואחרי שמצאתם את הנכס המבוקש, זה הזמן להבטיח חתימה על חוזה הוגן וניהול משא ומתן שיאפשר לכם ליהנות ממקסימום רווח בעסקה הנתונה. משה רובינשטיין - ממונה חוק המכר ממשרד הבינוי והשיכון, ממליץ לא למהר לחתום על החוזה. "חשוב להכיר את החוזה לפני החתימה. קחו אותו הביתה ועיינו בו היטב. זה הזמן גם לקבלת חוות דעת של אנשי מקצוע מטעמכם, כגון עורך דין, מהנדסים או אדריכלים. באותו הקשר ודאו גם כי כל הבטחה שבעל פה שהייתה ביניכם ובין הקבלן או חברת הבנייה, כתובה בחוזה באופן ברור, וכי הקבלן מילא את כל הפרטים במפרט של הדירה על פי חוק המכר-דירות באופן מפורט ומדויק".

 

שכרו שירותי עורך דין אובייקטיבי

לדבריו מצטרפת גם עו"ד עובדיה-רוטמן מאזורים, המזכירה שעו"ד מטעם הקבלן לא בהכרח ידאג לאינטרסים של הקונה. "גם כשקונים נכס מקבלן, אין להסתפק בעורך דין המלווה מטעמו. אזורים, כחברה יזמית, מעסיקה עורכי דין המלווים את התהליך, אבל חשוב שלרוכש יהיה עו"ד שישמור על האינטרסים שלו. גם בהסכמי מכר, שהם לרוב סטנדרטיים ביותר, יש מקום למשא ומתן ויש דברים שניתן לשנות, אם דנים על כך בשיקול דעת מלא".


חוזה רק בכתב

באותו הקשר מומלץ גם לוודא כי כל הבטחה שבעל פה שהייתה ביניכם ובין הקבלן או חברת הבנייה, כתובה בחוזה באופן ברור, וכי הקבלן מילא את כל הפרטים במפרט הטכני של הדירה באופן מפורט ומדויק. במקרה של שינויים ותוספות, דאגו כי בחוזה יופיע סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן או חברת הבנייה שינויים ו/או תוספות בדירה, וכי שינויים אלו יבוצעו על ידי הקבלן ובאחריותו (ולא קבלני משנה). זה המקום גם להתעמק באותיות הקטנות: אל תחתמו על סעיפים המאפשרים לקבלן לבצע שינויים בדירה או לדחות מועדי ביצוע על דעת עצמו וללא הסכמתכם. במידת האפשר, מומלץ שהבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך איחור במסירת הדירה, ובאותה הזדמנות חשוב לברר אצל הקבלן אם תידרשו לשלם עמלה עבור התקנת אביזרים שתספקו אתם לדירה.

למדו את האותיות הקטנות
מעמד חתימת החוזה הוא גם הזמן לוודא כי החוזה מציין את התאריך שבו הקבלן מתחייב להשלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם במשרד רישום המקרקעין (רישום בטאבו). באפשרותכם להיכנס ללשכות רישום המקרקעין במשרד המשפטים ולבדוק כיצד יש לעשות זאת ומהם המסמכים הנדרשים לביצוע הרישום. אנו מציעים לכם לסרב הכנסת הוראה בחוזה המונעת מכם רישום 'הערת אזהרה' על הנכס – גם אם תקבלו בטוחה אחרת. הוראה מסוג זה היא תנאי מקפח שכבר בוטל על ידי בית המשפט העליון. וכדי להבטיח שכל הפרטים מוסדרים, זה הזמן לבדוק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף ושייכים לדירות הבניין (כמו כניסה, מחסנים, חניות, גישה לגג, הגג עצמו), האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלקים משטחי הרכוש המשותף או גורם זר אחר (כמו בעלי הקרקע המקורי), האם מס ערך מוסף כלול במחיר הסופי. ודאו שאין בשטח הנכס שרכשתם מתקנים השייכים לדיירים אחרים (כגון דודי שמש, צנרת או מכסי ביוב בגינות וגגות), בדקו את מיקום ההצמדות (מחסנים וחניות – עדיף שיהיו קרובים זה לזה), בדקו אם יש התחייבות של הקבלן במפרט הטכני להתקנת מערכת סולארית מושלמת, ולא רק הכנה למערכת מסוג זה (על פי תקנות התכנון והבניין כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין, חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולארית מושלמת). בדקו גם מה כוללות הוצאות הפיתוח ואם הן כלולות בתוך החוזה (החל מגדרות וגינות ועד שבילי גישה), ובדירות חדשות: מה קורה במקרה של איחור במסירת הנכס – מתי מחויב הקבלן לפצות את הרוכש בגין איחור.

עו"ד עובדיה-רוטמן מאזורים, מוסיפה: "כיום הרוכשים נהנים מתיקון בחוק המכר שמבטיח פיצוי קבוע מראש באיחור של מעל חודשיים במסירת הדירה. במקרים מסוג זה יידרש הקבלן לשלם לרוכש סכום של 150% מעלות השכרת דירה באזור. למי שמתכוון לרכוש דירה יד שנייה, זה המקום להזהיר מפני חתימה על זיכרון דברים בשלב הראשוני של העסקה. זיכרון הדברים הוא יצור כלאיים שאינו משקף את החוזה הסופי, אבל כן מקבל מעמד משפטי מחייב בבתי המשפט. חתימה מהירה מסוג זה עלולה להקשות הן על המוכר והן על הקונה בהמשך הדרך, ולכבול אותם לתנאים שנוסחו במהירות ואינם כוללים את דרישות שני הצדדים".
 

לחזרה למדור "נפגש בבית"

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#