תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

סמנכ"ל הנדסה ותכנון של חברת אזורים מעריך: "מחיר הדירות בעפולה, מגדל העמק ואור עקיבא יזנקו"

מה יזניק את הביקושים בעפולה ולמה ערד תישאר מאחור, האם רווחי יותר לבנות בתל אביב מאשר בבאר שבע ובכמה אחוזים זינקו מחירי הדירות ביוקנעם לאחר פתיחת מחלף תות. יוסי שלו, סמנכ"ל התכנון והנדסה בחברת הנדל"ן אזורים מסביר כיצד חוזים ביקושים לדירות ולאיזה כיוונים תתפתח שדרת העיר הישראלית. מגמת העיור בישראל בעשור הבא- כתבה שניה בסדרה.

לפני מספר ימים פתח יוסי שלו, סמנכ"ל הנדסה ותכנון בחברת אזורים את הרדיו בדרכו מביתו בקרית טבעון למשרד בתל אביב, ולבו החסיר פעימה. היו אלו הימים של תחילת הדיונים על הקיצוצים בתקציב המדינה והוא בדיוק האזין לראיון עם שר התחבורה ישראל כץ בגלי צה"ל, שבו התייחס השר לעתיד רכבת העמק, שעתידה לחצות את עמק יזרעאל מחיפה ועד בית שאן, לשרת את תושבי הערים ולקצר את משך הנסיעה שלהם לחיפה ולערי הלווין: "אני גר בטבעון, וליד הבית שלי מניחים את התשתיות לרכבת. המראיין שאל אותו אם הוא יכול להבטיח שפרויקט רכבת העמק יושלם, הרי התשתיות כבר הונחו באדמה, ופתאום האוזן שלי שמעה אותו מהסס. מיד חשבתי שאם פרויקט כזה יעצור זו תהיה קטסטרופה לתושבי ערים כמו עפולה, בית שאן ומגדל העמק. הם יישארו תקועים במקום להתקדם. אף אחד לא ירצה לגור שם. גם עבורי יש לזה משמעות אדירה מבחינה עסקית שכן אם תושב מגדל העמק יוכל להגיע לחיפה ברבע שעה אני אוכל למכור דירות במגדל העמק". אגב בימים שלאחר מכן הודיע כץ במסגרת הסכם בין משרדי התחבורה והאוצר הוחלט שפרויקטים תחבורתיים שהקמתם כבר החלה יימשכו.

מעקב אחר הקמת פרויקטים לאומיים ענקיים כמו רכבת העמק הם לחם חוקו של שלו שההחלטות שלו משפיעות על אלפי משפחות שרכשו וירכשו דירות בפרויקטים של החברה. שלו, 37, בוגר הטכניון בהנדסה אזרחית ובעל תואר שני במקרקעין הוא חלק מקבוצה לא גדולה של אנשים שקובעים הלכה למעשה כיצד תיראה המפה העירונית של ישראל בעוד עשר ועשרים שנה. "אחד מתפקידיי בתור סמנכ"ל הנדסה ותכנון הוא לעסוק בפיתוח העסקי העתידי של החברה ולבוא ולבחון היכן לבנות את הפרוייקט הבא ולנסות לזהות מה הוא האזור האטרקטיבי בעשור הבא" הוא אומר בראיון לאתר "ניפגש בבית", פרויקט מיוחד של TheMarker וחברת אזורים.
"אנחנו בוחנים קודם כל את מלאי הקרקעות שלנו. חברת אזורים היא חברה יזמית שבנתה במהלך השנים במדינת ישראל מעל 100 אלף יחידות דיור, ואנחנו אוהבים לחשוב על כך שמעל 400 אלף איש גרים בדירות שבנינו. כיום, בעקבות רכישת חברת שיכון ופיתוח על ידי חברת אזורים, יש לנו מלאי קרקעות גדול, אולם מלאי זה הולך ואוזל מטבע הדברים ואנחנו מתעניינים תדיר ברכישת קרקעות חדשות, בהתאם לצפי הביקוש".

הביקוש לדירות במרכז הארץ אדיר. האם רווחי יותר לבנות דירות במרכז לעומת הפריפריה?
"זה נכן שאזור המרכז הוא אזור עתיר ביקושים אך תג המחיר של קרקעות לבניה במרכז תל אביב, באזור כיכר המדינה למשל, הוא גם גבוה ביותר. אז נכון שהביקוש לדירות גבוה, אולם בסוף מתח הרווחים לא יהיה גבוה במיוחד בגלל המחיר ההתחלתי של הקרקע. במקום אטרקטיבי נוסף, בפרויקט בקריית אונו שנבנה כעת, זיהינו ביקוש רב ולכן בפרויקט כזה ברור שנרוויח יפה, אולם זה בעיקר כי מדובר בקרקע שקנינו בעבר והייתה במאגר שלנו, ולכן עיקר הרווח יהיה בזכות הקרקע.

