"תמ"א 38 הפכה כל ישראלי ליזם, זכויות בנייה הן נושא השיחה החם בארוחת הערב"
"תמ"א 38 הפכה כל ישראלי ליזם, זכויות בנייה הן נושא השיחה החם בארוחת הערב"
מאת מירב מורן
פורסם ב - 03/07/2018 06:07
אדריכל העיר חולון אביעד מור רוצה לתקן את העוול ההיסטורי שנעשה בשדרות קוגל ולהפוך אותן מציר תנועה לרחוב ■ כדי לעשות זאת הוא מתכוון להקפיא מיזמי התחדשות עירונית שכבר יצאו לדרך ■ המטרה: לנצל את זכויות הבנייה כדי להוסיף שטחי ציבור, במקום להשביח נדל"ן פרטי

בסוף הראיון מלווה אותי אביעד מור, האדריכל הראשי של עיריית חולון, לתחנת האוטובוס בשדרות קוגל. אנחנו פוסעים תחת עצי הסיגלון הפורחים, הוא מצביע על העשב השופע שתחתם ואומר: "דשא במצב כל כך טוב זה סימן רע מאוד. הוא נראה ככה כי לא משתמשים בו. ילדים לא בעטו פה בכדור, אף משפחה לא עשתה פה פיקניק של קיץ ושכחה קצת לכלוך מאחור, ואף אחד לא רמס אותו כשיצא עם הקפה להפסקת סיגריה מהעבודה בחנות או במשרד. הדשא המשגשג הוא כישלון, הוכחה לכך שלא קורה ברחוב הזה כלום, בזבוז מטופח של קרקע".

עוד נגיע לחזון של מור לשדרות קוגל, המובילות מתחנת הרכבת בצומת חולון למרכז העיר הוותיק, אך נתחיל בחדשות. כדי שהתוכניות המהפכניות שלו יוכלו להתממש, הניע השבוע מור, בהנחייתה של מהנדסת העיר חולון מימי פלג, מהלך שיעכב מיזמי התחדשות עירונית המתרחשים סביב השדרות.

לשם כך הוא משתמש בסעיף מיוחד בחוק התכנון והבנייה (77/78) שמאפשר לרשות מקומית להגביל הוצאה של היתרי בנייה עד לאישור תוכנית כוללת לאזור.

למה לעצור?

"כי מה שקורה תחת הכותרת התחדשות עירונית הוא הכול מלבד התחדשות עירונית. זה כך בכל הארץ, לא רק בחולון".

תסביר בבקשה.

"המושג התחדשות עירונית מוצמד בטעות לכל פעולה לחידוש בנייני מגורים: תמ"א 38, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. אך מה מקבלת העיר, שאמורה לכאורה להתחדש כתוצאה מהפעולות האלה? בדרך כלל כלום. המהלך משפר את רווחת הדייר ומעלה את שווי הדירה שבבעלותו, אך הבניין המשופץ נותן אפס תרומה לשכונה ולרחוב, ולעתים אף פוגע בסביבתו החיצונית. למרות זאת, כל תשומות התכנון של הרשות המקומית וכל משאבי הבנייה של המגזר הפרטי מושקעים בהשבחה של קירות הבתים פנימה".

ומה רע בזה? התושב מרוויח.

"נתחיל ברע קטן שנוגע להיבט חברתי ותרבותי: תמ"א 38 הפכה כל ישראלי ליזם. התושב קם בבוקר, יוצא מביתו לעבודה, וכשהוא חוזר בערב אשתו מספרת לו שהוזמנו לפגישת דיירים. הם יורדים יחד לחצר המשותפת או לסלון השכן הנמרץ, שם פוגשים ביזמים ונתקלים ברעיון מפתה שמתחיל במילה 'פוטנציאל'. כך פחות או יותר מגלים עשרות אלפי ישראלים שהדירה שבה הם מתגוררים שנים ונחשבה בעיניהם בעיקר כבית, היא בעצם נכס שיכול להשיא רווחים והכנסות, להם ולאחרים.

"ואז מתחילים החישובים: לא שואלים אם הדירה נוחה ומה יהיה בסביבתה, איך יגיעו ממנה ברגל לבית הספר, האם יש מכולת ומספרה והאם הרחוב שתחתיה יהיה נעים, מוצל, בטוח להליכה ומתאים לתחבורה ציבורית. עוסקים רק במה כלכלי ומשתלם ואיך מעלים את הערך של הנכס באמצעות השיפוץ. פתאום זכויות בנייה הן הנושא הכי מדובר סביב השולחן בארוחת הערב".

אנשים רוצים דירה מחוזקת ובטוחה, ורצוי גם חדשה עם מעלית וחניה. מה הבעיה?

