האתגר של עמידר: לרכוש 1,000 דירות בשנה - במרכז

חברת הדיור הממשלתית נערכת להנפקת אג"ח ראשונה במטרה לגייס מיליארד שקל ■ בתקציב זה היא יכולה להקצות לדירה עד 1.5 מיליון שקל - אך סכום זה אינו מספיק לדירות באזורי הביקוש

בימים האחרונים פירסמה חברת השיכון הממשלתית, עמידר, תשקיף לקראת גיוס של כמיליארד שקל באמצעות הנפקה ראשונה של אג"ח לציבור. מהלך זה, שהוקפא זמן מה בשל מחלוקות בין עמידר לבין משרד השיכון, מיועד לשנות לראשונה זה עשרות שנים את מלאי הדיור הציבורי של החברה – מלאי שנגרע בשל הפרה מתמשכת של חוק הדיור הציבורי מצד המדינה.

נכון לסוף ספטמבר 2017, עמידר מנהלת 40 אלף יחידות דיור ציבורי (23 אלף דירות שהוחכרו לה מהממשלה ו-17 אלף דירות בבעלות המדינה), המהוות את חלק הארי של מאגר הדיור הציבורי בישראל. כמו כן, בבעלותה 3,200 יחידות דיור בבתי דיור מוגן, והיא משכירה 40 נכסים.

אלא שהמשימה שעומדת בפני עמידר לאחר שתגייס את הסכום המיוחל כלל אינה פשוטה: החברה הממשלתית אמורה לרכוש באמצעות סכום זה 1,000-700 דירות, בפרק זמן של שנה מיום הגיוס. הקושי נובע מכך שמרבית ממתיני הדיור הציבורי זקוקים לדירות באזורי הביקוש, ובסכום הממוצע שיעמוד לרשותה תצטרך עמידר לרכוש דירות בעלות ממוצעת של 1.5-1 מיליון שקל בלבד.

חלק גדול מהממתינים לדיור ציבורי - במרכז הארץ

"המשימה של עמידר נראית בעלת סיכויים נמוכים, בהתחשב בפרק הזמן שעומד לרשותה – שנה בלבד – וגם בהתחשב בעובדה שהיא צריכה לרכוש דירות מסוג מאוד מסוים, במרכזי הערים, כלומר היא מוגבלת בסוג הדירות", אמר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, ארז כהן. "הסכום הממוצע לדירה יאפשר לה לרכוש בעיקר דירות בפריפריה, אך במרכז הארץ אין היצע גדול של דירות יד שנייה במחירים האלה. צריך להביא בחשבון גם שפלח השוק שאליו מכוונת עמידר – דירות יד שנייה בנות 4-2 חדרים ברובן - סובל כיום מעצירה משמעותית במספר העסקות, בעיקר משום שרוכשי הדירות הצעירים יושבים על הגדר וממתינים להגרלות המדינה". כהן ציין כי אם תהיה התמקדות משמעותית באזור מסוים, המהלך המרוכז של רכישת הדירות עשוי להביא באופן נקודתי גם לעלייה במחירי העסקות.

חלוקת הממתינים (זכאי משרד הבינוי והשיכון וזכאי משרד הקליטה) לפי יישובים, שנחשפה לפני שנתיים ב-TheMarker, העלתה כי ממתיני הדיור הציבורי מרוכזים לא מעט באזורי הביקוש. כך למשל, בבת ים יש 2,183 משקי בית זכאים ממתינים; בנתניה יש 2,114 ממתינים; אשדוד עם 1,802 ממתינים; פתח תקוה ובאר שבע עם 1,560 ממתינים בכל אחת; ראשון לציון עם 1,450 ממתינים; אשקלון עם 1,400; חולון עם 1,200; ירושלים עם 1,240; ותל אביב־יפו עם 1,000 משקי בית זכאים הממתינים לדיור ציבורי.

אם בוחנים את מספר הממתינים של משרד הבינוי בלבד – הרשימה שמוגדרת הדחופה ביותר – ירושלים מובילה את הרשימה, עם 361 משקי בית ממתינים. אחריה ברשימה תל אביב-יפו עם 180 משקי בית, נתניה עם 161, באר שבע עם 129, ובני ברק עם 117 ממתינים.

עוד התברר כי כי העיר בעלת מספר משקי הבית הרב ביותר הממתינים לדיור ציבורי היא חיפה, עם 3,080 משקי בית - 2,980 מהם זכאי משרד הקליטה. בשל השיעורים הגבוהים ביותר של זכאי משרד הקליטה, מורכבת רשימת הערים שבהן מספר רב של ממתינים מיישובים שבהם יש עולים רבים.

עליות מחירים במחצית הערים

מדד TheMarker ו-yad2 שפורסם החודש מצביע על כך שבמחצית מערי המדגם המחירים עלו. בגבעתיים ובקריית מוצקין, למשל, המחירים טיפסו ב-2.3%. בגבעתיים דרשו בעלי דירות 4 חדרים 3.14 מיליון שקל בממוצע, ואילו בעלי דירות 5 חדרים דרשו 3.86 מיליון שקל. בקרית מוצקין מחירי דירות 4 חדרים הגיעו ב-1.25 מיליון שקל בממוצע, ואילו מחיר דירות 5 חדרים ל-1.53 מיליון שקל.

בחיפה ובכרמיאל המחירים המבוקשים לא השתנו על פי מדד זה (בינואר 2018 לעומת דצמבר 2017). בחיפה המחירים הממוצעים היו 1.33 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, ו-1.63 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. בכרמיאל דירת 4 חדרים עלתה 1.08 מיליון שקל בממוצע, ואילו דירת 5 חדרים עלתה 1.33 מיליון שקל.

ברעננה ובטבריה הצביע מדגם זה על התייקרות של 3.2%. דירת 4 חדרים ברעננה עלתה בחודש שעבר 2.22 מיליון שקל בממוצע, ודירת 5 חדרים עלתה 2.73 מיליון שקל. בטבריה המחירים הממוצעים בינואר היו 847 אלף שקל ל-4 חדרים, ו-1.04 מיליון שקל ל-5 חדרים.

המפתח של עמידר: התחדשות עירונית

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, העריך: "האתגר של עמידר יהיה בבחירת הדירות. כיום דירות רבות באזורי הביקוש הן בעלות פוטנציאל להתחדשות עירונית, ולכן חשוב לבחור דירות שהפוטנציאל שלהן אינו מיידי, כדי שאותם זכאים לא ייאלצו לעבור דירה בתוך כמה שנים. דירות בעלות פוטנציאל התחדשות נמכרות כיום במחירים גבוהים משוויין בשוק, ובדרך כלל בעלי הדירות אינם משקיעים בתחזוקתן או בשיפוצן. לכן רצוי להתמקד בדירות שנבנו ב-30 השנים האחרונות, ולבדוק שמצבן התחזוקתי סביר ולא יחייב השקעה עתידית גבוהה בתחזוקה".

חגי רזניק, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, ציין: "אנחנו סבורים שהמהלך הזה אפשרי. האם צריך יותר ממיליארד שקל - כמובן, אבל זו התחלה, וזהו צעד חשוב לעשייה למען הדיור הציבורי, לאחר שבמשך שנים התחום הוזנח". במשרד השיכון ציינו עוד: "רשימת הערים מתגבשת בימים אלה, ובתהליך הרכישה תינתן עדיפות לערים שבהן הביקוש לדירות ציבוריות גדול ותור הממתינים בהן הוא הארוך ביותר".