תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מרץ – אפריל 2013: משכנתא אחת, שתי דעות

הכלכלה היא תחום דינאמי, וגם המשכנתא שלכם יכולה להרוויח מזה. דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל ודודי רזניק, מנהל דסק מחקר מקרו, לאומי שוקי הון מנתחים את האקלים הכלכלי וממליצים על תמהיל משכנתא

כאשר לוקחים משכנתא תנאיה נקבעים בהתאם לתנאי המשק השונים. כעבור זמן מה, תנאי הריבית במשק, נתוני המאקרו כלכלה וגם הנתונים האישיים כמו יכולת ההחזר משתנים. לכן מומלץ לבחון את תמהיל המשכנתא שלכם מדי פעם. פנינו לשני מומחים בתחום המשכנתאות: דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל ולדודי רזניק, מנהל דסק מחקר מקרו, לאומי שוקי הון כדי שיסקרו את האקלים הכלכלי וימליצו על תמהיל נכון למשכנתא.


דעה מספר אחת: דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל

לדברי מייזליק סביבת הריבית למשכנתאות כיום היא מהנמוכות ביותר מזה שני עשורים: " הריבית הנמוכה מאפיינת את כל האפיקים שבהם נלקחות הלוואות הדיור: מסלולי ההלוואה הקבועים והמשתנים, ריבית הפריים והליבור, הריבית הצמודה למדד ושאינה צמודה".

מה הקשר בין המצב הנוכחי וההשלכות על המשכנתא?

"הריבית הנמוכה מאפשרת ללווים ליהנות מהחזר חודשי נמוך יחסית גם בהלוואות גדולות, ובכך להתמודד עם מחירי הדיור, שהאמירו בשנים האחרונות ביותר מ-50%. הלוואת משכנתא גדולה יחסית, בסכום של כ-800 אלף שקל, לתקופה של 25 שנים, בריבית קבועה צמודה למדד, משמעותה החזר חודשי של פחות מ-4,000 שקל. החזר זה מקביל לעלות של שכירת דירה בינונית באזור המרכז (ההחזר מחושב על פי 3% ריבית קבועה, צמודה למדד).

עם אילו מכשולים מתמודדים הרוכשים?

"הריבית הנמוכה מעודדת גם כניסת משקיעים לשוק הדיור. אלה משווים בין התשואה המתקבלת מהדירות בשכר דירה לבין עלות ההלוואה, ומתרשמים מפער התשואה החיובי, הנובע מהריבית הנמוכה (במיוחד בהלוואות לטווח קצר – עלות של כ-2% ריבית קבועה צמודה).

"הרוכשים השונים מתמודדים עם חסמים הקשורים לרגולציה בעת בקשת מימון בנקאי לרכישה: הון עצמי נדרש של 50% בעת רכישת דירה להשקעה או הון עצמי של 25% לפחות מעלות הדירה, בעת רכישת דירה ראשונה.

"התמודדות נוספת של הלווים קשורה להנחיה החדשה של המפקח על הבנקים, להקצאת הון נוסף להלוואות במינוף גבוה של למעלה מ-45% מערך הדירה. המשמעות ללקוחות היא העלאת ריבית המשכנתא על ידי הבנקים, בשיעור של כ-0.3% בחלק מההלוואות".


אילו אירועים צפויים השנה להשפיע בשנה הקרובה?

"עליית ריבית המשכנתאות כתוצאה מהנחיות בנק ישראל בהקשר לריתוק הון; בלימה של העליה במחירי הדירות, כתוצאה מהקטנת הביקוש ע"י משקיעים; ואיזון בין מספר התחלות הבנייה לביקוש".

באיזה תמהיל מסלולים כדאי לקחת משכנתא חדשה בתנאים הנוכחיים?