"הבעיה היא צונאמי נדל"ן שנקרא בטעות 'התחדשות עירונית'. מילא בעל הדירה הקטן, הבעיה היא שגם פקידים במחלקות התכנון בעיריות נסחפו לתוך הקונץ שהמציאה המדינה, שקשרה התחדשות עירונית בזכויות בנייה. הבניינים משופצים, יזם אחד עושה כסף, אחר יוצא בעור שיניו, וכל מה שמסביב למבנה המדובר נפגע ומפסיד. שכחו שעיר אינה אוסף מבנים — אלא מה שקורה ביניהם, בשטחים הפתוחים והמשותפים לכולם. הנדל"ן המתחדש כיום בבניינים אינו תומך בצרכים של הכלל ולא משפר את המרחב הציבורי, שמשפיע באופן הכי ישיר על חיי התושבים. דווקא את המרחב הציבורי שוכחים, ובו לא מטפלים".

"מסילות יכולות להרוס רחוב או להחיות אותו"

מזה שנה מור הוא האדריכל הראשי בעיריית חולון. לתפקיד הגיע אחרי עשר שנים במינהל ההנדסה בעיריית תל אביב, ובדרך הספיק לעבור באגף הרישוי והפיקוח בעיריית נתניה כסגן מהנדס העיר. את התואר הראשון והשני באדריכלות ותכנון אזורים השלים בפקולטה לתכנון ערים בטכניון, ומאז הוא מוטרד ממה שהוא מכנה "רשלנות בניהול הנכסים העירוניים". אם בתי הספר, המוזיאונים, והתיאטראות היו בבעלות פרטית, הוא אומר, היזם כבר היה מוצא מה לעשות בהם בשעות ובימים שהם ריקים.

כדי להסביר למה הוא מתכוון, מבקש ממני מור לצאת החוצה מהמבנה שבו נערך הראיון, מוסד תרבות עירוני ששיפוצו הסתיים לאחרונה, ולהביט בכיכר הריקה שלפניו, במשטחי הירק השוממים המקיפים אותה לאורך הרחוב שמולנו ובמדרכה הרחבה, שכמעט לא עברה בה נפש חיה לכל אורך שיחתנו. "נראה לך שאם כל השטח הזה היה פרטי, היזם היה מרשה לעצמו שיעמוד בלי שימוש?", הוא שואל ומיד עונה. "בעלים של קרקע פרטית יסחט אותה, יוציא ממנה כל מה שניתן. ההשקעה הרי כבר נעשתה, יש הוצאות שצריך להצדיק ועלויות שוטפות שצריך לכסות. הגיוני למצות את הנכס בכל דרך אפשרית. באופן לא מפתיע, ההיגיון הבריא מתפוגג כשמדובר בנדל"ן הציבורי. ערים מרשות לעצמן לא למצות אפילו שמינית מהפוטנציאל הגלום בשטחים שברשותן. זה כך כבר שנים: כיכרות מוזנחות, רחובות נטושים וגינות שנפש חיה לא נכנסת אליהן".

צילום: עופר וקנין

אתה מציע לבנות על כל השטחים הפתוחים והלא שימושיים האלה?

"ממש לא. אני מציע לנהל אותם, להרחיב את האחריות של הרשות ולהעמיד את המרחבים הציבוריים בראש סדר העדיפויות של מהלך ההתחדשות העירונית. אנחנו אמורים לעשות יותר מאשר לסלק לכלוך ולאסוף אשפה. תראי את שדרות קוגל — שדרה מרכזית, אבל איש לא בא ואף אחד לא הולך, המסחר מתקיים בקושי ורק בצומת המרכזי, שנהנה מהתנועה הרגלית ברחוב סוקולוב".

מה אתה מתכנן לעשות בקוגל?

"לתקן עוול היסטורי: שדרות קוגל נהפכו מרחוב עירוני לפצע במרחב הציבורי כשתוכננו בשנות ה–60 כדי 'להזרים את התנועה' החוצה ופנימה לחולון מדרום. כך הפכו רחוב לכביש, והתוצאה הצפויה היא נתק בין השכונות שסביבו ושממה עירונית בתוכו. התיקון שלי הוא בתכנון מחדש של המרחב — משני הצדדים של השדרה, כ–300 מטר לכל כיוון. היו כאן כבר התקדמויות של תמ"א 38. הקבלנים כבר השלימו חתימות והגישו תוכניות לעירייה, הזמנו אותם אלינו ואמרנו להם: 'חכו רגע, עצרו, אתם תקבלו יותר וגם העיר תרוויח הרבה יותר'".

העסק עובד מעצמו. למה להתערב בשוק החופשי?

צילום: עופר וקנין

"עשינו בעירייה בדיקת 'עסקים כרגיל' — מה קורה אם לא מתערבים, ומצאנו שהתמ"א תוסיף בין 600 ל–1,500 יחידות דיור חדשות בשכונות הוותיקות. המשמעות עצומה, זה עוד ארבעה גני ילדים ועוד בית ספר יסודי אחד לפחות. אז כמות המגורים מוכפלת וזה טוב, אבל אין שטחים ומבני ציבור איכותיים, אין חיבוריות בין רחובות, וכורתים המון עצים לטובת חניונים עיליים. התוכנית שלנו מציעה במקום תוספות ספורדיות, הוספה מנוהלת שתניב 2,000 יחידות דיור עם 15 אלף מ"ר לפונקציות ציבוריות כמו קופת חולים, גני ילדים, מרכז ספורט וחוגי ערב. השטחים הציבוריים יהיו מתחת לבנייני מגורים גבוהים על השדרה, שיחויבו בקומת קרקע פעילה בחזית לרחוב, ושם יהיו הפונקציות הציבוריות.