"בסופו של דבר רווחיות של כל פרויקט נובעת מיכולת בנייה למ"ר במחיר תחרותי, השגת קרקע במחיר זול ככל האפשר ומכירה של דירות במחירים גבוהים. בשורה התחתונה מחיר הדירה רובו ככולו נקבע לפי מחיר הקרקע: אנחנו בונים בעזרת חברות קבלניות , ועלויות הבנייה נקבעות עפ"י מפרט טכני , לרבות חזיתות המבנה , מוצרי הגמר וכו'. ולכן בבניין עם מפרט זהה לחלוטין במרכז תל אביב או בבאר שבע לא נצפה לפערי מחיר משמעותיים בעלויות הבנייה הישירה. עניין זה מחזק את השפעת עלות הקרקע לרווחיות הפרויקט ובהתאם - לקביעת מחירי הדירות"
 

 

הפתעת מחלף עין תות
מי שאינו בקיא בעולם הנדל"ן עלול לתהות כיצד שכונות מגורים עתירות מגדלים צצות אחת לעשור יש מאין לאורך כבישי האורך והרוחב המרכזיים של ישראל, במקומות שבעבר אופיינו בנוף של פרדסים או טרשים. זה כמובן לא במקרה: שנים רבות לפני מסירת המפתח לדיירים שוקדות מחלקות התכנון בחברות הבניה על תרגום מעשי של תוכנית המתאר הארצית. נערכים דיונים וישיבות ארוכות, מפות נבחנות ונאסף מידע רב על הקרקעות בישראל.

כיצד בפועל אתם מקבלים החלטה היכן לרכוש קרקע לבניה?
"מונח ה"יוממות" הוא מונח מאוד משמעותי בתכנון פרויקטים של בניה. המשמעות המעשית שלו נוגעת לכולנו: תושב המדינה ישן במקום אחד ועובד בעיר אחרת, שהיא כנראה תל אביב רבתי, והמרחק בין הנקודות, הזמן שלוקח להגיע ממקום למקום, ואמצעי התחבורה הם אלו שמשפיעים בסופו של דבר על הביקוש והחלטת הקניה. כל פעם שאתה מקצר את 'מחיר היוממות' ערך הבניה בפריפריה עולה ולכן מערכת תחבורה יעילה היא כלי חשוב להערכת ביקושים בשוק הנדל"ן.
 

"כאשר אנחנו יושבים לתכנן את הפרויקט הגדול הבא, אנחנו מבצעים עבודת מטה מסודרת ובודקים לעומק את תמ"א 35. תמ"א 35 (ראשי תיבות של תוכנית מתאר ארצית) היא התוכנית שכוללת את כל האספקטים של התכנון המשולב למדינת ישראל עשרות שנים קדימה, לרבות נושאי התחבורה כמו היכן תעבור רכבת, מחלפים וכבישים עתידיים. כשאנחנו בוחנים רווחיות של פרויקט אנחנו בוחנים את מפת התשתיות של מדינת ישראל".

מה הייתה בעינייך ההפתעה הגדולה בעשור האחרון?
"מי חשב שמחלף עין תות יהפוך את יוקנעם למוקד לקרקעות נדל"ן אטרקטיביות? מחיר הקרקע לבניה עלה שם ב 40-100 אחוז , ומחירי הדירות עלו בחדות רבה עוד יותר. מי שקנה דירת יד שניה קטנה ביוקנעם לפני מספר שנים קיבל תשואה של 50-60 אחוז על מחיר הדירה. הכל בזכות מחלף עין תות. ביוקנעם היית יכול לקנות פעם דירה ב-400 אלף שקל. היום אין דירה בפחות ממיליון ש"ח. בהחלט ייתכן כי מגדל העמק תהיה הדבר הבא בזכות הקרבה לרכבת העמק".

אילו אזורים בארץ צפויים לזנק בעשור הקרוב?
"אחד הפרויקטים המעניינים הוא רכבת העמק וכל הערים שהיא תעבור דרכם או בסמוך אליהם.אבל צריך לסייג: בניית תשתית הרכבת יצאה לדרך, אבל אם התהליך לא יושלם, על רקע הקיצוצים בתקציב, ערי פריפריה כמו עפולה ובית שאן לא יתחברו למרכז הארץ.