"אנו ממליצים על שילוב מקסימלי של מסלולים בריבית קבועה או ריבית משתנה בתדירות נמוכה (אחת ל-5 שנים או עשר שנים), על מנת ליהנות מן הריבית הנמוכה השוררת כיום לטווח ארוך של שנים. מומלץ לשלב בתמהיל מסלול ריבית קבועה ללא הצמדה למדד, הניתן כיום בריבית היסטורית נמוכה ביותר ומאפשר החזר חודשי ידוע וקבוע לשנים רבות קדימה.
להלן הצעה לתמהיל המתאים לרוב הלווים. היחס בין המרכיבים השונים של התמהיל עשוי להשתנות בהתאם לתקציב המשפחתי ולייעוד ההלוואה:
25% - ריבית פריים לא צמודה.
25% - ריבית קבועה לא צמודה למדד
(סה"כ 50% מההלוואה בריבית לא צמודה למדד)
25% - ריבית משתנה כל חמש שנים, צמודה למדד, המאפשרת ריבית צמודה נמוכה במיוחד של 2%.
25% - ריבית קבועה צמודה למדד לתקופה ארוכה של 20-25 שנה, בריבית נמוכה של כ-3%.
(סה"כ 50% מההלוואה בריבית צמודה למדד)".


דעה מספר שתיים: ו דודי רזניק, מנהל דסק מחקר מקרו, לאומי שוקי הון

רזניק פותח בניתוח האקלים הכלכלי החזוי בשנת 2013 : " הצמיחה בישראל בשנת 2013 צפויה להמשיך להיות מתונה, מתחת ל 3% (בנטרול ההשפעה החשבונאית של זרימת הגז הטבעי), רמה הנמוכה מפוטנציאל הצמיחה ארוך הטווח של המשק.
סביבת האינפלציה בהתאם תמשיך להיות סביב אמצע יעד יציבות המחירים של בנק ישראל (יעד יציבות המחירים של בנק ישראל עומד על 1 – 3 אחוז) ואולי אף מתחת.
ריבית בנק ישראל בתרחיש המרכזי, צפויה לנוע סביב רמתה הנוכחית (1.75%) במשך כל שנת 2013.

תשואות איגרות החוב הממשלתיות, המהות העוגן לקביעת מחירי המשכנתאות נמצאות סביב רמות השפל של כל הזמנים, בעיקר בחלקים הבינוניים ארוכים של העקומים.
שנת 2013 צפויה להמשיך ולהיות מאופיינת בעלייה קלה בשיעור האבטלה כאשר בכל הקשור לפעילות הממשלה עדיין קיימת מידה רבה של חוסר וודאות, אם כי הממשלה ההולכת ונרקמת צפויה לבצע קיצוצים די מהותיים בתקציב המדינה על מנת לא להעמיק את הגרעון הממשלתי הנוכחי (העומד על 4 – 4.5 אחוזי תוצר).

נוכח תחזית זו, מה תמהיל המשכנתא המומלץ?
"תמהיל משכנתא מומלץ בהנחות המקרו שהובאו לעיל תמהיל משכנתא חדש המומלץ עומד על 80% משכנתא בריבית קבועה, 20% בריבית משתנה. החלק בריבית קבועה - האינפלציה הממוצעת במשק ב 13 השנים האחרונות עומדת על כ 2.1% לשנה.

"לפיכך מבין המסלולים הקבועים שקלי לא צמוד או צמוד מדד כל עוד הפער נמוך מ 2.5% בין ריבית שקלית לא צמודה לריבית צמודת מדד, נראה כי יש עדיפות ללקיחת משכנתא בריבית שקלית לא צמודה, החיסרון המרכזי: רמת ההחזרים בשנים הראשונות יהיו גבוהים יותר, היתרון המרכזי בריבית שקלית לא צמודה: ההחזרים קבועים במשך כל חיי המשכנתא עד ליום התשלום האחרון, לעומת משכנתא צמודת מדד העולה בהתאם לעליית המדד. יש לזכור כי ככל שעולים בשנים הריבית יותר גבוהה לפיכך מומלץ להתבסס על משכנתא לטווח של 15 – 20 שנה לכל היותר, כמובן בכפוף ליכולת ההחזר של הלווים.

בחלק של הריבית הקבועה, מה צריכה להיות החלוקה הפנימית ?
"בסופו של דבר נראה כי יחס של 70:30 לטובת שקלים לא צמודים הינו הנכון כיום בחלק בריבית קבועה. החלק בריבית משתנה נועד על מנת לאפשר פדיונות מוקדמים לאורך חיי המשכנתא. לגבי מחזור משכנתאות נראה כי ברמות הריבית הנוכחיות קיימת סבירות גבוהה כי רמות הריבית העתידיות יהיו גבוהות יותר לפיכך מומלץ מאוד כרגע מחזור משכנתאות וקיבוע רמות הריבית הנוכחיות (הן צמודות המדד והן השקליות הלא צמודות).

לחזרה למדור "נפגש בבית"


 

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#