"הרווח כפול — עוד שטחי ציבור לעירייה, ופעילות שמביאה אנשים ותנועה לרחוב. גם היזם הבונה ירוויח, כי יפחיתו את שטחי הציבור מסך תשלום היטלי ההשבחה. המהלך משתלב בתוכנית המתאר של חולון, שאחת ממטרותיה היא להעביר את הפעילות המסחרית ממרכזים שכונתיים לרחובות עירוניים. זה אמור להיעשות על ידי הגבהה של בנייני המגורים שלאורך הרחובות האלה לגובה שבין 8 ל–25 קומות, ועד ל–40 קומות לשימושים שאינם מגורים.

אתה אומר שתוספת הבינוי וגיוון השימושים יחזקו את הרחוב, אבל הציבור שומע בנייה לגובה וחושב על פקקים.

"בשדרות קוגל מתוכננת לעבור הרכבת הקלה. עבור מי שיגור באזור היא תהיה אמצעי התחבורה העיקרי. מסילות יכולות להרוס רחוב או להחיות אותו — הכל תלוי בתכנון. אם יש הרבה מעברי חצייה ברחוב, ואם אין גדרות בטיחות שמפרידות בין המסילה לרחוב — הרכבת תעבוד מצוין.

אנחנו רואים את בואה של הרכבת הקלה כהזדמנות לחידוש העיר ולעירוניות. גם נת"ע צריכים להפנים את הערכים האלה. הם צריכים להבין שהרכבת לא רק מסיעה המונים וחוצה רחובות, יש לה עוד תפקיד, חשוב הרבה יותר מהעברת אנשים ממקום למקום. הרכבת יכולה וצריכה לחבר בין שכונות מנותקות משני צדי המסילה ולהעיר לחיים את הרחוב שבו היא עוברת, אחרת אין לה ערך".


  הוספת תגובה חדשה

   הוסף תגובה
   שם:
   נושא:
   תגובה:
סגור  
תגובות

15
שד קוגל
 
חנה כהן 13:38 | 07.04

14
בחולון בונים צפוף בלי חשיבה
 
בחולון בונים צפוף בלי חשיבה 18:53 | 05.08

13
לא מור המטרה היא קודם כל להציל חיים של הכלל !!!!
 
מאיפה הם מביאים אותם 09:38 | 05.07

12
תושבי חולון . בניתי כבר 15 פרוייקטים של תמא בארץ ודווקא בגלל אדריכל עיר כזה לא אסכן את כספי וזמני אצלכם .
 
יפה 09:32 | 05.07

11
הנה עוד אדריכל עיר ששוכח שדעתו לא מעניינת לאומת תמא שאמורה לחזק בניינים פני רעידת אדמה .!
 
יצחק 08:59 | 05.07

10
פינוי בינוי חנקין קדושי בלזן
 
משה 13:29 | 03.07

9
הדבר היחיד מתכנני ערים יודעים לעשות זה ערי שינה, השוק פועל טוב יותר ללא התערבותכם
 
טוב שעזב את ת"א 13:02 | 03.07

8
תבורך אביעד.כן ירבו שפויים כמוך.
 
ישראל ישראלי 12:24 | 03.07

טיפשות במיטבה , לך תיהיה יזם אתה ומור הילדון ונראה אותכם מסכנים שקל אחד !
 
דן 09:10 | 05.07

7
מורן ספרי לו שזה טעות ולא מבדרים יותר על תמא כי הרשויות הרגו אותה
 
ועצרו הכל 12:20 | 03.07

6
תבע ח/619
 
רונן המתכנן 10:17 | 03.07

זה כבר קשה בשבילו , הוא יודע לתת המלצות לאחרים אבל לנהל את הצוות שלו לא נראה שזה כבר תחת תוכניותיו.
 
גבול הבלתי אפשרי 09:17 | 05.07

5
סכנה בפתח?
 
דודי 09:17 | 03.07

4
נשמע בחור עם שכל בראש, כל הכבוד!
 
אדרי 08:19 | 03.07

3
תבדקו מי מממן את הקבלן יזם שלכם
 
Tal 08:06 | 03.07

2
צודק מאה אחוז - וגלבריית דיבר על זה בשנות ה-50!!
 
האזרח דרור 07:03 | 03.07

1
התחדשות עירונית
 
אדריכל על חלל ...! 06:41 | 03.07

סוף סוף תגובה לעניין ומתייחסת למציאות!!! ולא לטאוריות שלמד בבית ספר שאין להם קשר לחיי האזרח .בטיחות וחיי אדם גוברים על הכל מור!!
 
בן 09:24 | 05.07