"דוגמה נוספת ומרתקת היא אור עקיבא. מי שיעבור שם יראה היום הרבה מנופים כאשר עד לפני מספר שנים היו לעיר ביקושים חלשים מאוד. כיום המציאות השתנתה ויש שם עכשיו תנופת פיתוח שכן מחלף אור עקיבא - קיסריה מקצר את משך ההגעה לגוש דן ובהתאם הזניק את מחירי הקרקעות ב-30-40 אחוז. רכבות, מחלפים וכבישים הם דברים שמשפרים ביקוש לדירות ומעקב אחריהם עוזר לנו למצוא את הדבר הגדול הבא. אם נדע איפה יהיה הכביש או המחלף הבא נדע איפה יהיה אזור הביקוש הבא. אגב מחלף נוסף צפוי להיבנות באזור ויינגיט, שיחבר את עיר ימים למישור החוף תוך חציית אפיק נחל פולג. אם היו קרקעות זמינות לרכישה 'בעיר ימים' אפשר היה להמר כי תוך שנתיים שלוש המחיר יזנק, למרות שהיום עיקר השבחת המחיר כבר מאחורינו . גם בעיר יבנה ראינו תמונת מצב משתנה: תחנת הרכבת השתפרה והתושבים מגיעים כיום לתל אביב ב-25 דקות. לכן המחירים עולים ואנחנו מנסים לשים שם יד על קרקעות במחיר נמוך. הממשלה צריכה להמשיך ולפתח את התשתיות. זה יחבר את הפריפריה ויוזיל את מחירי הקרקעות ויגדיל את ההיצע.

אילו מקומות בארץ פוספסו לדעתך?
"בערד המציאות לא השתנתה במיוחד, נראה כאילו בתמ"א 35 ערד היא עיר לא "מומלצת". לא ראינו שם שהמדינה צפויה להשקיע בכבישים או רכבת באזור באופן שישנה בצורה דרמטית את הנגישות. למרות זאת, החלטנו לבדוק את העיר לאחר שאיתרנו הזדמנות לפרויקט של הקמת 500 יחידות בנה ביתך, כאשר מחיר הקרקע היה נמוך ביותר, כדי לבדוק האם כדאי להיכנס לפרויקט כזה הנחנו שניתן לקחת קרקע בעלות נמוכה, לבנות דירה במחיר סביר ולשווקה עם שולי רווח נמוכים.

הצוות שלי ואני בחנו את מצב התשתיות וראינו שהיא עדיין לא מחוברת לתשתיות טובות. בדקנו גם את נושא עיר הבה"דים, מתוך הנחה שהיא תיצור ביקוש לדירות בעיר. בשלב הבא בדקנו את מצב שוק הדירות של היד שניה בעיר, וראינו שפוטנציאל הרוכשים אינו גדול. בתום הבדיקות בסופו של דבר ירדנו מהעסקה ".

מגדל עלית בצומת ז'בוטינסקי הוא קונספט שונה מפרויקטים אחרים שבונה אזורים בכך שהוא מתבסס במידה רבה על מערכת הסעת המונים.

"נכון. הוא מצוי בלב כרך תוסס כאשר באזור המגדל צפויה להיבנות תחנה מרכזית של הרכבת הקלה. שם אנחנו בכלל בוחנים תוספת יחידות דיור על חשבון חניות נוספות שכן היום התקנים התהפכו : בניגוד לעבר, שהרשויות חייבו את היזם לבנות חניות בהתאם למספר הדירות, כיום הרשויות לא רוצות שייכנסו רכבים למרכז הערים וצמצמו את מספר החניות שמותר לבנות בפרויקט. זה הגיע עד כדי כך שכיום אני שוקל לבנות עוד דירות בפרויקט ללא תוספת מקומות חניה . במרכזי ערים בעולם כמו בניו יורק למשל, ל-70 אחוז מהתושבים אין כלל כלי רכב. אנחנו מאמינים כי זה יקרה גם בערי גוש דן".

יוסי שלו - תעודת זהות:
גיל:37
מצב משפחתי: נשוי +3
מגורים: קרית טבעון
השכלה: תואר ראשון – הנדסה אזרחית , תואר שני – מקרקעין , שניהם מהטכניון
תפקיד: סמנכ"ל הנדסה ותכנון בחברת אזורים
ועוד משהו: מכור להשטת יאכטות

לחזרה למדור "נפגש בבית" 


 

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#