השתלם לחכות? רמ"י תקל על בעלי הקרקעות במימוש הזכויות ברובע שדה דב

רמ"י הודיעה כי תוותר על זכויות לבנייה למגורים - שיועברו לבעלי הקרקעות הפרטיים, תמורת זכויות שניתנו להם לבנייה מלונאית, למשרדים ומסחר

אתמול (ב') התקיים דיון נוסף בהתנגדויות לתוכנית הראשונה ברובע שדה דב, המתוכנן לקום על שטחי שדה התעופה שהתפנה לפני חודשים ספורים, לאחר דחיות ומחלוקות רבות.

בעקבות התנגדויות רבות מצד בעלי קרקעות פרטיים במתחם, הודיעה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במהלך הדיון על עקרונות חדשים לפיהם תפעל בחלוקות הזכויות בתוכנית. רמ"י הודיעה כי תוותר על זכויות לבנייה למגורים - שיועברו לבעלי הקרקעות הפרטיים, תמורת זכויות שניתנו להם לבנייה מלונאית, למשרדים ומסחר. בנוסף, רמ"י תאפשר לבעלי זכויות של שש יחידות בתוכנית להחליף עם רמ"י את היחידות שבבעלותם - וכך לממש את זכותם במגרשים אחרים שבהם הם מאוגדים עם חברים נוספים, או שיש להם זכויות נוספות.

התוכנית המקודמת כיום לרובע מגורים ושימושים מעורבים, נמצאת בשני נתיבי תכנון מקבילים – בדיוני התנגדויות הציבורי בוועדה המחוזית למתחם אחד מבין שלושת המתחמים המקודמים  וכן בבחינת התוכניות המפורטות שהוגשו לוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור).

במהלך הדיון נשמעו התנגדויותיהם של עורכי דין ושמאים המייצגים עשרות בעלי זכויות לבנייה על הקרקע, שטענו נגד האופן שבו התוכנית לא מאפשרת להם לממש את זכויותיהם על הקרקע ופוגעת במיצוי זכויותיהם, אחרי עשרות שנים של המתנה למימוש זכותם על קרקעות פרטיות שרובן נרכשו לפני יותר מ-50 שנה.

העילה המרכזית להתנגדויות נוגעת בשני מרכיבים: אופי היחידה שניתנת להם למימוש – מגורים או משרדים או מלונאות, וכן מיקום המגרש.

מתכנני המחוז של רמ"י בנו את התוכניות באופן כזה שבו יהיו שלושה מתחמים, ובעלי הזכויות יקבלו את חלקם היחסי בכל אחד מהמתחמים המופשרים, כשהכוונה היתה לייצר שוויוניות ביכולת לממש את הזכויות ללא תלות בהתקדמות התוכנית, לאחר שנים של המתנה של בעלי הזכויות.

עם זאת, האופן שבו חולקו הזכויות גורמת לכך שבעלי קרקעות רבים נאלצים לפזר את הזכויות שלהם בין מתחמים שונים, וכך מי שמגיעות לו בסך הכל שלוש יחידות דיור בשלושה מתחמים, יאלץ לקשור את עצמו לשלושה תהליכי פירוק ושיתוף מול קבוצות שוות של אנשים ויזמים - מצב שמייצר סרבול ועלויות נוספות עבורם.

עו"ד מרים דונין-שוב, שותפה במשרד עו"ד המבורגר-עברון, המייצגת רבים מבעלי הזכויות בתחום התוכנית, דרשה בדיון את תיקון טבלאות ההקצאה באופן שבו יוקצו לחברי קבוצה שהתאגדו מבעוד מועד ובתהליכים מוקדמים, זכויות במגרש אחד משותף – במקום לתבוע את זכויותיהם במגרשים שונים ובמתחמים שונים.

לטענתה, פיזור זכויות הבעלים בשלושה מתחמים שונים במהותם ובערכם, נוגד בכל מקרה מדיניות מקובלת של ריכוז הזכויות ומקטין את שווין. דונין-שוב טענה בדיון שהפתרון לחוסר השוויון הצפוי בין המתחמים לא צריך להתבצע על ידי פיזור הזכויות בין המתחמים, תוך גרימת נזק לבעלי הזכויות, אלא תוך מתן מקדם המרה מתאים למי שרוצה להמיר יחידה מלונאית במגרש מסוים ליחידת מגורים במגרש אחר.

במהלך הדיון הגיבה רשות מקרקעי ישראל לשלל ההתנגדויות שהעלו בעלי הקרקעות הפרטיים, שמהווים כ-25% מבעלי הזכויות בשטח, לעומת רמ"י שמחזיקה בקרוב ל-70% מהזכויות. רמ"י הציעה שתאפשר מעין טרייד-אין, שבמסגרתו היא תיקח את זכויות הבנייה למשרדים, מסחר ומלונאות בתוכנית – ותעביר את זכויות הבניה למגורים לבעלי הקרקעות הפרטיים.

בנוסף, רמ"י קיבלה גם את ההתנגדות הנוגעת לפיזור הזכויות והודיעה כי תפעל כמו בעלי קרקעות פרטיים ותאפשר לבעלי קרקעות המחזיקים עד שש יחידות לפנות למינהל בפרק זמן קצוב ולבקש לרכז את זכויותיהם באחד המתחמים, כך שאלה לא יהיו מפוצלים - והבטיחו כי יפעלו לאשר את הפניות שיתקבלו בנושא.

מתחם אשכול הוא התוכנית המפורטת הראשונה מבין שלוש תוכניות ברובע שדה דב שהופקדה להתנגדויות, והיא נגזרת מתוכנית מתארית תא/4444 שטרם אושרה ונמצאת בשלבים מתקדמים מול הוותמ"ל. מכיוון שבשלב זה התכנון מתמקד רק במתחם אחד, תשלח רמ"י הודעה לבעלים שבה ישאלו להעדפתם – אם להיות כלולים  במתחם 1 2 או 3, כשמי שיסכים להמתין עם הקצאתו למתחמים 2 או 3 יקבל  פיצוי בגובה 10% מערך הקרקע על כל דחייה.

לדברי דונין, "התאגדות בהסכם שיתוף, מאפשרת פניה לרשות מקרקעי ישראל ולוועדה המקומית בדרישה לשבץ את כל בעלי הזכויות המיוצגים למגרשים מסוימים, בנפרד מבעלי זכויות אחרים. זאת, כדי לאפשר בעתיד בנייה משותפת, בין במסגרת עסקת קומבינציה ובין במסגרת שירותי בנייה כדי למנוע מצב שבו ימצאו עצמם בעלי זכויות מתמודדים עם מכירה כפויה בהליך של פירוק שיתוף".

לדבריה, "חבירת בעלים תחת הסכמי שיתוף היא קריטית כדי לאפשר להם לעמוד יחד מול כל הגופים ולהתמודד עם מנופי לחץ תכנוניים, עסקיים ופוליטיים; וכן כדי שיוכלו להפיק את המרב מחלקם בשטח, קטן כגדול, לשם קבלת זכויות בבניינים שלמים ולהבטיח הקצאה משותפת מיטבית. כך תוכל קבוצת בעלים שהתאגדה נכון, להמשיך יחד כקבוצה עם הכנת תוכניות להיתר בניה והקמת פרויקט, ותימנע מסכסוכים עתידיים או סחטנות נקודתית של בעלי זכויות".